Zapewnienie dachu nad głową jest jedną z podstawowych potrzeb człowieka. W rankingu największych problemów społecznych na trzecim miejscu – po niskich zarobkach i bezrobociu – wskazywany jest brak mieszkania i perspektyw na nie.

Sytuacja mieszkaniowa w Polsce jest jedną z najgorszych w całej Europie. Jak wynika z „Badania na temat mieszkalnictwa w Polsce” z 2015 roku, prawie 2/3 Polaków ma jakieś problemy mieszkaniowe.

Przeciętny Polak na 70-metrowe mieszkanie musi pracować ponad 7 lat. Dla porównania Niemiec pracuje ponad 3 lata. To najlepiej pokazuje różnice w sile nabywczej i ograniczonych możliwościach finansowania zakupu nieruchomości, która jest z reguły najważniejszym składnikiem majątku przeciętnego Polaka.

Przy zakupie nieruchomości Polacy korzystają właściwe z dwóch podstawowych form finansowania: gotówki lub kredytu bankowego. Coraz częściej jednak pod wpływem różnych czynników poszukiwane są inne – kreatywne metody sfinansowania zakupu.

Definicja

Kreatywne inwestowanie w nieruchomości jest nietradycyjnym sposobem kupna i sprzedaży nieruchomości. Jest to wszelkie finansowanie wynegocjowane przez strony biorące udział w transakcji niewiążące się z pośrednictwem podmiotu trzeciego lub niewymagające wkładu własnego.

Realia

W Polsce około 60 proc. rodzin nie ma wiarygodności kredytowej, a 3 na 4 wnioski kredytowe rozpatrywane są negatywnie. Mamy zbyt niski poziom oszczędności – co często nie pozwala na sfinansowanie nawet wkładu własnego. Prawie 50 proc. mieszkań jest przeludnionych głównie z powodu zamieszkiwania dorosłych dzieci z rodzicami.

Przeszkody

Głównymi przeszkodami w zakupie nieruchomości są m.in.:

• Coraz mniej pieniędzy w portfelach kupujących lub brak zdolności kredytowej, co przekłada się na dłuższy czas sprzedaży nieruchomości przez ich właścicieli. Polskę cechuje bardzo niska stopa oszczędności wynosząca zaledwie 1,94 proc. (stan za 2014 rok). Dla porównania, w Niemczech stopa oszczędności wynosiła 16,85 proc.
• Coraz więcej kłopotów obecnych kredytobiorców – szczególnie „frankowiczów”. Od 2012 do początku 2015 roku liczba sprzedaży nieruchomości w trybie licytacji wzrosła nieomal o 100 proc. Wzrosła również liczba kredytów zagrożonych. Zadłużenie z tytułu kredytów hipotecznych przekroczyło 380 mld zł.
• Ograniczenie programów rządowych wspierających zakup nieruchomości. Pula środków na programy rządowe jest bardzo ograniczona, a kryteria przyznawania środków, które muszą spełniać beneficjenci, dodatkowo zmniejsza dostępność tego typu rozwiązań dla przeciętnej rodziny.

Jak temu zaradzić

Sposobów zdobywania kapitału na zakup nieruchomości jest wiele. Niestety niewiele o nich wiemy, a jeszcze rzadziej z nich korzystamy. Alternatywne inwestowanie w nieruchomości wiąże się z umiejętnością zdobycia kapitału. Nie liczy się to, ile mamy kapitału dzisiaj – liczy się to, ile możemy zdobyć, do jakiego kapitału możesz mieć dostęp.

W kreatywnym inwestowaniu im mniej własnego kapitału zaangażowanego w daną transakcję, tym lepiej.

Dlaczego?

Ponieważ oznacza to mniejsze ryzyko i większą zyskowność inwestycji (o ile kupujemy nieruchomość właśnie z tą intencją ). Poza tym każda niewydana w danej transakcji złotówka może
zostać spożytkowana w innej – nie występuje wtedy zjawisko utraconych korzyści. Coraz częściej również sprzedający zdają sobie sprawę, że należy być kreatywnym. Że powinno się korzystać z pomocy specjalistów, a użycie języka korzyści i pokazanie motywacji czy elastyczności zwiększa szansę kupna lub sprzedaży.

Finansowanie zakupu sprzedającym

Skoro kapitału należy poszukiwać na zewnątrz, to dlaczego nie robić tego bezpośrednio od sprzedającego – bez potrzeby angażowania np. instytucji bankowych czy znajomych? To najtańsza i najbardziej elastyczna forma dostępu do kapitału przynosząca korzyści obu stronom transakcji.
Tą metodą zaczynają się posługiwać także nieliczni gracze instytucjonalni: zarówno deweloperzy lokalni, jak i ogólnopolscy, którzy zauważyli jej zalety. Deweloperzy posługują się tą metodą, nie tylko sprzedając nieruchomości (dzięki temu mogą sprzedać więcej mieszkań czy domów w krótszym czasie), ale i nabywając grunty. Pozwala to na opłacenie zakupionego w ten sposób gruntu ze sprzedaży domów czy mieszkań na nim wybudowanych.

Można już spotkać oferty deweloperów z 20-procentową wpłatą wartości nieruchomości z możliwością rozłożenia pozostałej kwoty nawet na 20 lat – z oprocentowaniem trochę wyższym niż w banku. Zaletą takiej oferty jest brak konieczności posiadania zdolności kredytowej. Co więcej, również właściciele większej liczby nieruchomości (lub większej ich wartości jednostkowej) zauważyli w tej metodzie korzyści i coraz częściej z niej korzystają.

Ale nie tylko sprzedający są coraz bardziej świadomi. W internecie można już znaleźć ogłoszenia kupujących poszukujących nieruchomości z tego typu finansowaniem. Zarówno sprzedający, jak i kupujący coraz częściej uświadamiają sobie działanie dźwigni finansowej – choć nadal jest spora grupa osób, które nie dostrzegają korzyści wynikających z tego mechanizmu.

Wymiana

Po co używać metod pośrednich: towar–pieniądz–towar, skoro można bezpośrednio wymienić się aktywami lub zasobami. Najpowszechniej stosuje się tę zasadę przy zamianie jednej
nieruchomości na drugą (z reguły tego samego rodzaju, np. mieszkanie za mieszkanie).

Ale wymianie może podlegać każdy rodzaj dobra – to kwestia ustalenia wymiany przez strony transakcji. W ten sposób można wymienić np. auto za mieszkanie, grunt za mieszkanie, jacht za mieszkanie, lokal użytkowy za grunt lub mieszkanie. Konfiguracja jest dowolna. Wszystko, co ma wartość dla obu stron, podlega wymianie.

Taka transakcja z reguły ma na celu szybsze zaspokojenie potrzeby, skrócenie procesu zakupu czy sprzedaży lub wejście w posiadanie dobra szybciej zbywalnego dla danej strony transakcji.

Najem z opcją kupna

Niektórzy właściciele zamiast sprzedać daną nieruchomość, wynajmują ją z możliwością zakupu (lub pierwokupu) przez najemcę w przyszłości. Robią to z różnych powodów, np. z braku możliwości szybkiej sprzedaży, niechęci do obniżania ceny, konieczności rozwiązania spraw prawnych z daną nieruchomością itp. Z reguły po z góry określonym czasie najmu, najemca ma prawo (a nie obowiązek) nabyć nieruchomość, w której mieszkał.

Daje to wiele korzyści – sprzedającemu i kupującemu. Kupujący nie musi na początku wydawać środków na zakup. Mając w perspektywie gwarancję zakupu, ma również czas na odłożenie kapitału lub znalezienie finansowania.

Najciekawszą odmianą tej opcji jest możliwość wynegocjowania ze sprzedającym wliczenia czynszu najmu (w całości lub w części) na poczet ceny zakupu, a w dłuższej perspektywie – także możliwość rozłożenia pozostałej ceny na płatności miesięczne, kwartalne lub roczne w momencie nabycia tej nieruchomości.

Jeśli nabywcą jest inwestor, który sam nie będzie zamieszkiwał danej nieruchomości – kupuje ją z myślą o podnajmie (o ile wynegocjuje taką możliwość ze sprzedającym) – dzięki tej opcji nie musi płacić za nieruchomość z własnej kieszeni. Nieruchomość będzie się spłacała z wpłat najemcy.

Podsumowanie

W Polsce rozwiązania tego typu nie są jeszcze rozpowszechnione, z powodzeniem działają natomiast głównie w krajach systemu Commonwealth: Wielkiej Brytanii, Irlandii, Kanadzie, Australii, Nowej Zelandii, RPA, USA i niektórych innych krajach europejskich od ponad 25 lat.

Są zazwyczaj pomocne nabywcom nieruchomości, w tym wielu kupującym po raz pierwszy – bez rygorystycznych ograniczeń występujących w zwykłej i drogiej hipotece. Pomagają kupującym, którzy mają trudności, aby zebrać wystarczającą ilość środków na opłacenie depozytów 10–20 proc. jako wkład własny lub których dochody są poza zakresem dochodów wymaganych do kredytu. Pozwalają wynająć nieruchomość z zamiarem przejęcia własności, przy czym czynsze od pierwszego miesiąca są traktowane jako regularna płatność na poczet ceny zakupu nieruchomości, bez konieczności uruchamiania klasycznego kredytu.

W Polsce rynek alternatywnych metod finansowania nieruchomości jest jeszcze ubogi w rozwiązania – choć zmienia się to, a niektóre z nich wprowadzane są z dużym opóźnieniem w stosunku do krajów Europy Zachodniej.

Robert Przygoda - Coach, przedsiębiorca, inwestor. Autor bloga o inwestowaniu w nieruchomości www.robertprzygoda.pl. Założyciel spółek inwestujących w nieruchomości. Wykładowca w ASBIRO. Ekspert w Klubie Inwestorów GIC. Publikował w „B2D” i „Equity Magazine”, występował jako ekspert w TVN, „Rzeczpospolitej” i Polskim Radiu. Entuzjasta kreatywnych form nabywania nieruchomości.