Każda profesja posługuje się właściwą terminologią, nie tylko dla komunikacyjnej jednoznaczności i spójności wypowiedzi, ale także z uwagi na szacunek dla wykonywanego zawodu. Niedbałość językowa, używanie popularnych synonimów lub pojęć wieloznacznych, pomieszanie pojęć, sprawiają, że przekaz często bywa lapidarny, niezrozumiały, błędnie odczytywany, a nierzadko wręcz kompromitujący.

Zawody rynku nieruchomości łączą w swym zakresie wiele dyscyplin: prawo, ekonomię, budownictwo, finanse, marketing, psychologię. Trudno być specjalistą we wszystkich wymienionych dziedzinach, trzeba jednakże posługiwać się – i to najlepiej ze zrozumieniem – właściwą terminologią.

Doskonalimy procedury, podnosimy efektywność pracy, dbamy o rentowność, wprowadzamy nowoczesne technologie – zadbajmy też o poprawność terminologiczną z szacunku dla branży, klientów, potwierdzenia własnego profesjonalizmu.

Oto kilka przykładów terminologicznych niepoprawności używanych na rynku nieruchomości: mieszkanie, umowa kupna-sprzedaży, ziemia, działka, oglądanie nieruchomości, wynajem, wynajm, cena najmu, umowa ostateczna, kontrol, odstępne, wielkość nieruchomości, oferta bezpośrednia, pozysk, kupiec, parterówka, dom, rola, pole, mieszkanie kwaterunkowe, zastaw nieruchomości.

Zacznijmy od najbardziej niepoprawnych określeń:

„KONTROL” – niepoprawne określenie używane na terenie całego kraju dla instytucji czy osoby sprawującej nadzór bądź kontrolę (służbową, skarbową, BHP, PIP, drogową).
Poprawne określenie to kontrola (nie przyszła kontrol – tylko przyszła kontrola; była kontrola; będzie kontrola; przeprowadzimy kontrolę; mieliśmy kontrolę; kontrola zaleciła; realizujemy zalecenia kontroli).

KONTROL – KONTROLA

„MIESZKANIE” – powszechnie używany zwrot w publikatorach, przez branżystów, klientów, także w umowach najmu czy umowach przedwstępnych zawieranych w zwykłej formie pisemnej. Określenie popularne, choć nieprecyzyjne z punktu widzenia prawa i branży nieruchomościowej.
Kodeks cywilny w definicji nieruchomości wyróżnia trzy jej rodzaje: gruntowe, budynkowe i lokalowe¹. Nie będziemy tu rozwijać prawnego charakteru podziału. Ustawodawca wyróżnił lokale. Lokale z kolei dzieli się na mieszkalne i użytkowe.
Poprawne określenie to lokal mieszkalny (nie mam do sprzedania mieszkania – tylko mam do sprzedania lokal mieszkalny, przedmiotem transakcji jest lokal mieszkalny, hipoteka obciąża lokal mieszkalny, wada lokalu mieszkalnego, najem lokalu mieszkalnego).

MIESZKANIE – LOKAL MIESZKALNY

„WYNAJEM” lub „WYNAJM” – również powszechnie używane zwroty dla najmu nieruchomości.
Kodeks cywilny definiuje najem w sposób następujący: „Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz”².
Jak wynika z ustawowej definicji, mamy do czynienia z jedną instytucją prawną – najmem. Stronami stosunku najmu są natomiast wynajmujący i najemca. Prawdopodobnie niepoprawne określenie „wynajem” pochodzi od określenia strony stosunku najmu – wynajmującego.
Prawdą jest, że w branżowym żargonie używa się również tego określenia dla odróżnienia rodzaju oferty podażowej od popytowej, czyli lokalu do wynajęcia (określanego jako wynajem) i poszukiwanego lokalu do najmu.
Poprawne określenie to najem (poszukuję najemcy, mam lokal użytkowy do najmu, wypowiadam umowę najmu, czynsz najmu, najem okazjonalny). W obrocie prawnym nie występuje „wynajem”.

WYNAJEM – NAJEM

„ZASTAW NIERUCHOMOŚCI” – to kolejne niepoprawne określenie dość często używane. Instytucja zastawu występuje w katalogu zamkniętym ograniczonych praw rzeczowych. Jako jedyne ograniczone prawo dotyczy tylko rzeczy ruchomych oraz praw, jeżeli są zbywalne. Nie można obciążyć nieruchomości prawem zastawu. Zabezpieczenie wierzytelności na nieruchomości można dokonać jedynie poprzez ustanowienie hipoteki ujawnianej w dziele czwartym księgi wieczystej.
Instytucja zastawu zdefiniowana jest w kodeksie cywilnym, hipoteka zaś w ustawie o księgach wieczystych i hipotece³.
Jeśli mówimy o obciążeniu nieruchomości wierzytelnością – może to być jedynie hipoteka, nigdy zastaw.

ZASTAW – HIPOTEKA

„ODSTĘPNE” – określenie używane jako składnik czynszu najmu w ogłoszeniach prywatnych i biur nieruchomości, prasie, nawet w interpretacjach podatkowych.
Odstępne zgodnie z kodeksem cywilnym to zapłata uzgodnionej umownie sumy pieniędzy przy odstąpieniu od umowy⁴.
W umowach najmu, ze względów podatkowych, powinno się oddzielnie określać składniki czynszu najmu: czynsz, jako przychód wynajmującego podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym, i pozostałe opłaty, jak: koszty eksploatacji (na rzecz wspólnoty bądź spółdzielni mieszkaniowej) oraz opłaty za zużycie mediów (tzw. opłaty licznikowe). W umownym określaniu czynszu najmu nie ma miejsca na „odstępne”, które stanowi odrębną instytucję prawną.
Poprawne określenie to czynsz najmu lub przychód wynajmującego z tytułu najmu, nie zaś „odstępne” plus czynsz spółdzielczy, „odstępne” oraz opłaty administracyjne, „odstępne” w kwocie 1000 zł plus czynsz plus opłaty licznikowe.

ODSTĘPNE – CZYNSZ NAJMU

„KUPIEC” – określenie używane przez niektórych branżystów dla oznaczenia osoby lub klienta zainteresowanych zakupem nieruchomości. Kolejne niepoprawne określenie, wręcz kompromitujące. Kupcem jest osoba trudniąca się handlem, a nie nabywająca towar.
Kupcem nazywano dawniej wędrownego handlarza. Jeszcze w okresie międzywojennym w polskim kodeksie handlowym z 1934 roku pojęcie kupca oznaczało podmiot, który prowadził we własnym imieniu przedsiębiorstwo zarobkowe. W kodeksie cywilnym z 1964 roku pojęcie kupca zniknęło z polskiego prawa⁵. Obecnie na dawne określenie kupca używa się pojęcia „przedsiębiorca”.
W omawianym przypadku nastąpiło wyjątkowe pomieszanie pojęć, wręcz przeciwstawnych.

KUPIEC – PRZEDSIĘBIORCA

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. 2016.0.380 t.j.).
2. Tamże, art. 659 § 1.
3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz. U. z 2016 r. poz. 790, 996, 1159).
4. Kodeks cywilny, art. 395 i 396.
5. https://pl.wikipedia.org/wiki/Kupiec_(zaw%C3%B3d)

Andrzej Jakiel - Prawnik, analityk i doradca rynku nieruchomości, zarządca, pośrednik (licencja państwowa nr 15), mediator sądowy, wykładowca z zakresu prawa i gospodarki nieruchomościami. Prezes OSRN, wiceprezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości, przewodniczący Centralnej Komisji Kwalifikacyjnej PTEiDRN. Założyciel Grupy Mediator Nieruchomości (1990) www.mediator-estate.pl.