Przedmiotem rozważań jest aktualna sytuacja sektora nieruchomości mieszkaniowych zarówno pod względem dużej aktywności podmiotów gospodarczych, wielkości zasobu i liczby oddawanych mieszkań, jak i danych sektora bankowego i inwestycyjnego zaangażowanych w działalność.

Wprowadzenie

Tendencją rozwojową współczesności są migracje społeczne z obszarów wiejskich do miast. Poważniejszym problemem są uchodźcy polityczni i ekonomiczni. Do 2050 r. aż 67% ludności świata będzie mieszkało w miastach. Na obszarach miejskich przybędzie 2,6 mld mieszkańców, a liczba ludności obszarów wiejskich skurczy się o 300 mln osób.

Ten proces urbanizacji tworzy nadzieję na zamożność i dobrobyt wielu grup ludności, lecz stwarza także niebezpieczeństwo tworzenia obszarów niedostatku i niezrównoważonego rozwoju społecznego, środowiskowego i terytorialnego. Miasta są siłą napędową wzrostu i efektywnej gospodarki zasobami.

W zintegrowanej Europie mieszka w nich 72% wszystkich mieszkańców UE (359 mln). Do 2050 r. osiągną poziom 80% populacji w splocie koncentracji konsumentów, pracowników, przedsiębiorstw, instytucji, grup nieformalnych organizacji pozarządowych, co sprawia, że miasta są nie tylko skupiskami ludzkimi, ale także firmami wytwarzającymi 67% PKB Europy. To wielka przestrzeń, gdzie inwestycjom i przeobrażeniom towarzyszą ubóstwo, segregacja społeczna i przestrzenna, degradacja środowiska.

Ponad 20% powierzchni miast polskich z ok. 2,4 mln mieszkańców stanowią obszary zdegradowane. Inwestycje na zagospodarowanych już terenach mogą być sposobem na ograniczenie niekontrolowanej suburbanizacji, czyli rozlewania się miast, a przy okazji miejscem zaawansowanego postępu społecznego, demokratycznego, dialogu kulturowego, różnorodności kulturowej, miejscem rewitalizacji przyrodniczej, ekologicznej, środowiskowej. Źle funkcjonujący rynek terenów budowlanych ograniczający konkurencję i podnoszący koszty budownictwa, restrykcyjne regulacje dotyczące ochrony lokatorów blokujące rozwój prywatnego budownictwa na wynajem, brak regulacji chroniących klientów deweloperów, zwiększa ryzyko sektorowe. Niska elastyczność podaży powoduje wzrost czynszów i renty gruntowej. Powoduje to presję na budowę tanich, standardowych mieszkań o bardzo wysokiej intensywności zabudowy z przeznaczeniem na wynajem.

Gasnąca komercja

Ponad 1 bln zł zostało wytransferowane z systemu bankowego w Polsce na zobowiązania osób fizycznych i prawnych. Czynnych umów kredytowych mamy 2 mln. Stan zadłużenia z tytułu kredytów złotowych wynosi 374,553 mld zł. Z kwoty ponad 600 mld zł znaczącą część stanowią kredyty hipoteczne na zakup domów i mieszkań. Kredyty udzielane w walucie obcej wynoszą: Austria: 35,6 mld euro, Polska 34 mld euro, Francja: 21,2 mld euro, Niemcy: 14,9 mld euro, Węgry: 12,6 mld euro, Grecja: 8,6 mld euro, Luksemburg:5,7 mld euro, Holandia: 3,1 mld euro, Włochy: 3 mld euro. Od 2000 r. banki w Polsce udzieliły łącznie 775 tys. kredytów CHF, z czego 210 tys. zostało spłaconych. Obecnie jest 565 tys. kredytów w CHF.

Najwięcej kredytów we franku udzielił nominalnie PKO BP SA, który jest też największym bankiem w tym zestawieniu. PKO udzielił około 30,7 mld zł pożyczek w walucie szwajcarskiej i jest to pośrednio efekt wchłonięcia Banku Nordea, który przodował w tym procederze. Na drugim miejscu jest mBank, który udzielił kredytów w CHF na kwotę 19,8 mld zł, Millennium – 18,6 mld zł, PEKAO – 4,3 mld zł. Bank BPH ma 54% kredytów we frankach, Millennium – 39%, Getin Noble – 26,83%, mBank – 25%, BGŻ – 13%, BOŚ – 9,5%. Według KNF 6 banków mogłoby stanąć na skraju bankructwa po wprowadzeniu w życie „kursu sprawiedliwego” franka: BPH, Millenium, Getin Noble, mBank, BGŻ, BOŚ.

Według KNF blisko 200 tys. kredytów hipotecznych ma większą wartość niż nieruchomości, które je zabezpieczają, przy czym zdecydowana większość z nich to kredyty frankowe. Kredyty na blisko 80 mld zł przekraczają wartość nabytych za nie nieruchomości od 100 do 120%, a kredyty na kolejne 40 mld zł przekraczają wartość nabytych za nie nieruchomości o ponad 120%. Mimo spłat dokonywanych przez kredytobiorców, powiększa się wartość kredytu pozostającego do spłaty, co więcej powiększa się także różnica pomiędzy kwotą kredytu, a wartością mieszkania.

W najgorszej sytuacji są kredytobiorcy, którzy pożyczali we franku w latach 2007–2008, kiedy jego kurs wynosił od 2 do 2,5 zł, i takich kredytobiorców jest ponad 240 tys. W tych przypadkach raty kredytu stanowią blisko 130–140% tych początkowych i to właśnie w tych przypadkach jest coraz więcej problemów z ich spłatą, z czego 40 tys. spośród nich jest zagrożonych.

Skazani na ekskluzję? A może powrót do mieszkalnictwa społecznego

Europejska Karta Prawa do Mieszkania i Walki z Wykluczeniem Społecznym określa prawo do mieszkania jako fundamentalne prawo jednostki ludzkiej, walkę ze zjawiskiem wykluczenia społecznego, politykę społeczną na rzecz mieszkalnictwa i dywersyfikuje rynek mieszkaniowy poprzez stosowanie modelu społecznego budownictwa i realizację budownictwa socjalnego w oparciu o zasady pomocniczości (subsydiarności) jako strukturalne zasady porządku społecznego, u źródeł którego stoi wolność i godność człowieka, tam gdzie działania są nieskuteczne i niewystarczające, wówczas zdolności i kompetencje przechodzą na szczebel wyższy, w gestie państwa lub organizacji ponadnarodowej. Godność człowieka jest fundamentem „dobra wspólnego”, za realizację którego odpowiedzialne jest państwo szanujące podstawowe wolności, wolność wyboru i aktywności oraz swobodę osiągania spełnienia własnymi siłami.

Mieszkalnictwo socjalne to ta część sektora budownictwa mieszkaniowego, która w różnych formie i zakresie korzysta ze wsparcia ze środków finansowych budżetu państwa, budżetów jednostek samorządu terytorialnego lub środków bezzwrotnych innych podmiotów. Jest to rodzaj redystrybucji przychodów budżetowych mających na celu wsparcie potrzeb mieszkaniowych osób o niskich dochodach, bądź osób znajdujących się w niedostatku o charakterze przejściowym.

Zasadami programu budownictwa socjalnego są:

1. udzielanie przez państwo pomocy finansowej gminom podejmującym działalność w zakresie budowy, adaptacji i remontów domów socjalnych;
2. umożliwianie gminom zlecania tej działalności podmiotom nienależącym do sektora finansów publicznych;
3. zapewnianie ciągłości i odpowiedniego standardu usług socjalnych;
4. dbałość o przejrzystość finansów i celowość kierowanych środków;
5. usuwanie skutków bezdomności.

Społeczne budownictwo czynszowe polega na realizacji celów polityki mieszkaniowej państwa poprzez samorząd lokalny i powołane przez niego organizacje prawa handlowego (TBS) przy zastosowaniu zasady subsydiarności. Finansowanie tej formy budownictwa wynika ze skojarzenia środków społecznych i publicznych.

Środkami społecznymi są:

• wpłaty partycypantów współfinansujących koszty budowy mieszkań,
• kaucje najemców.

Środkami publicznymi są:

• premie gwarancyjne z książeczek mieszkaniowych,
• kredyty,
• wkłady pieniężne gmin.

Przedsięwzięcia inwestycyjne są finansowane kredytem z Banku Gospodarstwa Krajowego (70% wartości przedsięwzięcia), środkami własnymi: działką budowlaną wraz z uzbrojeniem, dotacją z budżetu gminy, partycypacją zakładów pracy bądź osób prawnych zainteresowanych uzyskaniem mieszkań dla wskazanych przez siebie osób trzecich, partycypacją wnoszoną przez najemców, innymi środkami własnymi.

Kres iluzji własności

Bankom w Polsce nie opłaca się przejmowanie zadłużonych nieruchomości. Przejęcie na własność nieruchomości oznacza dla banków wyłącznie problemy. Zarówno fiskalne, z przejęciem tego typu zabezpieczeń, jak i związane z administrowaniem przejętych obiektów czy terenów.

Sprzedając firmom windykacyjnym niespłacone kredyty hipoteczne, są w stanie odzyskać od 1/6 do 1/3 należności, do tego dochodzą odpisy podatkowe. Z tego powodu banki znacznie chętniej decydują się na sprzedaż niż na przejęcie zadłużonych nieruchomości.

Banki, sprzedając tego typu wierzytelności funduszowi sekurytyzacyjnemu, korzystają z tarczy podatkowej liczonej od niespłaconej kwoty kredytu, czyli od różnicy między nominalną wartością kredytu i ceną uzyskaną ze sprzedaży wierzytelności. Im gorsze wierzytelności bank sprzedaje, nawet za kilka procent wartości, tym proporcjonalnie większy ma odzysk w postaci odpisu podatków. Za długi hipoteczne odpowiadamy całym majątkiem, a nie tylko kredytowaną nieruchomością.

Przy pomocy komornika bank dokonuje egzekucji najpierw z wynagrodzenia, następnie z oszczędności na rachunkach bankowych. Egzekucją komorniczą mogą zostać objęte także pensja, ruchomości, świadczenia emerytalno-rentowe, rachunki bankowe dłużnika. Wyjątkiem są tutaj rachunki oszczędnościowe, oszczędnościowo-rozliczeniowe oraz rachunki terminowe lokat oszczędnościowych. Środki pieniężne znajdujące się na powyższych rachunkach, niezależnie od liczby zawartych umów, są wolne od zajęcia do wysokości trzykrotnego przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw. Zajęta może zostać połowa wynagrodzenia, wolna od potrąceń jest minimalna pensja, a informacja o egzekucji komorniczej wpisana jest w świadectwie pracy.

Dramatyczna prognoza

Ludność Europy utraciła zdolność równoważenia urodzeń i zgonów, co implikuje nową sytuację demograficzną w przyszłości. Charakteryzuje ona proces przejścia demograficznego od reprodukcji ludności typu tradycyjnego z wysoką płodnością i umieralnością do reprodukcji nowoczesnej o niskim natężeniu zgonów i niskiej płodności. Europa utrwala proces odtwarzania pokoleń na poziomie poniżej prostej zastępowalności pokoleń o niskiej dzietności ogólnej nieprzekraczającej 1,35–1,5 dziecka na kobietę. Europa stała się kontynentem o najniższej w historii płodności, najdłuższym trwaniem życia i najwyższej intensywności imigracji. U podstaw przemian demograficznych leżą zmiany w opóźnianiu tworzenia związków i rodzenia dzieci, spadek płodności, deinstytucjonalizacji rodziny, destabilizacja rodziny, przejawiającej się rosnącym ryzykiem rozpadu związku, także wskutek coraz częstszego występowania związków nieformalnych jako form tworzenia rodziny.

W Polsce współczynnik dzietności wynosi 1,38. Długookresowe utrzymywanie się wskaźnika poniżej 1,5 prowadzi do trudno odwracalnych konsekwencji. Współczynnik obciążenia demograficznego osobami starszymi, definiowanego jako liczba osób w wieku 65 lat i więcej przypadająca na 100 osób w wieku 15–64 lata w Polsce wzrośnie z 19 osób do 35 osób. W Europie najdłużej żyją mężczyźni: w Szwajcarii na poziomie 79,9 lat, Islandii (79,8 lat) i Szwecji (79,6) zaś kobiety – w Hiszpanii (85,3), Francji (85), Szwajcarii (84,6) i we Włoszech (84,5).

Syndrom pustych domów i mieszkań

Na obszarze UE stoi 11 mln pustych domów, podczas gdy już ponad 4 mln Europejczyków jest bez dachu nad głową.

Amerykańskie Detroit otworzyło specjalną stronę aukcyjną, na której można licytować miejskie pustostany za tysiąc USD. Takich pustych domów w Detroit stoją tysiące, bo największe miasto stanu Michigan z „Paryża Ameryki” zamieniło się w ocean ruin, tracąc 1/4 mieszkańców za sprawą Forda, General Motors i Chryslera. Narastały problemy etniczne i rosnąca przestępczość.

W Europie dzieje się podobnie. W Hiszpanii 3,4 mln domów stoi pustych. Francja i Włochy mają równo po 2 mln pustostanów. Niewiele mniej – 1,8 mln – Niemcy, a w Wielkiej Brytanii lokatorów nie ma już w 700 tys. domów. W większości tych budynków nigdy nikt nie mieszkał. Wybudowane tuż przed kryzysem w 2007 r. nie doczekały się lokatorów. W Portugalii 735 tys. wolnych nieruchomości, 300 tys. w Grecji i 400 tys. w Irlandii. Średnie ceny mieszkań w Irlandii są o połowę niższe w porównaniu z boomem mieszkaniowym z 2007 r. Na południu Hiszpanii Polaris World zawiera 2648 apartamentów, z czego część z nich to posiadłości przejęte przez banki, bo kredytobiorcy przestali spłacać swoje zobowiązania. Przez pięć lat od wybuchu kryzysu bankierzy zdążyli już przejąć ponad 400 tys. hiszpańskich nieruchomości zamieszkanych przez półtora miliona osób.

Wraz z rosnącą liczbą pustostanów powiększa się też rzesza hiszpańskich bezdomnych. W samym Madrycie jest ich kilkanaście tysięcy. We Francji w ostatniej dekadzie liczba bezdomnych wzrosła o 10%. Dachu nad głową nie mają dzisiaj trzy miliony Francuzów, z czego niecałe 150 tys. mieszka na ulicach. W Grecji domów nie ma 20 tys. mieszkańców. Przy tak niskim przyroście naturalnym potrzeba by 43 lat, żeby zasiedlić wszystkie europejskie pustostany, nie budując przy tym już nowych mieszkań.

Jan Olczyk - Animator taniego budownictwa indywidualnego oraz taniego budownictwa czynszowego. Komentator i zarządca nieruchomości, przedsiębiorca i twórca osiedli mieszkaniowych w Łodzi. Absolwent Uniwersytetu Łódzkiego, kierunku historia najnowsza, powszechna oraz licznych studiów podyplomowych, m.in. w zakresie zarządzania spółkami kapitałowymi, studiów europejskich, zarządzania projektami Unii Europejskiej.