Zakup wymarzonej nieruchomości często wiąże się z wybraniem odpowiedniego źródła finansowania. To właśnie kredyt hipoteczny jest najczęściej wybieranym przez klientów wsparciem. Dlaczego? Ponieważ jest to najłatwiejsza droga pozwalająca na zakup mieszkania czy domu. Jednak wniosek kredytowy nie zawsze zostaje pozytywnie rozpatrzony. Dzieje się tak z różnych powodów i często nie mamy na to wpływu.

1. Najczęstszym problemem, który spotykam u swoich klientów jest zła historia kredytowa, a czasem jej brak

Na historię kredytową wpływ mają opóźnienia w spłacie kredytów, poręczanych zobowiązań lub robienie zakupów na raty. Brak historii kredytowej ma również wpływ na ocenę zdolności przez bank – instytucja finansowa, nie mając podstaw do wydania opinii, obniża zdolność kredytową. Dlatego warto mieć w historii choć jeden spłacony terminowo kredyt czy kartę kredytową – szczególnie w przypadku młodych osób, które dopiero rozpoczynają swoją drogę z finansami.

2. Mówiąc o historii kredytowej warto wspomnieć również o historii ROR – czyli działań egzekucyjnych za nieopłacony mandat

Analityk, badając naszą zdolność kredytową, zwraca uwagę na tytuły przelewów – nawet tych żartobliwych, które pochodzą od rodziców, a w ich tytule wybrzmiewa tekst o alimentach. Uwagę analityka zwraca również tytuł opłaconych mandatów lub spłacanie za kogoś rat kredytowych.

3. A co z zatrudnieniem? Krótki czas pracy – często źle udokumentowany – idący w parze z młodym wiekiem wnioskodawcy to kolejny bardzo często spotykany powód odrzucenia wniosku kredytowego

Gdy osoba pracuje od trzech miesięcy na danym stanowisku, jej wkład własny do kredytu jest minimalny, a dodatkowo jest osobą samotną, wtedy możemy mieć pewność, że taka transakcja obarczona będzie wysokim ryzykiem niepowodzenia. W takiej sytuacji doradzam swoim klientom dołączenie kogoś z rodziny jako dodatkowego wnioskodawcę, zwiększenie wkładu własnego lub przygotowanie dobrze udokumentowanej historii zatrudnienia, która będzie dodatkowym zabezpieczeniem dla banku.

4. Pamiętajmy, że zatrudnienie w rodzinnej firmie nie poprawi sytuacji klienta

Spora część banków dość wnikliwie analizuje takie zatrudnienie – bada jego historię, adekwatność dochodów do stanowiska i wielkości firmy. Obowiązkowo w takich sytuacjach wymagane jest zaświadczenie z ZUS o podstawie naliczania składek, a zdarza się, że okres objęty badaniem to rok – tak, aby uniknąć chwilowego zwiększania dochodów „pod kredyt”.

5. Analiza złożonego wniosku kredytowego obowiązuje również dokładne badanie nieruchomości. Tutaj duży wpływ ma stan techniczny nieruchomości

Bank musi stwierdzić, iż zgłoszona nieruchomość nadaje się do zamieszkania – podstawowym kryterium jest m.in. posiadanie instalacji centralnego ogrzewania czy łazienki. W sytuacji, gdy nieruchomość wymaga dodatkowego remontu, warto równocześnie zawnioskować o pewną kwotę na jej remont. Bank zyska wówczas pewność, że podnosząc stan techniczny nieruchomości, otrzyma bardziej atrakcyjne zabezpieczenie kredytu.

6. Często dzieje się tak, że wartość nieruchomości w wycenie zrobionej przez bank powoduje obniżenie kwoty kredytu i konieczności dostarczenia wkładu własnego

Twierdzi się, że nieruchomość jest warta tyle, ile ktoś chce za nią zapłacić – nie zawsze jednak tak jest. Zdarza się, że kupujemy mieszkanie w atrakcyjnej lokalizacji, którego cena znacząco odbiega od średnich cen transakcyjnych nieruchomości. Bank, szacując wartość nieruchomości, może przyjąć ją na niższym poziomie niż cena, którą płaci klient.

7. Lokalizacja wybranej nieruchomości ma wpływ zarówno na jej cenę, jak i ostateczną ocenę banku

Spora część instytucji finansowych niechętnie zabezpiecza się na nieruchomościach położonych w małych miejscowościach, wsiach czy nieruchomościach zlokalizowanych poza obszarem zabudowanym. Uwagę zwraca się w takim przypadku na płynność nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu. Zwykle w takich przypadkach konieczne jest posiadanie większego wkładu własnego.

8. Na koniec sprawy formalne. Najczęściej spotykam się z odrzuceniem przez bank wniosku kredytowego z powodu wad prawnych nieruchomości

Mówiąc o wadach prawnych, mam na myśli nieuporządkowane sprawy formalne – np. „wchodzenie” budynków na grunt sąsiadującej działki. Z punktu widzenia prawników bankowych jest to wada prawna nieruchomości, wykluczająca możliwość zabezpieczenia się na niej. Przed podpisaniem umowy przedwstępnej warto poprosić o kopię mapy ewidencyjnej i wyjaśnić ewentualne niejasności w Wydziale Ewidencji Gruntów i Budynków w Starostwie Powiatowym. Czasem wystarczy sprostowanie granic działki, które zostały błędnie oznaczone na mapie i nieruchomość może być skredytowana bez żadnych trudności.

9. A co z błędnie oszacowanymi kosztami budowy?

Mam tutaj na myśli jej niedoszacowanie lub przeinwestowanie. Bank, patrząc na metraż nieruchomości, określa jej minimalny koszt budowy, uwzględniając jednak nie tylko samą powierzchnię użytkową, ale powierzchnię pomieszczeń gospodarczych. Ustala minimalny koszt budowy, mnożąc metraż przez swój wskaźnik. Jeśli klient wnioskuje o mniejszą kwotę, musi uzupełnić wkład własny bądź bank proponuje zaciągnięcie wyższego kredytu. Jeśli wnioskujemy o stosunkowo wysoką kwotę na budowę domu, a wartość podobnych nieruchomości w okolicy jest na zdecydowanie niższym poziomie, bank może obniżyć kredyt, odnosząc się do średnich cen transakcyjnych. Jak sobie z tym poradzić? Można przygotować kosztorys budowlany i ustalić jego szczegóły z doświadczonym doradcą, który podpowie, jak wybrany bank podchodzi do kosztów budowy.

10. Najważniejsza jest wiarygodność

Pamiętajmy, w składanym wniosku kredytowym należy podawać tylko prawdziwe dane. Klienci często są nieświadomi tego, że podawane informacje mają duży wpływ na przyznanie kredytu – zapominają o płaconych ratach za zakupy w sklepach, które stanowią zobowiązanie, zapominają o przyznanych niewielkich sumach limitów w kontach osobistych czy na kartach, bądź sądzą, że limity, które nie są wykorzystane, nie stanowią ich zobowiązania. Pamiętajmy, że te dane znajdują się na wyciągu bankowym, dostarczanym wraz z wnioskiem do banku. Widoczne tam jest również każde inne zobowiązanie – np. alimenty, które banki biorą pod uwagę, licząc zdolność kredytową.

Pamiętajcie, że to tylko kilka najczęstszych powodów odrzucenia wniosku kredytowego przez bank. Niektóre z przypadków dzieją się po prostu przez przeoczenie ważnych informacji, inne wynikają z historii transakcyjnej lub terminowości dokonywanych opłat.

Warto pilnować terminów, które banki przesyłają – nie tylko wtedy, gdy rozpoczyna się starania o kredyt i wniosek został przekazany doradcy. Pamiętajcie również o tym, że to doradca jest od tego, aby wspierać klienta na ścieżce otrzymania kredytu hipotecznego i wskazać pola, na które trzeba zwrócić szczególną uwagę. Dokładna analiza finansów i szczera rozmowa z doradcą przyjmującym wniosek, pozwoli zaoszczędzić czas i uniknąć niepotrzebnych emocji, które przy procedurze uzyskiwania kredytu hipotecznego nie powinny mieć miejsca.

Anna Krzyżewska - Kierownik oddziału Open Direct w Kętrzynie. Związana z Grupą Open Finance SA od dziesięciu lat. Magister ekonomii i prawa. Cenne doświadczenie, które zdobyła w instytucjach finansowych, pozwala jej profesjonalnie odpowiadać na bieżące potrzeby klientów i śledzić aktualne zmiany na rynku finansowym.