Analizujemy ceny ofertowe sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w I kwartale 2017 r., biorąc pod uwagę wielkość mieszkania oraz jego stan.

Analiza cen ofertowych mieszkań (zł/mkw.) a liczba pokoi – I kwartał 2017 r.

Porównanie średnich cen ofertowych mieszkań z rynku wtórnego potwierdza, że za większe mieszkanie zapłacimy mniej od metra kwadratowego, jednak stawki i dysproporcje różnią się w zależności od analizowanego rynku.

Największe różnice w cenach za metr kwadratowy mieszkań 4-pokojowych w porównaniu do kawalerek występują w Sopocie, Rzeszowie, Krakowie, Warszawie i Poznaniu. W wymienionych miastach różnica między M1 a M4 wynosi ok 2-3 tys. zł/mkw. W porównaniu do IV kwartału 2016 r. ceny za metr kwadratowy kawalerek znacząco spadły w Gdańsku (o 500 zł/mkw.) i Gdyni (o 850 zł/mkw.), natomiast podrożał metr kwadratowy w mieszkaniach 5-pokojowych (w Gdańsku o 850 zł/mkw., w Gdyni o 1150 zł/mkw.). W Olsztynie, Toruniu i Zielonej Górze mieszkania 1-pokojowe podrożały (o ok. 500 zł/mkw.) w stosunku do cen w IV kwartale 2016 r.

W Łodzi i Bielsku-Białej nie notujemy istotnych różnic w stawkach za metr kwadratowy w zależności od liczby pokoi w mieszkaniu.

W porównaniu z IV kwartałem 2016 r. spore spadki cen za metr kwadratowy odnotował rynek mieszkaniowy w Sopocie i Opolu. Wzrost cen widoczny był w Katowicach, Kielcach i Łodzi.
W pozostałych miastach zmiany cen były niewielkie.

Zobacz raport "Ceny ofertowe w VI kw. 2016"

Tabela 1. Analiza cen ofertowych mieszkań (zł/mkw.) a liczba pokoi – I kwartał 2017 r.

Analiza cen ofertowych mieszkań (zł/mkw.) a stan mieszkania - I kwartał 2017 r.

W I kwartale 2017 r. w niewielkim stopniu zmieniła się struktura całego krajowego rynku nieruchomości w zależności od stanu mieszkania na sprzedaż. Wciąż standard zdecydowanej większości mieszkań (73,5%) określany jest jako dobry, bardzo dobry lub wysoki. W porównaniu do IV kwartału 2016 r. widoczny jest niewielki wzrost liczby tych mieszkań na rynku. Pozostałe 20% to nieruchomości wymagające odświeżenia lub remontu. Zaledwie niecałe 6% mieszkań na rynku wtórnym, wciąż w stanie deweloperskim, wymaga inwestycji wykończenia wnętrz.

Coraz więcej zainteresowanych zakupem mieszkania określa stan nieruchomości, korzystając z dodatkowych kryteriów wyszukiwania. Powiększa się grono osób poszukujących mieszkań w stanie wymagającym remontu. Głównie jest to spowodowane niższą ceną, dopasowaną do możliwości zakupowych lub kredytowych, lecz również chęcią zainwestowania w tanie mieszkanie, wyremontowanie go oraz szybkie odsprzedanie z zyskiem (tzw. house flipping).

Różnice w cenach między mieszkaniami w kiepskiej kondycji od tych w stanie dobrym lub bardzo dobrym to rząd kilkuset złotych za metr kwadratowy, jednak jest to zależne od sytuacji na rynku mieszkaniowym konkretnego miasta. W tabeli nr 2 znajduje się porównanie określające ceny ofertowe w zależności od podanego przez sprzedającego stanu mieszkania na podstawie danych zaprezentowanych w serwisie Nieruchomosci-online.pl w I kwartale 2017 r.

Tabela 2. Analiza cen ofertowych mieszkań (zł/mkw.) a stan mieszkania - I kwartał 2017 r.

Najmniejsze różnice między średnimi cenami za metr kwadratowy w mieszkaniach do remontu a tymi w stanie dobrym, bardzo dobrym i o wysokim standardzie, wynoszące kilkaset złotych, występują w Koszalinie, Rzeszowie i Lublinie. Największe różnice między tymi cenami występują w Poznaniu, Katowicach i Opolu, gdzie dochodzą do kwoty rzędu 2 tys. zł/mkw.

Największy udział mieszkań do remontu w ofercie sprzedażowej znajduje się w Łodzi (25%) i Kielcach (21%). Natomiast najniższy udział tych mieszkań w stosunku do całościowego rynku ofertowego w tych miastach, wynoszący ok. 5-8%, spotkamy w Krakowie, Zielonej Górze, Gorzowie Wielkopolskim i Gdańsku.

Sporo mieszkań wymagających odświeżenia znajdziemy w Bielsku-Białej (30%) oraz Olsztynie (20%).

Stanem dobrym określana jest prawie połowa mieszkań w Koszalinie, Bielsku-Białej i Białymstoku.

Największą liczbą mieszkań w bardzo dobrym stanie charakteryzuje się rynek nieruchomości w Krakowie (45%) oraz Gdyni i Bydgoszczy (35%).

Mieszkania o wysokim standardzie stanowią największy udział w Gorzowie Wielkopolskim (72%), Szczecinie (49%) i Gdańsku (43%).

Mieszkania z rynku wtórnego, wymagające inwestycji wykończenia wnętrza, najliczniej występowały w Kielcach (17%) i Krakowie (15%).

Alicja Palińska - Project manager w zespole Nieruchomosci-online.pl. Odpowiada za realizację projektów związanych z podnoszeniem funkcjonalności serwisu, strategię komunikacji i promocji oraz opracowywanie analiz na podstawie danych z portalu na potrzeby raportów i artykułów. Członek zespołu redakcyjnego e-magazynu "ESTATE".