Na stronie internetowej Biuletynu Informacji Publicznej Rady Ministrów pojawiła się zapowiedź prac nad zmianą ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.o.g.n.). Zmiany mają w szczególności dotyczyć umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i zarządzania nieruchomościami.

Autorzy informacji uzasadniają konieczność zmian następująco:

„W praktyce wykonywania działalności zawodowej pojawiły się problemy z określeniem zakresu zawieranych umów, zgłaszane zarówno przez pośredników i zarządców, jak również klientów tych podmiotów. Zaistniała zatem potrzeba skatalogowania czynności, za które obligatoryjnie ponoszą odpowiedzialność osoby prowadzące działalność zawodową, w celu zapewnienia przejrzystej i stabilnej sytuacji stronom umów pośrednictwa w obrocie i zarządzania nieruchomościami (…). W projekcie zaproponowano zdefiniowanie działalności zarządzania nieruchomościami oraz pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, a także pojęć »pośrednik w obrocie nieruchomościami« oraz »zarządca nieruchomości«”.

"Czyżby początek naprawiania szkód poczynionych przez tak zwaną deregulację? Jestem za! Naprawiajmy, oby tylko z głową, tak by to naprawianie nie skończyło się jeszcze większym galimatiasem prawnym."

Przed deregulacją

Przed wejściem w życie ustawy deregulacyjnej (przed 1 stycznia 2014 r.) umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i zarządzania nieruchomościami były szczegółowo zdefiniowane w ustawie (u.o.g.n.), należały do zbioru pozakodeksowych umów nazwanych. Osoby wykonujące czynności pośrednictwa i zarządzania musiały się wykazać kompetencjami i praktycznymi umiejętnościami potwierdzonymi posiadaniem stosownych uprawnień.

Ustawa opisywała istotę pośredniczenia jako dokonywanie czynności zmierzających do zawarcia wskazanych w ustawie umów; nabycia i zbycia praw do nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części, a także wszelkich innych umów mających za przedmiot nieruchomości lub ich części. W szczególności przepisy regulowały zagadnienie wyłączności przy pośredniczeniu poprzez odesłanie do odpowiedniego stosowania art. 550 kodeksu cywilnego. Definicja pośrednictwa określała zarówno przedmiot umowy, podmioty ją zawierające, obowiązki stron, jak i formę umowy – pisemną pod rygorem nieważności. Opisana w u.o.g.n. umowa pośrednictwa wpisywała się w ciągłość rozumienia pośrednictwa, poczynając od przedwojennego kodeksu zobowiązań, na dorobku orzeczniczym kończąc.

Również umowa o zarządzanie nieruchomością była w u.o.g.n. zdefiniowana jako umowa polegająca na zobowiązaniu się do podejmowania decyzji i wyspecyfikowanych czynności dotyczących zarządzanej nieruchomości. Warto zauważyć, że ustawa wobec zarządców określała specjalne prawa i obowiązki postępowania zarządcy w przypadku zdarzeń czy zagrożeń życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska. Oba zawody podlegały odpowiedzialności zawodowej, co do jakości wykonywanych wobec klientów usług. Na tle – obowiązującego przez kilkanaście lat przed deregulacją – prawa powstało spójne, bogate orzecznictwo sądowe pomagające rozumieć obie umowy.

Po deregulacji

Stan obecny, zaistniały przez chaotycznie wprowadzoną deregulację, oznacza nie tylko rezygnację z wymogów obsługi rynku nieruchomości przez wykształconych specjalistów rynku nieruchomości, ale i rezygnację z kontroli jakości wykonywania tych usług. Dodatkowym, nieprzemyślanym skutkiem ubocznym żywiołowego uchylania przepisów w u.o.g.n. jest demontaż cywilnoprawnych podstaw wykonywania usług na rynku nieruchomości.

W sposób absolutnie nieuzasadniony celem deregulacji (chodziło przecież o kwestie otwarcia zawodów) zdemolowane zostały umowy zarówno pośrednictwa, jak i zarządzania. Pozostawiono w dziale V ustawy (u.o.g.n.), dotyczącym działalności zawodowej w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami, oddzielne rozdziały dotyczące zawodów pośrednika w obrocie nieruchomościami i zarządcy nieruchomości. Osoby dokonujące czynności pośrednictwa i zarządzania nadal wykonują więc zawody pośrednika i zarządcy. Jednak szczątkowa regulacja w poszczególnych rozdziałach jest dalece niewystarczająca dla budowania bezpieczeństwa i profesjonalizmu obsługi rynku nieruchomości.

I tak przy umowie pośrednictwa i umowie zarządzania, zostały uchylone przepisy dotychczas określające essentialia negotti tych umów, a jednocześnie w przepisie zachowano nazwy tych umów i wymóg formy pisemnej pod rygorem nieważności. Upraszczając, można powiedzieć: forma umów jest określona, ale treści nie widać. Braki w regulacji są szkodliwe i niebezpieczne dla obrotu, chociażby co do kwestii wyłączności w umowie pośrednictwa, brak jest odesłania do odpowiedniego stosowania przepisów art. 550 kodeksu cywilnego. W umowie zarządzania brakuje oprócz przepisów dotyczących zachowania się zarządcy w sprawach codziennych także i tych, dotyczących zachowania w sytuacjach zagrażających życiu i zdrowiu – przekraczającego jego zwykłe uprawnienia.

Z trudem udaje się wyprowadzić, z pozostałych po deregulacji obowiązujących przepisów, konstrukcje obu umów. Pojawiły się różne, odmienne interpretacje, wątpliwości i pytania. Czy wobec braku wprost sformułowanych, istotnych warunków umów są one umowami nazwanymi? W razie wątpliwości, jakie przepisy odpowiednio można stosować?

Sensowną odpowiedzią wydaje się uznanie, że skoro ustawodawca, będąc podmiotem racjonalnym, użył w ustawie nazw „umowa pośrednictwa” i „umowa zarządzania” oraz nadał im szczególną formę pisemną – ad solemnitatem, to powinno przesądzać, że są to umowy nazwane. Pozostaje tylko kwestia wyspecyfikowania ukrytych przed maluczkimi, niebędącymi prawnikami, istotnych warunków tych umów. Wymaga to zastosowania zabiegów interpretacyjnych, których wynik nie dla wszystkich będzie ten sam. Na szczęście sądy radzą sobie z nową regulacją, kontynuując dotychczasową linię orzeczniczą. Nie jest to jednak pocieszające dla przedsiębiorców prowadzących działalność w zakresie pośrednictwa i zarządzania oraz dla ich klientów, którzy – czytając ustawę – niewiele zrozumieją, o co chodzi.

Obecna sytuacja prawna wykonywania usług pośrednictwa i zarządzania jest więcej niż skomplikowana, to ewidentny przykład bylejakości legislatury. Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami jest niezbędna, należy więc docenić inicjatywę rządu. Jednak po lekturze zacytowanego wyżej komunikatu nie opuszcza mnie niepokój. Zarysowana w informacji rządowej tematyka prac legislacyjnych świadczy, że nie do końca zostało rozpoznane to, co jest popsute. Oby nie zastąpiono obecnej bardzo złej regulacji, jeszcze gorszą.

Zbigniew Kubiński - Prawnik, radca prawny, pośrednik w obrocie nieruchomościami, wykładowca w zakresie rynku nieruchomości. Przedsiębiorca. Obecnie przewodniczy Powszechnemu Towarzystwu Ekspertów i Doradców Rynku Nieruchomości. Był wieloletnim członkiem zarządu, prezydentem Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości. Wiceprezes Stowarzyszenia Tradycji Akademickich „Siódemki” w Łodzi. Wieloletni członek, przewodniczący rad nadzorczych MSP. Członek honorowy wielu stowarzyszeń, otrzymał od Ministra Infrastruktury odznakę honorową „Za Zasługi dla Budownictwa” oraz złoty medal „Pro Aequo Et Bono” za szczególne zasługi dla polskiego rynku nieruchomości.