Deweloperzy o rewolucji na placach zabaw: przełoży się to na mniejszą liczbę mieszkań i wyższe ceny

Zdaniem deweloperów nowe zasady budowania placów zabaw skomplikują zabudowę działek, szczególnie tych małych w centrach miast. W konsekwencji Kowalski zapłaci więcej za metr kwadratowy mieszkania – tak wynika z sondy, którą przeprowadził portal ogłoszeniowy Nieruchomosci-online.pl.

Przepisy przeciwdziałające tzw. patodeweloperce wchodzą w życie 1 sierpnia i przynoszą wiele zmian, którym będą musieli podporządkować się deweloperzy. Nowelizacja wprowadza także rewolucję dotyczącą placów zabaw. Zgodnie z nowymi przepisami takie miejsce będzie musiało pojawić się przy bloku, który liczy powyżej 20 mieszkań. Dodatkowo co najmniej 30% powierzchni placu zabaw ma się znajdować na terenie biologicznie czynnym, czyli takim, na którym bez przeszkód rosną rośliny, a woda opadowa może wsiąkać w ziemię (np. w trawnik, kwietnik).

Przedstawiciele portalu Nieruchomosci-online.pl zapytali ekspertów z branży deweloperskiej, jak oceniają nadchodzące wielkimi krokami zmiany.

Wojciech Nowicki, prezes zarządu spółki PCG GW:

– Efektem nowelizacji ma być przede wszystkim podniesienie poczucia bezpieczeństwa oraz jakości przestrzeni rekreacyjnych dla dzieci. Zmiany dotyczą też ułatwienia dostępu dla osób z niepełnosprawnościami. Przepisy nie regulują wyłącznie tego, że plac zabaw ma być, ale też dokładnie określają jaki ma być (jak nasłoneczniony, oświetlony, ogrodzony, z jakich materiałów wykonany czy też jak wyposażony). Jest więc szereg składowych wpływających finalnie na cenę jego wykonania, a to z kolei sprawia, że projektowanie osiedla staje się dużo bardziej skomplikowane i wpływa na ilość PUM-u. Oznacza to, że w wyniku zaostrzonych warunków technicznych zmniejszy się powierzchnia użytkowa mieszkań, a wzrosną koszty wybudowania inwestycji. Wyjątkiem od reguły są przepisy, które dopuszczają możliwość niewykonywania placu zabaw w sytuacji, gdy w pobliżu (w odległości do 750 m) znajduje się już ogólnodostępny plac zabaw.

– Nowe regulacje z pewnością spowodują kolejne utrudnienia w możliwości zabudowy działek. W aktualnej sytuacji, gdy jako branża borykamy się z deficytem ziemi w centrach dużych miast, wkrótce przełoży się to na kolejne podwyżki cen mieszkań.

– Wpływ realizacji placu zabaw na ostateczną cenę metra kwadratowego mieszkania jest bardzo zróżnicowany i trudny do oszacowania. Należy przede wszystkim pamiętać o utrudnieniach wynikających już z samej lokalizacji placów zabaw, która jest szczegółowo określona przepisami, przez co znacząco wpływa na możliwość zabudowy działki. Nowe przepisy regulują również wielkości przestrzeni rekreacyjnych dla dzieci w zależności od skali realizowanego projektu. Problemem nie jest więc sam koszt wykonania placu zabaw, lecz ograniczenia wynikające z umiejscowienia go na działce.

Dr Agnieszka Grabowska-Toś, radczyni prawna z Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś, autorka bloga dla deweloperów „Jakim prawem”:

– Ta kwestia jest chyba najbardziej newralgiczna, jeśli chodzi o realizację inwestycji mieszkaniowych. Poza tą regulacją, deweloper musi ponadto dostosować się do pozostałych przepisów, czyli dotyczących odległości od okien w sąsiednich budynkach, od drogi, miejsc parkingowych, musi też zadbać o odpowiednie nasłonecznienie placów zabaw. Może więc okazać się, że tego terenu, na którym będzie można zaprojektować budynek, już niewiele zostanie. Na pewno deweloperom trudno będzie dostosować się do tego wymogu w przypadku inwestycji na małych działkach w centrach miast. Architekci będą mieć naprawdę duży problem, żeby to wszystko ze sobą pogodzić.

– Być może place zabaw to rzeczywiście świetne rozwiązanie dla mieszkańców, ale taka regulacja przełoży się na mniejszą liczbę mieszkań w nowo powstających inwestycjach, a tym samym na wyższe ceny za metr kwadratowy. Skoro deweloper będzie w stanie wybudować mniej mieszkań na terenie, który kosztował go znacznie więcej, to żeby biznesplan osiągnął założone efekty, cena będzie musiała wzrosnąć.

Anita Makowska, starszy analityk biznesu w firmie Archicom:

– Trudno jednoznacznie skomentować nowe wymogi bez zwrócenia uwagi na kwestie związane z uwarunkowaniami urbanistycznymi, społecznymi czy nawet projektowymi. W naszym odczuciu niosą one za sobą wiele pozytywnych aspektów, ale jednocześnie stawiają przed deweloperami pewne wyzwania. Nowe regulacje wymagają, aby place zabaw były dostosowane do dzieci w różnym wieku i ze szczególnymi potrzebami. To wymaga zdefiniowania na nowo koncepcji tych miejsc, tak aby uelastycznić ich funkcjonalność i wydłużyć okres wykorzystania. Dodatkowym projektowym wyzwaniem jest zachowanie minimum 30% terenu biologicznie czynnego, co wymaga innowacyjnego podejścia do utrzymania zieleni.

– Warto też zwrócić uwagę na konieczność certyfikacji urządzeń na placach zabaw. Proces ten bywa długotrwały i kosztowny, co może zniechęcać do innowacji. Warto byłoby usprawnić ten proces, aby umożliwić tworzenie różnorodnych i unikalnych placów zabaw, które mogą stać się istotnym elementem przy wyborze mieszkania przez przyszłych nabywców.

– Należy pamiętać, iż koszt budowy placów zabaw w miastach jest znacznie wyższy niż na terenach podmiejskich, zarówno pod względem finansowym, jak i społecznym. Mówimy tu bowiem nie tylko o wyższych cenach gruntów, ale również o utracie powierzchni mieszkalnej, skomplikowanych procesach projektowych, kompromisach w planowaniu przestrzennym i ostatecznie wysokich kosztach eksploatacji i utrzymania placów, co dotyczy już bezpośrednio mieszkańców.

– Pamiętajmy też, że nie brakuje również takich klientów, którzy szukają mieszkania na osiedlu bez placów zabaw. Takie osiedla będą teraz coraz trudniej dostępne. Demografia w Polsce, z malejącą liczbą dzieci, również zmusza nas do refleksji na temat nowych przepisów prawnych. Rozważyć należy problematykę zapełniania placów zabaw na przestrzeni lat i ich przydatności w długim okresie.