Mieszkania będą droższe, ale nie wszędzie. Możliwy duży rozstrzał cen – prognozy na 2024 r.

W dłuższym terminie mieszkania jeszcze zdrożeją i będzie to efekt m.in. wzrostu wynagrodzeń. Zdaniem analityków w 2024 r. może jednak lekko poprawić się sytuacja podażowa, dzięki czemu wybór ofert będzie większy – takie wnioski płyną z debaty „Nastroje na rynku nieruchomości” zorganizowanej w Krakowie przez portal Nieruchomosci-online.pl.

– Moja prognoza bazowa na 2024 r. to nominalny wzrost cen mieszkań o 10-15% – mówi dr hab. Waldemar Rogowski, profesor Szkoły Głównej Handlowej i główny analityk Biura Informacji Kredytowej.

– W dłuższym terminie, a więc w ciągu 5-10 lat, nieruchomości będą droższe. Nie oszukujmy się, gruntów nagle nie przybędzie, koszty pracy nie spadną, nie zostaną też złagodzone wymagania techniczne co do efektywności energetycznej budynków – przewiduje Jan Dziekoński, niezależny analityk rynku nieruchomości i założyciel portalu analiz FLTR.pl.

Uczestnicy debaty „Nastroje na rynku nieruchomości”, zorganizowanej przez portal Nieruchomosci-online.pl w ramach X Polskiego Kongresu Przedsiębiorczości w Krakowie, zwracają jednak uwagę, że w 2024 r. w sektorze mieszkaniowym może uwidocznić się duży rozstrzał cen. – Mieszkanie od dewelopera w dobrej dzielnicy Krakowa może zdrożeć o 10-15%, ale cena mieszkania w kamienicy w kiepskiej dzielnicy Łodzi może spaść o 20%. Takie rozstrzały dostrzegamy czasami już dzisiaj. W niektórych miastach i w określonych segmentach ceny mieszkań wzrosły w ciągu roku prawie o 30 proc., a np. we Włocławku spadły o 15% nawet mimo „Bezpiecznego Kredytu 2%” – analizuje Jan Dziekoński. Zdaniem ekspertów taki spadek cen mieszkań może dotyczyć miast, które w największym stopniu mierzą się z problemem depopulacji.

Ceny mieszkań podążą za wyższymi pensjami?

Zdaniem finansistów i ekonomistów zaproszonych do debaty Nieruchomosci-online.pl, jednym z elementów wpływających na wzrost cen w 2024 r. może być spodziewany wzrost wynagrodzeń. Według prognoz Polskiego Instytutu Ekonomicznego w przyszłym roku tempo wzrostu wynagrodzeń w wyniesie 11,7 proc. i będzie to napędzane silnym wzrostem płacy minimalnej.

– Czynnikiem determinującym sytuację na rynku mieszkaniowym jest dostępność. Jeśli wynagrodzenia w 2024 r. będą rosły, odpowiednio będą rosły ceny nieruchomości – mówi dr hab. Waldemar Rogowski, podkreślając, że zmiany cen mieszkań zawsze należy zestawiać z sytuacją na rynku pracy. – Dyskutujmy na liczbach. W okresie ostatnich 16 lat ceny mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie nominalnie wzrosły wprawdzie o ponad 90%, ale realnie o niecałe 9%. Rozumiem, że za metr mieszkania w Warszawie trzeba dziś zapłacić nawet 20 tys. zł, ale porównajmy nasze dochody z 2023 r. do dochodów z 2008 r.

– Rynek nieruchomości mieszkaniowych jest lustrem rynku pracy. Nasze pensje będą rosły, natomiast nie w każdej branży i nie w każdej lokalizacji. To jest problem – podkreśla dr hab. Bogusław Półtorak, profesor Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu.

Przy okazji dyskusji o cenach uczestnicy debaty Nieruchomosci-online.pl zwracali również uwagę, że w niektórych lokalizacjach stawki za metr są dziś ewidentnie przeszacowane.

– Oczywiście nie można wszystkich wrzucać do jednego worka. Dane płynące z mniejszych rynków nie wskazują na to, aby ceny były tam przeszacowane, bo nie mieliśmy tam też tak dużych wzrostów. O ewentualnym przeszacowaniu cen, czyli o nadmiernych oczekiwaniach sprzedających, możemy mówić jednak na pewno w kontekście kilku największych rynków, takich jak Warszawa, Kraków, Trójmiasto i Wrocław. Chociaż też nie w każdej lokalizacji i nie przy każdym standardzie – mówi Jan Dziekoński.

Deweloper: tajne banki ziemi nie istnieją

Eksperci przedstawili również swoje prognozy dotyczące podaży, ponieważ w 2023 r. oferta mieszkań została mocno okrojona.

– Już sama zapowiedź „BK2%” spowodowała wzrost cen i wymiotła oferty. Zapowiedź padła w grudniu, a w styczniu w biurach deweloperów był wir sprzedażowy. Mieszkania schodziły na pniu. Można różnie oceniać ten program, natomiast z punktu widzenia momentu jego wprowadzenia to była katastrofa, teksańska masakra piłą mechaniczną. Chyba nie można było niczego gorszego zrobić dla rynku nieruchomości niż zapowiedzieć taki program i odroczyć go o pół roku. To dało czas wszystkim tym, którzy mieli gotówkę, żeby kupić mieszkanie (przed spodziewanymi wzrostami cen i popytu – red.) – przypomina Tomasz Stoga, prezes Profit Development i prezes wrocławskiego oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Zdaniem dewelopera bardzo wyraźne odbicie podaży uniemożliwi w najbliższym czasie problem z dostępnością gruntów.

– Często słyszę, że deweloperzy mają tajne banki ziemi, których nie chcą uruchamiać, bo czekają, aby wygenerować większe marże. To paranoja. Deweloperzy chętnie uruchomiliby projekty i sprzedawali mieszkania. Problem nie leży w pieniądzach i popycie, ale w glebie. Deweloperzy mają problem z pozyskiwaniem nieruchomości gruntowych. Nad tym ubolewam, a wiadomości są złe i jeszcze gorsze. Przypominam, że niedawno weszła w życie nowa ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym i to jest coś, co przemieli urbanistyczny układ tego kraju. Prawda jest więc taka, że inwestycji nie przybędzie lawinowo. Nie łudźmy się, że nagle zaczniemy budować dwa razy więcej – dodaje Tomasz Stoga.

Analitycy rynku dostrzegają jednak pewne szanse na lekkie zwiększenie liczby ofert w przyszłym roku.

Jan Dziekoński: – Są trzy czynniki, które na to wskazują. Pierwszym jest to, że nie będzie powszechnych wakacji kredytowych, a więc elementu łagodzącego konieczność sprzedaży mieszkań tam, gdzie kogoś za bardzo uwierała rata. Drugim czynnikiem jest to, że program „BK2%” może się zatrzymać, ponieważ skończy się budżet. Konieczna będzie zmiana ustawy, ale w nowej koalicji nie ma nawet konsensusu, czy ten program w ogóle wspierać. Popyt na mieszkania może się więc osłabić, tym bardziej że mamy też utrzymane wysokie stopy procentowe. Trzecią rzeczą, która prawdopodobnie nieco poprawi podaż, jest fakt, że „BK2%” po okresie marazmu faktycznie poprawił nastroje wśród deweloperów. Część projektów, która trafiła do zamrażarek, zaczyna powoli trafiać do oferty. Od kilku miesięcy widać, że stopniowo, powolutku podaż wzrasta.

Wiele wskazuje również na to, że oferta nowych mieszkań będzie zasilana – tak jak w ostatnich miesiącach – przede wszystkim lokalami o mniejszym metrażu, czyli kawalerkami, mieszkaniami 2-pokojowymi i kompaktowymi „trójkami”.

– Oczywiście chcielibyśmy budować duże, czteropokojowe, przestronne mieszkania, ale budujemy to, co się sprzedaje. Nie stawiamy sobie pomników, tylko to, na co stać ludzi – podkreśla Tomasz Stoga, prezes Profit Development, który wziął udział w debacie zorganizowanej przez Nieruchomosci-online.pl.