Polska jest liderem pod względem liczby budowanych mieszkań w Europie i perspektywy dla deweloperów wciąż są bardzo dobre, deficyt lokalowy szacowany jest na około 2-3 mln mieszkań, inwestorzy instytucjonalni będą coraz aktywniejsi, wzrost oprocentowania kredytów zmniejszy popyt, ale raczej nie sprawi, że ceny wyraźnie spadną - to tylko niektóre konkluzje z 11. Forum Rynku Nieruchomości. Partnerem wydarzenia był portal Nieruchomosci-online.pl.      

2 i 3 września - w tych dniach oczy branży nieruchomości skierowane były na Sopot. To właśnie tam firma Nowy Adres już po raz kolejny zaprosiła do debaty m.in. deweloperów, inwestorów, generalnych wykonawców, instytucje finansowe, firmy doradcze, agencje nieruchomości i przedstawicieli sektora publicznego. Jakie były najważniejsze tematy podejmowane podczas FRN? 

Najlepszy czas deweloperów w historii 

Jednym z wiodących tematów było oczywiście omówienie aktualnej sytuacji na rynku mieszkaniowym. Jak wynika z danych firmy doradczej JLL, w pierwszym półroczu 2021 r. tylko w sześciu głównych lokalizacjach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Łódź, Poznań) sprzedano prawie 39 tys. mieszkań, a więc o 7,2% więcej, niż w najlepszym do tej pory pierwszym półroczu 2017 r. Lokale wszędzie schodzą na pniu. Rynek napędzają wciąż niskie stopy procentowe i utrzymujące się na rekordowym poziomie akcje kredytowe.   

- Za nami jest większość krajów Unii Europejskiej. 60% nowych mieszkań wybudowanych w Europie centralnej i wschodniej w ciągu ostatnich kilku lat, stanowi rynek polski. Co ważne, z tych 60% siedem procent to Warszawa - mówił Paweł Sztejter, wiceprezes JLL dodając, że sprzedaż mogłaby być jeszcze wyższa, gdyby tylko podaż nadążała za popytem.  

Analitycy rynku zwracali jednak uwagę, że sytuacja popytowo-podażowa jest zróżnicowana w zależności od miasta. Jako przykład podano Poznań, gdzie popyt i podaż idą niemal łeb w łeb. Z drugiej strony są lokalizacje, gdzie dysproporcje są bardzo duże, a średnie ceny przekroczyły już barierę 10 tys. zł (np. Warszawa, Kraków, Gdańsk). Zdaniem ekspertów, w takich miastach pojawiają się już pierwsze sygnały, że popyt zaczyna maleć. Pewne stawki rynkowe nie są już więc akceptowane przez część poszukujących.

Wiele miejsca poświęcono też kwestii deficytu mieszkań. Według analiz przywołanych przez JLL, tylko w Warszawie deficyt ten szacowany jest na 200-300 tys. mieszkań. O tym, jak wielkim wyzwaniem będzie zasypanie tej dziury mieszkaniowej w skali kraju, mówił Nikodem Iskra, prezes Murapolu: - Liczne analizy prywatne i publiczne mówią, że deficyt wynosi od 2 do 3 mln mieszkań. Przekładając to na łączną liczbę mieszkań oddawanych u nas do użytkowania, wypełnienie tej dziury zajmie od 12 do ponad 30 lat. Z kolei granicą tej dziury jest dojście do średniej unijnej, gdzie od 2008 r. jesteśmy na ostatnim miejscu jeżeli chodzi o liczbę mieszkań na tysiąc mieszkańców. Właśnie dlatego ludzie kupują mieszkania. Drugim, bardziej potocznym powodem jest to, że Polacy lubią żyć w mieszkaniu na własność. Aczkolwiek uważam, że to będzie ulegało zmianie. Dla obu segmentów perspektywy są więc wspaniałe.   

Jak podkreślano, 2021 r. jest jednym z najlepszych w historii pod względem liczby udzielanych kredytów mieszkaniowych, chociaż od czterech miesięcy widoczny jest lekki spadek liczby składanych wniosków. - Mam wrażenie, że największa fala jest już za nami i sytuacja kredytowa po prostu się normalizuje. W 2020 r. wiele osób było odciętych od kredytów, ale raptem w 2021 r. znowu zyskały one możliwość ich zaciągania i to normalne, że kupiły mieszkania właśnie teraz - tłumaczył Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.  

Dr Jacek Furga, Związek Banków Polskich: - Spojrzałbym na ten szał zakupowy z punktu widzenia dwóch grup nabywców. Pierwsza to ci, którzy kupują na rynku pierwotnym za gotówkę. Niedawno było to 20-25%, teraz to już 50% kupujących. Te osoby lokują oszczędności uciekając przed deprecjacją pieniądza. Druga grupa inwestorów, to osoby sięgające po kredyt. W pierwszym półroczu udzielono ich około 124 tys. Wprawdzie w sztukach nie jest to rekord, ale jeśli chodzi o wolumen, mówimy o 22 mld zł za II kwartał, a to już rekordowy wynik. Ci ludzie sięgają po kredyt, aby zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe oraz aby uzyskiwać przychody z najmu.

Furga zwrócił też uwagę na wskaźnik LTV, czyli udział kredytu w stosunku do wartości kupowanej nieruchomości (im niższy, tym mniejsze zadłużenie, a większy wkład własny). Jak wynika z danych Związku Banków Polskich, Polacy pożyczają przy coraz wyższym udziale wkładu własnego. Porównując do II kwartału 2020 r., w II kwartale 2021 r. udział kredytów o wskaźniku LtV wyższym od 80 proc. spadł o prawie 9 p.p. (do poziomu poniżej 30 proc.). - Po kredyty sięgają więc ludzie stosunkowo zamożni. Są to osoby, które robią to w miarę świadomie i bezpiecznie - komentował ekspert.  

Podczas paneli dyskusyjnych, co oczywiste, wielokrotnie wracał też temat niskich stóp procentowych. Zdaniem analityków, wzrost oprocentowania kredytów na pewno w jakimś stopniu zmniejszy popyt na mieszkania, ale raczej nie sprawi, aby ceny bardzo wyraźnie spadły. Spodziewany wzrost stóp procentowych może być też zagrożeniem dla niektórych kredytobiorców. Nie tylko dla tych, których wysokość rata wzrośnie, ale też dla młodych, którzy planują skorzystać z gwarancji wkładu własnego w ramach Polskiego Ładu.  

Dobre nastroje pośredników 

Cennym uzupełnieniem analizy rynku mieszkaniowego była prezentacja autorstwa Nieruchomosci-online.pl. Alicja Palińska z naszego działu analiz opowiedziała, co mówią liczby o zainteresowaniu nieruchomościami, preferencjach poszukujących i prognozach pośredników. - Portal to nie tylko źródło leadów dla ogłoszeniodawców z rynku pierwotnego i wtórnego. Dane z niego płynące, to też kopalnia wiedzy o całym sektorze - podkreślała autorka. 

Chociażby jeśli chodzi o to kim są, dla kogo kupują i czym się kierują poszukujący. W przypadku Nieruchomosci-online.pl, 56,9% osób poszukujących stanowiły kobiety. - Mamy zdecydowaną większość kobiet, chociaż po raz pierwszy od czterech lat wzrósł odsetek mężczyzn (o 4 p.p.). To ciekawa analiza. Można podejrzewać, że przerzucanie kapitału i wzmożone inwestowanie w nieruchomości bardziej spadło na mężczyzn. Natomiast jeżeli chodzi o wiek, wśród poszukujących wzrasta grupa osób powyżej 45. roku życia (aż o 8 p.p.) - wyliczała Alicja Palińska.  

Maleje natomiast grupa młodych poszukujących. Porównując lata 2020 i 2021, o 6 p.p. spadło grono poszukujących reprezentujących przedział 25-34 lata. Uczestnicy FRN mogli też dowiedzieć się, dla kogo kupowane są nieruchomości. W przypadku mieszkań wyglądało to następująco:

• para - 27,3%
• singiel - 23%
• rodzina 2+1 - 21,1%
• rodzina 2+2 - 15,6%
• duża rodzina - 3,3%
• inne - 9,7%  

Należy jednak podkreślić, że dwie najliczniejsze grupy zanotowały spadki w porównaniu z rokiem 2020: para o - 3,9 p.p., singiel o - 1,7 p.p. Wzrosły natomiast wskaźniki dotyczące mieszkań dla rodzin. W przypadku domów trend wygląda podobnie. 

Ciekawe wnioski płynęły też z danych dotyczących tego, do jakiej kwoty użytkownicy zwykle szukają mieszkań. Najczęstszą kwotą, jaką dysponują w 2021 r., jest 300 tys. zł (27,2%). Jak pokazują jednak kwoty wpisywane w wyszukiwarce Nieruchomosci-online.pl, zakres do 300, 400 i 500 tys. zł wrósł w porównaniu z ubiegłym rokiem, a więc poszukujący brali pod uwagę galopujące ceny.

Spojrzeliśmy też na rynek oczami biur i agentów nieruchomości. Zaprezentowaliśmy wyniki pierwszego na rynku badania nastrojów pośredników, które przygotowujemy wspólnie z ekspertami Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu. - Opracowaliśmy wskaźnik nastrojów na podstawie ankiety, w której pośrednicy oceniali i prognozowali główne obszary na rynku: poziom cen, popytu i podaży. Po II kwartale mieliśmy umiarkowany optymizm. Wskaźnik wyniósł 62,75 pkt. na 100, gdzie nastrój pozytywny liczony jest od 50. Pośrednicy najwyżej ocenili sytuację i perspektywy na rynku działek i domów, a najniżej lokali biurowych i usługowych - wyjaśniliśmy.  

Najem instytucjonalny w natarciu 

Dużym zainteresowaniem cieszyły się też dyskusje dotyczące najmu i tego, jak ten rynek zmieniła pandemia. 

Zdaniem Przemysława Chimczaka-Bratkowskiego, prezesa Fundacji Rynku Najmu, wpływ lockdownu na sektor można rozpatrywać wielowymiarowo: - Ceny w dalszym ciągu są niższe niż przed pandemią, ale nie są to dramatyczne spadki. Mieliśmy wahnięcie, ale wszystko powoli wraca do normy. Powiedziałbym nawet, że rynek najmu dostał bardzo dużą szansę, aby się wiele nauczyć: zrobić przegląd zasobów, standardów, tego jak wygląda zarządzanie i reagowanie na zmiany. Część osób przekonało się, że być może nie jest to tak stabilne i trzeba inaczej podejść do całego portfela. 

Jak przypominali eksperci, z najmu mieszkań na wolnym rynku korzysta obecnie 4,5% Polaków i jest to jeden z najniższych wskaźników w EU. Dla przykładu, w Niemczech jest to około 50%, a średnia unijna to 20%.  

- Czasami pada teza, że Polska nigdy nie dojdzie do poziomu Niemiec z powodu uwarunkowań kulturowych, historycznych, zamożności. Oczywiście, że nie dojdzie. Gdybyśmy mieli dojść nawet do średniego poziomu UE, czyli 20% zasobów czynszowych, musielibyśmy przez kilkanaście lat budować wyłącznie mieszkania na wynajem. Gdyby w Polsce udział mieszkań na wynajem wzrósł z 4,5 do 5,5%, przełożyłoby się to na 150 tys. mieszkań. I byłyby one budowane praktycznie wyłącznie w dużych miastach, bo tam zapotrzebowanie jest największe - komentował Paweł Sztejter z JLL.

Sytuację może radykalnie odmienić coraz popularniejszy w Polsce najem instytucjonalny. Jak wynika z danych firmy ThinkCo, do końca lipca tego roku fundusze inwestycyjne oddały w naszym kraju w sumie 7,2 tys. lokali w formie najmu instytucjonalnego. Na etapie budowy lub przygotowania do budowy znajduje się z kolei 25 tys. mieszkań. 

- Absolutnie brakuje nam najmu instytucjonalnego, który tak mocno rozwija się w wielu krajach europejskich, azjatyckich czy na kontynencie amerykańskim. Poza tym, dla inwestorów jest to dziś bardzo atrakcyjny obszar, ponieważ marże na polskim rynku najmu są dużo wyższe niż u naszych zachodnich sąsiadów. Jesteśmy rynkiem, na który patrzą fundusze inwestycyjne - mówił Przemysław Chimczak-Bratkowski. - Do 2028 r. możemy liczyć nawet na 90 tys. lokali w takim zasobie. Wydaje się, że to dużo, ale kiedy popatrzymy na kraje zachodnie, jest to mały udział. Zdarza się, że tam jeden fundusz ma 200 tys. lokali. Warto podkreślić, że najem instytucjonalny i tak bardzo mocno wpłynie jednak na standardy całego rynku najmu. Instytucje narzucą pewne standardy związane z umowami, jakością lokali, obsługi, technologią itd. Uważam, że za 5 lat zaobserwujemy gigantyczną zmianę na rynku i będzie to przede wszystkim zmiana jakościowa. 

Z kolei jak prognozował Bartosz Turek, w perspektywie najbliższych 4 lat, być może nawet półroczna produkcja wszystkich deweloperów może trafić w ręce inwestorów instytucjonalnych. Jednocześnie zwracał uwagę na konieczność regulacji tego sektora, aby "chronić nasz rynek przed tym, co stało się w Londynie, Berlinie czy Paryżu".  

O aktualnej sytuacji na rynku najmu opowiadali też ze swojej perspektywy przedsiębiorcy działający w tej branży.

Natalia Muturi, prezes Mzuri, firmy specjalizującej się w zarządzaniu najmem mieszkań, domów i apartamentów: - W trakcie pandemii duża liczba pustostanów wynikała głównie z portfeli pokoi. W trakcie pandemii mało kto decydował się na wynajem pokoi, ale od końca sierpnia widzimy już większe zainteresowanie głównie ze strony studentów. Trochę gorzej wynajmują się mikrokawalerki. Co ciekawe, w trakcie pandemii powstał też mit, że dużo osób zaczęło pytać o mieszkania z ogródkami i tarasami. My wcale tego nie zauważyliśmy. Łatwiej było nam wynająć duże domy, bo takich zapytań było więcej. 

Lockdown obalił też inne mity związane z najmem. Długo panowało podświadome przekonanie, że głównymi klientami są studenci, ale w rzeczywistości nie są oni dominującą grupą na rynku najmu. Jak mówili eksperci, tak naprawdę są to najczęściej osoby w wieku 25-30 lat, a następnie grupa do 35. roku życia. - Nie ma więc zagrożenia, że skoro nagle nie ma studentów, to wszyscy znikają z rynku najmu - mówili.  

Co słychać w samorządach?   

Podczas FRN oddano też głos samorządowcom, którzy debatowali nad własnymi problemami mieszkaniowymi. 

Jacek Jaśkowiak, prezydent Poznania: - Przede wszystkim chciałbym, aby obecnie budowane mieszkania - niezależnie od tego, czy to zasób socjalny, komunalny czy deweloperski - służyły mieszkańcom Poznania. To dla nas największe wyzwanie, ponieważ w najlepszych lokalizacjach 70% mieszkań jest kupowanych w celach inwestycyjnych. Osoby, które te mieszkania kupują, nie meldują się w Poznaniu. Popularność pewnych miast skutkuje więc tym, że mieszkania są tam często trudno dostępne dla osób, które w tych miastach żyją i wiążą z nimi swoją karierę.

Prezydent Sopotu Jacek Karnowski zwracał z kolei uwagę na odpływ mieszkańców: - Jesteśmy trochę specyficznym miastem, bo zamkniętym. Warszawa, Poznań czy Kielce mają swoje przedmieścia. My mamy wprawdzie dwa piękne - Gdańsk i Gdynię - ale niestety nie nasze. W związku z tym jest pewien kłopot z rozwojem mieszkaniowym, co powoduje m.in. ucieczkę młodych ludzi i klasy średniej. To zresztą problem ogólnopolski. Jednym z rozwiązań jest budownictwo komunalne, które nie powinno być czymś sztywnym. Nie powinno być tak, że tego typu lokal dostaje się raz na zawsze w związku z prawem do dziedziczenia. Dziś duże rodziny często są blokowane przez jedną zamożną osobę i to jest problem. To powinny być lokale dla ludzi potrzebujących, którzy nie są w stanie wynająć mieszkania na wolnym rynku. Drugim rozwiązaniem, do którego się przymierzamy, jest dopłacanie jako miasto do mieszkań na wolnym rynku dla młodych małżeństw. 

***

***

12. edycja Forum Rynku Nieruchomości w Sopocie odbędzie się 2-3 czerwca 2022 r.

Rafał Bieńkowski - PR Manager w Nieruchomosci-online.pl, który zajmuje się także analizą danych portalu i przygotowywaniem raportów rynkowych. W przeszłości dziennikarz „Gazety Współczesnej”, „Gazety Olsztyńskiej” i „Rzeczpospolitej”.