Zaloguj się
Stare porzekadło mówi, że człowiek uczy się na błędach. Niektóre błędy mogą jednak nas bardzo wiele kosztować, a bardzo łatwo ich uniknąć – wystarczy nie powielać tych popełnionych już przez inne osoby.
Z tego artykułu dowiesz się:
Jakie elementy wziąć pod uwagę, przygotowując się do wzięcia kredytu hipotecznego.
Jakie są najczęstsze problemy podczas starania się o kredyt.
Jak uniknąć błędów podczas ubiegania się o kredyt.
Poniżej chciałbym przedstawić te błędy, które przy staraniu się o kredyt hipoteczny pojawiają się najczęściej, a których można uniknąć.
1. Nie sprawdzamy nieruchomości
Nie chodzi mi tutaj, szczególnie w przypadku nieruchomości już wybudowanej, o jej obejrzenie z każdej strony, bo pod tym kątem np. mieszkanie ogląda każdy. Chodzi o zapoznanie się z sytuacją formalno-prawną nieruchomości. Pierwszym etapem powinno być sprawdzenie księgi wieczystej. W niej znajdziemy informacje nt. faktycznego właściciela oraz ewentualnych służebności oraz hipotek. Służebność przesyłu nie stanowi żadnego problemu i odnosi się zwykle do dostarczania mediów. Problemem będzie natomiast służebność osobista. W przypadku takiego zapisu, po pierwsze, sami nie powinniśmy być zainteresowani zakupem, po drugie, tylko jeden bank zgodzi się w takiej sytuacji na udzielenie kredytu i to pod warunkiem posiadania znacznego wkładu własnego.
Problem mogą stanowić również hipoteki na rzecz osób prywatnych oraz hipoteki przymusowe wynikające z egzekucji z nieruchomości. Banki nie są zainteresowane spłatą takich zobowiązań. Wynika to przede wszystkim z zagrożenia ewentualną skargą pauliańską.
Jeśli nabywaną nieruchomością jest mieszkanie, to powinniśmy również sprawdzić, czy nie jest ono zadłużone wobec spółdzielni czy wspólnoty. Należy poprosić zbywcę o dostarczenie stosownego zaświadczenia, ewentualnie sami powinniśmy to sprawdzić w biurze zarządcy nieruchomości.
Jakiś czas temu spotkałem się z przypadkiem, gdy nabywca zawierzył sprzedającej, że z nieruchomością jest wszystko w porządku. Po tym, jak złożył do banku wniosek kredytowy, okazało się, że w KW wpisana jest pożyczka na rzecz osoby prywatnej, która to pożyczka nie była spłacana oraz że mieszkanie jest zadłużone we wspólnocie z powodu braku opłat czynszowych. Po długiej batalii udało mu się to wszystko wyprostować, jednak stracił przy nabyciu mieszkania sporo nerwów i czasu.
2. Podpisujemy umowy przedwstępne bez sprawdzenia swoich możliwości kredytowych
O ile z naszego punktu widzenia wydawać się może, że ze zdolnością kredytową problemu nie będzie, o tyle z punktu widzenia banków – już niekoniecznie wszystko jest oczywiste. Nawet jeśli faktycznie zarabiamy wystarczające środki, aby regularnie spłacać kredyt oraz ponosić koszty związane z naszym codziennym życiem, to może się okazać, że bank części naszych dochodów uznać nie może, ponieważ nie są one z punktu widzenia banku dochodem, albo policzy je w inny sposób. Najczęściej tego typu przypadki dotyczą osób zatrudnionych na umowy cywilno-prawne, na czas określony, zawodowych kierowców, osób prowadzących działalność gospodarczą. Oczywiście nie oznacza to, że ww. formy uzyskiwania dochodów są dyskwalifikujące dla kredytobiorcy. Należy jednak pamiętać, że banki mają swoje wymagania dotyczące poszczególnych źródeł dochodu oraz że w różny sposób mogą wyliczać dochód z nich wynikający. Banki nie akceptują jako dochodów środków otrzymywanych w ramach programów socjalnych, np. „500+”.
3. Zatajamy informacje
Najczęściej dochodzi do tego w przypadku historii kredytowej. Niektóre osoby wychodzą z założenia, że może się uda, że bank się nie dopatrzy. Niestety, lub stety, banki mają pełen wgląd w naszą historię kredytową z ostatnich 5 lat. Jeśli jakiekolwiek problemy po drodze wystąpiły, to należy poinformować o nich doradcę, co pozwoli mu w miarę możliwości tak pokierować wnioskiem, aby mimo historii, która wzorowa nie jest, odnieść sukces.
Inną zatajaną czasem informacją jest liczba dzieci. Jakiś czas temu skontaktował się ze mną klient, abym sprawdził jego możliwości. Wspomniał o 3 osobach w gospodarstwie domowym i na podstawie wszystkich podanych przez niego informacji przygotowałem oferty. W czasie rozmowy telefonicznej zapytał jednak, czy zdolność kredytowa w wymienionych bankach nadal będzie, jeśli w gospodarstwie będą 4 osoby. W czasie dalszej rozmowy wyszło na jaw, że klient ma w rzeczywistości dwójkę dzieci, a „ukrycie” jednego z nich zasugerował doradca w banku. Co ciekawe chodziło o bank, który co do zasady żąda przedstawienia PIT-u, z którego jasno by wynikało, ile dzieci ma kredytobiorca.
Wyjście na jaw takiej informacji po złożeniu wniosku kredytowego może skutkować posądzeniem o próbę wyłudzenia kredytu, co podpada pod art. 297 Kodeksu Karnego.
4. Optymalizacja podatkowa
Ten punkt dotyczy osób prowadzących działalność gospodarczą. Podatków nikt z nas płacić za bardzo nie lubi i osoby prowadzące działalność szukają kosztów, gdzie się da. Starają się, aby dochód do opodatkowania był jak najniższy. Niestety ma to swoje przełożenie na możliwość uzyskania kredytu. Krótko mówiąc, brak dochodu oznacza brak kredytu. Nawet jeśli przedsiębiorca ma bardzo wysokie obroty, to przy niskim dochodzie kredytu nie otrzyma.
5. Tworzymy historię kredytową
Mam tutaj na myśli branie kredytów na siłę, aby powstała historia. Brak historii kredytowej nie stanowi problemu przy staraniu się o kredyt hipoteczny. Tylko w przypadku jednego z banków brak tejże historii może wpłynąć negatywnie na scoring, co spowoduje wyższą marżę. Bank ten ze względu na warunki cenowe i tak zwykle jest ostatecznością.
6. Dom wybuduję sam i będzie tanio
Założenie bardzo błędne. Słusznie, że chcemy szukać możliwości oszczędzenia. Ale to jedyny plus tego założenia. Po pierwsze banki mają swoje minima, jeśli chodzi o koszt wybudowania mkw. powierzchni domu. Najczęściej kwoty te zawierają się w przedziale 2000–2700 zł/mkw. Da się uzyskać kredyt dla niższej kwoty, ale liczba banków będzie ograniczona, jak również nie w każdej sytuacji będzie to możliwe. Po drugie założenie, że wybuduję sam czy też, że zrobi to wujek, jest błędne, ponieważ nigdy nie mamy pewności, czy w którymś momencie nie będziemy musieli nająć kogoś innego do pracy, ponieważ np. złamiemy rękę. Dlatego też wszelkie kalkulacje powinniśmy robić przy założeniu, że do prac budowlanych wynajmiemy osoby trzecie oraz że materiały kupimy po cenach rynkowych. Wszelkie inne założenia z przyczyn od nas niezależnych mogą spowodować, że cała inwestycja okaże się niedoszacowana i pojawią się problemy przy uruchamianiu kolejnych transz kredytu.
7. Mój bank zaoferuje mi najlepsze warunki
Błąd. Zarówno banki, jak i inne firmy w Polsce niestety nie nauczyły się ciągle doceniać lojalności swoich klientów. Może i w niektórych branżach powoli się to zmienia, ale i tak daleko nam według mnie do ideału. Wystarczy – trzymając się banków – spojrzeć na oferty lokat. Kto otrzyma wyższe oprocentowanie? Oczywiście, nowy klient. Obecnie raptem w dwóch bankach jako stali klienci przy staraniu się o kredyt hipoteczny zostaniemy potraktowani lepiej niż tzw. klient z ulicy. Nadal nie oznacza to jednak, że oferta będzie najkorzystniejszą. Nie bądźmy również nadmiernie przywiązani do swojego banku. Bank tak mocno do nas przywiązany z pewnością nie jest. Jako kredytobiorcy powinniśmy szukać kredytu najtańszego, a nie kredytu w banku, do którego mamy najbliżej.
8. Słuchamy złych doradców
Nie mam tutaj na myśli doradców zajmujących się zawodowo kredytami hipotecznymi, choć tutaj – jak w każdym zawodzie – trafiają się osoby lepsze i słabsze w tym, co robią. Chodzi mi tutaj o szukanie informacji wśród rodziny, znajomych. Czy chorując, pytasz ciocię, który antybiotyk zastosować? Nie, pójdziesz do lekarza. Czy budując dom, prosisz tatę o postawienie murów? Raczej budowlańca. Dlaczego więc, gdy przychodzi do zaciągnięcia – jakby nie patrzeć – bardzo znacznego zobowiązania, kierujemy się często wiedzą osób, które w wielu przypadkach nie mają z finansami żadnego doświadczenia, poza oczywiście codziennym zarabianiem i wydawaniem pieniędzy? Szczególnie w takiej sytuacji należy zagłębić się w temat, ale także szukać rad u specjalistów. Usługi doradców kredytowych są w zdecydowanej większości przypadków bezpłatne dla klientów. Warto więc porozmawiać z nimi na temat swojej sytuacji, nawet w przypadku, gdy kredyt i tak zamierzamy załatwiać sami. Choć w tej sytuacji wychodzę z założenia, że wypada być uczciwym i poinformować doradcę o takim sposobie załatwiania kredytu.
9. Składamy wniosek tylko do jednego banku
Ten punkt jest związany często z sytuacją, kiedy o kredyt występujemy do „swojego banku”, gdyż to tam najczęściej kierowane są pierwsze kroki. Doradca w banku nie ryzykuje niczym, a już na pewno – w przeciwieństwie do klienta – swoimi pieniędzmi. Znam przypadki, gdy doradca w banku mówił o 100% pewności, nawet gdy szanse na uzyskanie kredytu były iluzoryczne. Miałem taki przypadek, gdy trafili do mnie klienci z nożem na gardle, bo po prawie miesięcznym oczekiwaniu otrzymali decyzję negatywną, a do podpisania aktu notarialnego zostały im 2 tygodnie. Po przejrzeniu dokumentów okazało się, że kredyt w banku, w którym składany był wniosek, przyznany być nie mógł, gdyż jeden z dochodów z góry musiał być odrzucony. Klientka w związku z ciążą znajdowała się na zwolnieniu lekarskim, a bank ten tego dochodu nie akceptował. Całe szczęście kredyt udało się zorganizować i klienci nie stracili zadatku. Jednak szukając rozwiązania, nie mogliśmy się skupić na ofercie optymalnej, a na szybkim uzyskaniu kredytu. Nigdy nie można być też przekonanym, że na pewno dostanie się kredyt. Analitykowi zawsze coś może się nie spodobać i wyda decyzję negatywną, nawet w przypadku, gdy z naszego punktu widzenia jest wszystko OK. Tutaj często podaję przykład swoich klientów, lekarzy. Oboje uzyskiwali wysokie dochody. Ich zdolność kredytowa dość znacznie przekraczała wnioskowaną kwotę. Dochody uzyskiwali z kilku źródeł, co z punktu widzenia banków również jest raczej sytuacją korzystną, ponieważ pozwala ona zdywersyfikować ryzyko w przypadku utraty jednego z dochodów. Kwota kredytu również była wysoka. Dwa spośród trzech banków „zabijały się” o klienta, trzeci ze względu na „wysokie ryzyko” wydał decyzję negatywną.
10. Ufamy rankingom
Rankingi, podobnie jak sondaże, mogą się prezentować różnie, zależnie od tego, na czyje zamówienie były robione oraz jakie parametry zostały wzięte pod uwagę. Niestety, rankingi bardzo spłaszczają dane, nie są w stanie uwzględnić wszystkich parametrów. Wykonywane są często również na zlecenie konkretnych instytucji finansowych, które niekoniecznie będą bezstronne, a co za tym idzie, parametry zostaną tak dobrane, aby konkretna oferta była możliwie jak najwyżej pozycjonowana. Osobiście rzadko zerkam na tego typu zestawienia. Jednym z najbardziej zapamiętanych przeze mnie rankingów był ten, w którym na drugim bądź trzecim miejscu znajdował się bank z fatalną ofertą, do którego trafiały wnioski praktycznie tylko wtedy, gdy ze względu na zdolność kredytową tylko on mógł udzielić kredytu.
11. Najważniejsza jest marża
Owszem, to ona jest parametrem, który w największym stopniu charakteryzuje ofertę. Należy wziąć jednak oprócz niej pod uwagę wszystkie inne aspekty, a więc prowizję za udzielenie, prowizję za wcześniejszą spłatę, wymagane ubezpieczenia, koszt ewentualnego konta, karty kredytowej i inne. Załóżmy, że biorę kredyt na budowę w kwocie 300 000 zł na okres 20 lat. Jednak ze względu na planowaną sprzedaż obecnego mieszkania, kredyt zamierzam spłacić lub nadpłacić w ciągu 3 lat. W takiej sytuacji marża będzie najmniej ważna. Liczyć się będą przede wszystkim koszty wejścia i wyjścia z kredytu, a zatem prowizja za udzielenie i wcześniejszą spłatę kredytu. Podobnie jak na marżę należy patrzeć na RRSO, które w przypadku kredytu hipotecznego jest tak na dobrą sprawę parametrem zbędnym, szczególnie w przypadku kredytów branych na okres np. 30 lat (średni okres „życia” kredytu hipotecznego w Polsce nie przekracza 15 lat).
12. Wydajemy wszystkie pieniądze na zakup nieruchomości
Olbrzymi błąd. Zawsze powinniśmy mieć pewną poduszkę finansową, gdyż w każdym momencie, nawet krótko po uruchomieniu kredytu, mogą pojawić się nieprzewidziane problemy. Bank nie będzie pytał czy mamy środki na uregulowanie rat, a jeśli nie mamy, to dlaczego. Bank będzie wymagał, abyśmy kredyt spłacali terminowo. Owszem, dla uzyskania lepszej oferty można pokusić się o wysupłanie ile się da, ale pod warunkiem, że będziemy zabezpieczeni w inny sposób. Choćby przez pomoc rodziny.
13. Nie czytamy tego, co podpisujemy
Umowę kredytową należy przeczytać w wyciszeniu i na spokojnie, skupiając się wyłącznie na niej. Generalnie, wbrew obiegowej opinii, umowy te nie są pisane językiem bardzo skomplikowanym. Owszem pojawiają się fachowe terminy, ale w dobie internetu łatwo je w większości wytłumaczyć. Oczywiście, nie każdy taką umowę zrozumie w 100%. Miewam klientów, którzy dzwonią do mnie i mówią, że cała umowa była dla nich zrozumiała i nie muszą jej wspólnie ze mną analizować, a miewam i takich, którzy przynosili mi praktycznie całą umowę zaznaczoną markerem. Jeśli czegokolwiek nie rozumiemy, to przed podpisaniem umowy wątpliwości te należy rozwiać.
14. Ubezpieczenie na życie
Ubezpieczenie na życie? Po co? Przecież jestem młody, nic mi się nie może stać. Niestety, mogę mnożyć przypadki wśród znanych mi osób, które sędziwego wieku dożyć nie mogły i zapewne każdy z nas mógłby takie sytuacje wskazać. Przyczyny mogą być różne – choroba, wypadek, nagła śmierć. Nie traktujmy ubezpieczenia jako zbędnego kosztu, a już na pewno nie w sytuacji, gdy występuje tylko jeden dochód w rodzinie, lub też jest duża dysproporcja w zarobkach pomiędzy małżonkami. Traktujmy je jako zabezpieczenie dla najbliższych. Ubezpieczenie na życie, w razie śmierci jednego z nich, pozwoli normalnie żyć drugiemu.
***
Łukasz Zalewski - Ekspert ds. kredytów hipotecznych od 2010 r. Związany z Grupą ANG. Mimo że na co dzień mieszka w Rypinie, to z pozytywnym skutkiem pomógł w uzyskaniu kredytu hipotecznego kilkuset klientom z całej Polski. *** Grupa ANG Spółdzielnia powstała po to, by służyć ludziom. Pomagać im zrozumieć zawiłości zawarte w umowach z instytucjami finansowymi, pomagać dobrać usługi, których klienci naprawdę potrzebują i na które ich stać. W tym trudnym czasie kontynuuje swoją misję przez dzielenie się wiedzą dotyczącą świata finansów w czasie epidemii.
