Po tym, jak rynek został wyczyszczony z mieszkań w związku z dużym popytem napędzanym przez Bezpieczny Kredyt 2%, i u progu nowego programu wsparcia kredytobiorców #naStart, kwestią, która nie gra na korzyść kupujących, jest zdecydowanie wciąż niska – w porównaniu z analogicznym okresem ubiegło roku – dostępność mieszkań na sprzedaż. Czy sytuacja w najbliższych miesiącach ma szansę poprawić się na tyle, żebyśmy kupując mieszkanie, mieli z czego wybierać?

Choć w I kwartale 2024 liczba ofert zaczęła zauważalnie wzrastać, to wciąż daleko jej do stanu z początku 2023 roku. Trend wzrostowy jest jednak widoczny. Pytanie tylko, czy utrzyma się w kolejnych kwartałach i co może mu się przysłużyć.

Jak kształtowała się dostępność mieszkań do zakupu na przestrzeni ostatnich miesięcy?

Mieszkania na sprzedaż

Co zatem może spowodować, że liczba mieszkań oferowanych do sprzedaży w kolejnych miesiącach wzrośnie? O perspektywach dla rynku mówią eksperci, którzy uczestniczą w nim na co dzień, pośrednicząc w transakcjach kupna-sprzedaży na rynku wtórnym i pierwotnym, i którzy swoimi przewidywaniami podzielili się w badaniu nastrojów rynkowych przeprowadzonym przez Nieruchomosci-online.pl po I kwartale 2024 roku.

6 czynników, które przyczynią się do zwiększenia podaży mieszkań na sprzedaż

1. Kupujący w blokach startowych

Nieruchomości na sprzedaż, które obecnie są w ofercie, nie będą sprzedawały się tak szybko jak dotychczas. Klienci poszukujący na razie głównie rozglądają się po rynku i wyczekują na kredyt #naStart i preferencyjne warunki dopłat rządowych. Mimo że istnieje grupa klientów, którzy chcą dokonać zakupu przed spodziewanym wzrostem cen lub wprowadzeniem kolejnych programów kredytowych, ich decyzje nie spowodują jednak znaczącego odpływu mieszkań z oferty.

Aktywność poszukujących do zakupu spadła wraz zatrzymaniem się programu dopłat do kredytu. Wiele osób się wstrzymuje ze względu na strach przed sytuacją międzynarodową, a część czeka na nowy program dopłat kredytowych w drugiej połowie roku. Podaż drastycznie zmalała na koniec roku, ale po pierwszym kwartale stopniowo rośnie. Natomiast oczekiwania cenowe sprzedających są nadal bardzo wysokie i perspektywa nowego programu na pewno nie spowoduje spadku cen.

Urszula Iwanowska
Estate Consulting, Białystok

2. Sprzedający w trybie zawieszenia

Podaż wzrośnie, ponieważ sprzedający, którzy nie mają pilnej potrzeby gotówki, wstrzymują się z wystawieniem oferty do czasu uruchomienia kredytu #naStart, w wyniku którego spodziewany jest wzrost cen nieruchomości i napływ nowych kupujących. Mieszkania nie są sprzedawane na bieżąco, bo ich właściciele wychodzą z założenia, że później sprzedadzą się szybciej i drożej. Jeśli kredyt #naStart ruszy i ceny nieruchomości faktycznie zwrosną, nastąpi zwolnienie blokady – więcej właścicieli zdecyduje się na sprzedaż, aby skorzystać z okazji większego zysku.

Aktualnie aktywność na rynku nieruchomości jest umiarkowana. W porównaniu z końcówką roku 2023 możemy mówić o znacznym stopniu sprzedaży mieszkań. Klienci kupujący są podzieleni. Jedni chcą kupić mieszkanie przed wejściem w życie programów rządowych. Obawiają się wzrostu cen oraz że najciekawsze nieruchomości szybko znikną z rynku. Druga część klientów wstrzymuje się z decyzją zakupową, czekając na tani kredyt. Podobne odczucia mają sprzedający – część z nich czeka ze sprzedażą, wypatrując podwyżek cen nieruchomości.

Magdalena Ociepa
TektonProperty, Gdańsk

3. Mieszkania z najmu trafią do sprzedaży

Ostatni kwartał pokazał, że opłacalność najmu spada, ponieważ liczba lokali przewyższa liczbę najemców. To efekt tego, że dotychczasowi najemcy, dla których najem był rozwiązaniem tymczasowym do momentu uzyskania zdolności kredytowej, w drugiej połowie 2023 roku stali się beneficjentami Bezpiecznego Kredytu 2% i przenieśli się na swoje. Zrezygnowali z najmu na rzecz zakupu własnej nieruchomości na preferencyjnych warunkach – BK2% otworzył im drzwi do własnej nieruchomości. W wyniku odpływu chętnych do najmu, wiele mieszkań przez kolejne miesiące będzie mieć problem z pozyskaniem lokatorów, nie będzie na siebie zarabiać. Można się spodziewać, że spora część z nich zostanie wystawiona na sprzedaż.

Duża sprzedaż w ostatnim kwartale 2023 r. i kredyt BK2% spowodowały, że wiele osób przeszło z wynajmu na własne mieszkanie. Przez to zwolniło się wiele mieszkań i ceny najmu spadły.

Elżbieta Śliwka
Metrohouse Wrocław Centrum, Wrocław

Rynek najmu czeka korekta, część „inwestorów” posiłkowała się kredytami, licząc na zarobek z najmu przy jednoczesnej spłacie raty kredytowej. Te mieszkania, patrząc na rosnącą liczbę nieruchomości mieszkaniowych do najmu, w przypadku źle obliczonych inwestycji mogą pojawić się na rynku wtórnym do sprzedaży.

Daria Dziwisz
Nieruchomości 24 Daria Dziwisz, Poznań

4. Mechanizmy stymulujące podaż w kredycie #naStart

1. Gospodarstwa z trójką dzieci i więcej w ramach programu kredyt #naStart będą mogły nabyć drugie mieszkanie z dopłatą pod warunkiem, że zobowiążą się do sprzedaży pierwszego w terminie 2 lat od zakupu nowego – ten mechanizm spowoduje wprowadzenie na rynek wtórny ich dotychczasowych lokali i pobudzi podaż mieszkań, co dodatkowo powinno złagodzić wzrost cen.
2. Limit wniosków 15 tys. na kwartał – dzięki wprowadzeniu limitów udzielanych kredytów nie będzie lawinowego odpływu nieruchomości z rynku, oferty nie będą znikały w takim tempie jak przed rokiem w wyniku BK2%, co stanowi czynnik zabezpieczający przez przegrzaniem rynku.
3. Program kredyt #naStart alokuje środki na różne segmenty mieszkań – powinno to sprzyjać zrównoważonej dystrybucji popytu i ograniczyć wzmożone zainteresowanie określonymi typami nieruchomości.

Dowiedz się więcej o programie kredyt #naStart: Czy kredyt #naStart zastawia pułapki? Co wiemy z projektu ustawy

5. Wysokie koszty utrzymania nieruchomości

Obecna sytuacja na świecie i niepewność co do przyszłości może zniechęcać ludzi do podejmowania większych decyzji finansowych, takich jak zakup nieruchomości. Do tego rosnące podatki, opłaty eksploatacyjne, koszty remontów mogą skłonić właścicieli do sprzedaży mieszkania.

6. Uzupełnianie oferty nowymi inwestycjami

Rynek pierwotny zaczyna powoli odzyskiwać równowagę. Deweloperzy planują zwiększenie oferty o 71% w 2024 roku i o 41% w 2025 roku w porównaniu do roku 2023. To oznacza, że będziemy mieli w czym wybierać.

Zauważyłem wzmożoną aktywność deweloperów zwiększających swoją ofertę o nowe inwestycje – pytanie czy to nie ostatnie lata przed nadchodzącą korektą cen przedłużaną w czasie przez rządowe programy wsparcia.

Marek Zajkowski
Perły Nieruchomości, Białystok

Dowiedz się więcej: Większość deweloperów jest w dobrej kondycji finansowej. Ale spodziewają się, że będzie gorzej

Dominika Studniak - Od 2010 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Realizuje projekty związane z administrowaniem portalami internetowymi i ich optymalizacją, copywritingiem i content marketingiem. Redaktor naczelna bloga Nieruchomosci-online.pl. Redaktor prowadząca e-magazynu „ESTATE”.