Zakup domu na kredyt nie oznacza, że musimy w nim mieszkać do spłaty ostatniej raty. Nieruchomość obciążona hipoteką może w każdym momencie zmienić właściciela, a cała procedura nie jest mocno skomplikowana. Jak sprzedać dom z kredytem hipotecznym? Poniżej 6 kroków do tego celu.

1. Zasady wcześniejszej spłaty kredytu

Sprzedaż domu obciążonego hipoteką jest bardziej złożona, jednak poszczególne etapy w tym wypadku są ściśle ustalone, a przez to cały proces jest nietrudny do przeprowadzenia. Najważniejszą kwestią z tym związaną jest hipoteka, która w wyniku takiej transakcji musi zostać spłacona. Jest to o tyle istotne dla kupującego, że hipoteka obciąża każdorazowego właściciela nieruchomości. Musi on więc uzyskać zapewnienie, że po wpłaceniu części ceny na spłatę hipoteki zostanie ona wykreślona z księgi wieczystej nieruchomości.

Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami kredytobiorca ma prawo spłacić kredyt hipoteczny w dowolnym momencie. Wynika to z ustawy z dnia 23 marca 2017 roku o kredycie hipotecznym. Na podstawie tego aktu prawnego konsumentowi przysługują następujące prawa:

• do dokonania spłaty całości lub części kredytu hipotecznego w dowolnym momencie,
• do wystąpienia z wnioskiem do banku kredytującego o wydanie zaświadczenia o kwocie pozostałej do spłaty i związanych z tym opłatach – bank ma 7 dni na wydanie takiego dokumentu,
• odzyskania odsetek i innych kosztów przypadających za okres, o który skrócono umowę w związku z przedterminową spłatą, chociażby kredytobiorca poniósł je przed tą spłatą.

Koszty związane z wcześniejsza spłatą zależą od rodzaju wybranego oprocentowania. W przypadku stopy zmiennej bank nie może obciążyć kredytobiorcy dodatkową opłatą za wcześniejszą spłatę po upływie 36 miesięcy od zawarcia umowy. Przed upływem tego czasu wysokość tej opłaty może być nie większa niż 3 % kwoty pozostałej do spłaty. Inaczej wygląda sytuacja pożyczkobiorców, którzy wybrali oprocentowania stałe. W tym wypadku banki mogą pobrać opłatę za wcześniejszą spłatę przez cały okres kredytowania. Takie posunięcie może więc w tej sytuacji się nie opłacać.

Wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego można dokonać dwojako. Pierwszym sposobem jest spłata całości pozostałej kwoty. Druga natomiast to spłacanie rat w wysokości wyższej niż wynika to z harmonogramu (tzw. nadpłacanie kredytu). Ostatecznie dzięki temu okres spłaty ulegnie skróceniu, a koszty kredytu zmaleją, z uwagi na mniejszą sumę spłacanych odsetek.

Dodaj ogłoszenie

2. Ustalenie wysokości aktualnego zadłużenia

Do wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego konieczne jest ustalenie kwoty, jaka pozostała do spłaty. W tym celu kredytobiorca powinien złożyć w banku wniosek o wydanie zaświadczenia o wysokości zadłużenia. Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym bank powinien udostępnić taki dokument w ciągu 7 dni. Przepisy wewnętrzne poszczególnych banków określają, czy z wydaniem takiego zaświadczenia wiąże się jakaś opłata. Jeśli tak, wynosi ona najczęściej między 100 a 300 złotych.

Dokument taki zawiera dane o numerze pożyczki, łącznej kwocie kredytu pozostałej do spłaty, na którą składa się kapitał i odsetki, a także ewentualnej opłacie naliczonej przez bank w związku z wcześniejszą spłatą. W zaświadczeniu wskazany jest również rachunek do wpłaty.

3. Promesa od banku

Kiedy wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego związana jest ze sprzedażą domu, nie można w całym procesie pominąć banku kredytującego, dla którego dom stanowi zabezpieczenie udzielonej pożyczki. O transakcji należy bank poinformować, co w zasadzie dzieje się już w momencie złożenia wniosku o wydanie zaświadczenia o zadłużeniu. Następnie kredytobiorca powinien zawnioskować o wydanie przez bank promesy, czyli zapewnienia, że w przypadku spłaty kredytu hipoteka zostanie wykreślona z księgi wieczystej nieruchomości. Dokument ten jest ważny 30 dni i w tym czasie transakcja kupna-sprzedaży powinna zostać sfinalizowana.

4. Akt notarialny

Po wydaniu promesy czas nagli, a dalszy bieg wydarzeń zależy od tego, czy nabywca dysponuje gotówką, czy sam będzie ubiegał się o kredyt. W pierwszym wypadku strony mogą od razu udać się do notariusza i podpisać umowę przenoszącą własność nieruchomości. Będzie ona podstawą do dalszych czynności związanych ze spłatą i wykreśleniem hipoteki.

Jeśli natomiast nabywca sam ubiega się o kredyt, strony zaczynają od zawarcia umowy przedwstępnej, która stanowi załącznik do wniosku kredytowego nabywcy. Umowa taka zawiera wszystkie szczegóły jakie znajdą się w umowie przyrzeczonej, w tym cenę nieruchomości, ale także termin jej podpisania. Dodatkowo kupujący na tym etapie zobowiązany jest do zapłacenia zaliczki lub zadatku, w zależności od tego, czego zażąda sprzedający. Kwota ta będzie zaliczona później na poczet ostatecznej ceny zakupu. Umowa przedwstępna nie musi mieć formy aktu notarialnego, jednak taki dokument zawsze lepiej chroni interesy obu stron, ponieważ jest przygotowany i sprawdzony przez profesjonalistę.

Po podpisaniu umowy przedwstępnej i złożeniu wniosku kredytowego przez kupującego pozostaje jedynie czekać na decyzję banku. Jeśli będzie pozytywna, wówczas strony zawierają ostateczną umowę kupna-sprzedaży, która musi już mieć formę aktu notarialnego, inaczej będzie nieważna. W umowie takiej zawarte są informacje o hipotece, którą obciążona jest sprzedawana nieruchomość, a także o szczegółach dotyczących spłaty, ze wskazaniem rachunku, na który należy przelać środki.

5. Spłata zadłużenia

W przypadku zakupu za gotówkę po podpisaniu aktu notarialnego kupujący zobowiązany jest do przelania środków na spłatę hipoteki na rachunek wskazany przez wierzyciela hipotecznego. Jeśli natomiast kupujący zakupu dokonuje przy udziale kredytu, wówczas po podpisaniu umowy musi on udać się do banku, w którym wnioskował o kredyt i przedłożyć odpis aktu notarialnego. Na jego podstawie bank kupującego przelewa środki na poczet spłaty zadłużenia zabezpieczonego hipoteką, a pozostałą część ceny przekazuje na rachunek sprzedającego.

6. Zwolnienie hipoteki przez bank

Ostatnim krokiem jest uzyskanie przez dotychczasowego właściciela zaświadczenia o spłaceniu zadłużenia, a także pozwolenia banku na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Dokument taki przekazuje on nabywcy, a ten na jego podstawie może złożyć wniosek o zaktualizowanie wpisów w księdze wieczystej i wykreślenie hipoteki. Jeśli nabywca zaciągnął kredyt na zakup, wkrótce w dziale IV księgi pojawi się wpis o nowej hipotece ustanowionej na rzecz jego banku.

Dodaj ogłoszenie

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Mróz-Jurgielewicz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.