Ministerstwo Rozwoju i Technologii 13 lutego 2025 roku przedstawiło ogólne założenia nowego programu wsparcia mieszkalnictwa w Polsce. Jest one skierowane do osób, które chcą nabyć swoją pierwszą nieruchomość i będzie ograniczone do rynku wtórnego z ustalonymi limitami cen za metr kwadratowy. Projektu ustawy wciąż jednak nie ma. Jak rynek może zareagować na ewentualny brak programu mieszkaniowego w 2025 r.?

To pytanie portal Nieruchomosci-online.pl zadał przedstawicielom biur nieruchomości w cokwartalnym badaniu nastrojów rynkowych (zanim jeszcze poznaliśmy wstępne założenia programu). Swoimi scenariuszami podzieliło się 1,5 tys. agentów z całej Polski, według których ewentualny brak rządowego programu wsparcia w 2025 r. może mieć zarówno negatywne, jak i pozytywne konsekwencje dla uczestników rynku.

Dowiedz się więcej o programie: Program „Klucz do mieszkania”. Propozycja Ministerstwa Rozwoju i Technologii okiem eksperta

Co z popytem na mieszkania?

Jak wynika z sondy przeprowadzonej przez Nieruchomosci-online.pl, opinie pośredników są tutaj podzielone. Zdaniem jednych – w przypadku braku wsparcia ze strony państwa popyt na mieszkania wciąż będzie mocno ograniczony, a być może pojawi się nawet większy marazm (szczególnie w segmencie popularnym).

– Brak programów rządowych może spowodować spadek popytu, szczególnie wśród młodszych osób oraz rodzin z niższymi dochodami, które polegały na takim wsparciu. Potencjalni kupujący mogą mieć trudności z uzyskaniem odpowiedniego wkładu własnego, co zmniejszy liczbę transakcji – mówi Grzegorz Woźniak z agencji Rewers Nieruchomości w Lublinie.

– Chwilowy brak programów stymulujących popyt, takich jak dopłaty do kredytów czy ulgi podatkowe, znacząco wpływa na sytuację w Krakowie. W przeszłości inicjatywy takie jak Mieszkanie dla Młodych czy Bezpieczny Kredyt 2% przyciągały wielu nabywców, szczególnie młodych, którzy dzięki wsparciu mogli sobie pozwolić na zakup pierwszego mieszkania. Teraz wiele osób wstrzyma się z decyzją i będzie pewnie czekać na kolejne działania rządu – komentuje Marek Pławik z Power Invest w Krakowie.

Wyniki sondy portalu Nieruchomosci-online.pl wskazują również na taki scenariusz: jeśli nie będzie programu i spadnie liczba transakcji kupna-sprzedaży, wzrośnie zainteresowanie wynajmowaniem mieszkań. Co za tym idzie, wzrośnie konkurencja na rynku najmu.

Jednak, zdaniem innych ankietowanych pośredników, brak programu może dać szansę na lekkie odblokowanie popytu wśród kupujących. Osoby, które dotychczas odkładały decyzję o zakupie, licząc na wsparcie państwa, teraz ruszyłyby na poszukiwania „zgodnie z potrzebami życiowymi”.

– Coraz większa świadomość, że nowy program kredytowy nie ruszy, zmobilizuje ludzi do podejmowania decyzji o wzięciu kredytu na aktualnych, gorszych warunkach lub do zakupu gotówkowego – uważa Tomasz Zalewski z biura Metrohouse w Siedlcach.

– Rynek zareaguje raczej lekkim ożywieniem. Osoby oczekujące po prostu zaczną myśleć realnie o transakcjach – twierdzi Monika Łabęska-Cioch reprezentująca Home Partner we Wrocławiu.

– Programy rządowe zawsze napędzały rynek, zatem ich brak odbije się w jedyny oczywisty sposób. Jest jednak jeszcze spora grupa osób dysponujących środkami własnymi oraz wysokimi dochodami. One, korzystając z okazji, może nakręcą rynek – taki scenariusz kreśli z kolei Katarzyna Cwajna z biura Port Poszukiwacze Nieruchomości w Gdyni.

Mieszkania na sprzedaż

Co z cenami na rynku wtórnym?

Wśród możliwych scenariuszy, które mogą być konsekwencją ewentualnego braku rządowego programu wsparcia, często pojawiała się też korekta cen. Większość pośredników biorących udział w badaniu Nieruchomosci-online.pl podkreślała jednak, że korekta – jeśli do niej dojdzie – nie będzie duża (może kilkuprocentowa) i pojawi się nie na każdym lokalnym rynku.

– Kupujący nadal żyją wizją programu wsparcia, który nie wejdzie, ale mimo to czekają z zakupem i również z tego powodu sprzedający trzymają ceny. Ale ceny będą musiały spaść przy braku programów, bo na rynku będzie lekki zastój. Nie będą to jednak drastyczne obniżki – przewiduje Maciej Tucholski z biura MTN Nieruchomości w Toruniu.

– Szybka i jasna deklaracja dotycząca założeń polityki mieszkaniowej powinna oczyścić rynek ze spekulacji i jednocześnie wskazać nowy trend – mówi Przemysław Kmita z Investor Nieruchomości w Opolu.

– Przypuszczam, że w momencie ogłoszenia, że nie będzie kredytu rządowego, ceny mieszkań zaczną spadać, co spowoduje, że część kupujących będzie miała zdolność kredytową na zwykły kredyt – uważa Paulina Milewska z agencji Property w Toruniu.

– Brak programów rządowych powinien przywrócić rynek nieruchomości do względnej równowagi i stabilizacji cen mieszkań. Mimo że sytuacja bez wątpienia będzie różna na określonych rynkach lokalnych, to w mojej ocenie nie doprowadzi do gwałtownych spadków cen nieruchomości, zwłaszcza w dużych miastach – komentuje Sebastian Raszewski z biura SR Nieruchomości w Łasku.

Pośrednicy podkreślają też, że rynek reaguje na pewne zdarzenia z opóźnieniem, dlatego ewentualna obniżka cen ofertowych może być zauważalna dopiero w drugiej połowie roku.

W opinii przedstawicieli biur nieruchomości brak programów wsparcia może też skutkować szybkim pojawieniem się na rynku ofert sprzedaży od osób, które do tej pory czekały na rozwój sytuacji. Teraz będą one chciały sprzedać mieszkanie, obawiając się presji na obniżkę cen. Brak programu rządowego może więc sprawić, że rynek nieruchomości jeszcze bardziej stanie się rynkiem klienta kupującego.

Co z aktywnością deweloperów?

Zdaniem wielu pośredników ewentualny brak wsparcia ze strony państwa odbije się naturalnie na rynku pierwotnym.

– Jeśli programy dotychczas wspierały deweloperów, ich wycofanie może skutkować mniejszą liczbą nowych inwestycji, zwłaszcza w sektorze budownictwa dostępnego cenowo. W rezultacie może dojść do spowolnienia tempa rozwoju rynku pierwotnego – mówi Olimpia Duczmańska z Prime Nieruchomości w Kaliszu.

– Deweloperzy notują większą liczbę rezygnacji i dłuższy czas sprzedaży, co szczególnie widoczne jest wśród ofert mieszkań z segmentu ekonomicznego. Z kolei część potencjalnych nabywców przekierowuje swoje zainteresowanie na wynajem, co dodatkowo zwiększa popyt w tym sektorze. W efekcie deweloperzy dostosowują swoje strategie, oferując promocje lub korzystniejsze warunki płatności, aby przyciągnąć klientów – dodaje Marek Pławik z Power Invest w Krakowie.

– Brak programu może doprowadzić do spadku cen (nowych mieszkań – red.). Deweloperzy już wprowadzają promocje, oferując kupującemu np. miejsce postojowe w garażu podziemnym za 1 zł – podaje przykład Kamil Marucha z Franczewska Nieruchomości w Lublinie.

– Przedsiębiorcy z branży budowlanej mogą odczuć negatywne skutki braku rządowych programów. Zmniejszenie liczby nowych inwestycji deweloperskich może prowadzić do redukcji miejsc pracy i spowolnienia rozwoju gospodarczego w tym sektorze – uważa Małgorzata Kałuża z GREKAR Nieruchomości w Kaliszu.

Czy rynek unormuje się?

W prognozach zebranych przez portal ogłoszeniowy Nieruchomosci-online.pl często pojawiały się też opinie, że ewentualny brak ingerencji państwa w końcu pozwoli rynkowi naturalnie unormować się.

– Sytuacja wraca do normalności po zaburzeniach wywołanych tzw. Bezpiecznym Kredytem 2%. Jeśli rządzący nie wpadną na pomysł destabilizacji rynku przed wyborami prezydenckimi przez kolejny program pomocowy, to w 2025 r. będziemy mieć stabilną powolną obniżkę cen i w 2026 r. osiągniemy rozsądną stabilizację rynku, co też pozytywnie wpłynie na obniżanie inflacji – uważa Piotr Sas-Bojarski z biura Noble Nieruchomości w Gdańsku.

– Na aktywność kupujących wpływają ich możliwości finansowe i zdolność kredytowa. Brak programów rządowych ustabilizuje sytuację na rynku. Sprzedający będą musieli urealnić swoje oczekiwania cenowe. Kupujący natomiast bez perspektywy wsparcia będą decydować się na tańsze mieszkania – komentuje Mariusz Wieczorek z Freedom Nieruchomości w Warszawie.

– Moim zdaniem rynek przyzwyczai się do braku programów wsparcia i w jakiś sposób zareagują na to banki. Ale będzie to dopiero w drugiej połowie roku i wtedy wpłynie to najsilniej na polepszenie sytuacji rynkowej – uważa Rafał Stypułkowski z RS Home w Warszawie.

– Myślę, że nie będzie żadnej spektakularnej reakcji rynku na brak programów rządowych. Informacje, że program w najbliższym czasie nie pojawi się, są już w przestrzeni publicznej od dłuższego czasu. Kupujący i sprzedający oswoili się już z tą sytuacją i raczej oczekują spadków stóp procentowych, co ożywiłoby politykę kredytową i przełożyłoby się na wzrost sprzedaży nieruchomości – twierdzi Renata Łukasiak z Developergo w Białymstoku, która wzięła udział w sondzie Nieruchomosci-online.pl.

Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera

Rafał Bieńkowski - PR Manager w Nieruchomosci-online.pl, który zajmuje się także analizą danych portalu i przygotowywaniem raportów rynkowych. W przeszłości dziennikarz „Gazety Współczesnej”, „Gazety Olsztyńskiej” i „Rzeczpospolitej”.