Stabilność polityczna, ambitny plan rozwoju, wysokie stopy zwrotu i bezpieczeństwo, dzięki niezwykle przejrzystemu systemowi prawnemu, czynią z Dubaju miasto pełne możliwości, które przyciąga inwestorów z całego świata swoim nowoczesnym podejściem do biznesu i dynamicznie rozwijającym się rynkiem nieruchomości.
O realiach inwestowania w Zjednoczonych Emiratach Arabskich (ZEA) rozmawiam z Grzegorzem Pogorzelskim – doświadczonym pośrednikiem, inwestorem, wykładowcą, członkiem Zarządu i Rady Programowej Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami.

Dubaj fascynuje. To miasto z wizją, które przyciąga uwagę inwestorów i przedsiębiorców z całego świata, oferując unikalne warunki inwestycyjne, ale także luksusowy styl życia. Przyciągnęło także Ciebie.

Tak, Dubaj fascynuje mnie swoim rozmachem, międzynarodowym charakterem i nowoczesnym podejściem do życia i do biznesu.

To miasto, które przyciąga inwestorów swoją stabilnością gospodarczą, ambitnymi projektami infrastrukturalnymi. Rozwój Dubaju zgodnie z planem Dubai 2040 Urban Masterplan jeszcze bardziej zwiększa jego atrakcyjność, dążeniem do stworzenia „miasta przyszłości” – przyjaznego dla środowiska, nowoczesnego i zrównoważonego. W ramach planu realizowane są projekty rozwoju infrastruktury transportowej, ekologicznych rozwiązań energetycznych i w zakresie zarzadzania odpadami, a także szereg inicjatyw wpływających na jakość życia mieszkańców.

Nie bez znaczenia jest też moje zamiłowanie do nowoczesnych technologii. Muszę przyznać, że jestem entuzjastą technologii blockchain i aktywów cyfrowych, a dubajski rynek nieruchomości oferuje w tym względzie unikalne możliwości, dostosowując się do współczesnych trendów finansowych. Było to dla mnie w pierwszej kolejności interesujące jako dla inwestora prywatnego, a teraz stanowi opcję także dla moich klientów.

Decyzja o założeniu agencji nieruchomości w Dubaju była zarówno ogromnym wyzwaniem, jak i szansą na wejście na jeden z najbardziej dynamicznych rynków nieruchomości na świecie. Po wielu latach doświadczenia zdobytego na polskim rynku nieruchomości wkroczenie w świat dubajskiego biznesu wymagało ode mnie nie tylko wiedzy i przygotowania, ale także dostosowania się do zupełnie nowych standardów. Zdobycie licencji RERA (Real Estate Regulatory Agency), która jest warunkiem koniecznym do prowadzenia działalności w Dubaju, stanowiło kluczowy krok na tej drodze. Proces ten obejmował gruntowne szkolenie, egzamin z zakresu przepisów prawa oraz znajomość lokalnych procedur. Był to wymagający, lecz niezwykle cenny etap, który pozwolił mi lepiej zrozumieć specyfikę tego rynku.

fot. dubajska licencja Grzegorza Pogorzelskiego wydana przez RERA

Aktualnie prowadzę dwie agencje nieruchomości POGORZELSKI NIERUCHOMOŚCI (rynek wtórny w Warszawie i najbliższych okolicach) oraz POGORZELSKI REAL ESTATE (rynek wtórny i pierwotny w Dubaju). Współdziałanie dwóch zespołów polskich agentów – w Warszawie i w Dubaju – pozwala nam oferować klientom kompleksowe doradztwo połączone z prowadzeniem operacyjnych działań na miejscu – od wsparcia przy wyborze odpowiedniej nieruchomości, negocjacji ze sprzedającymi po załatwienie wszystkich formalności. Jesteśmy pewnym ogniwem łączącym polskich inwestorów z nieznanym dla nich rynkiem.

Jakie wskazałbyś kluczowe różnice pomiędzy polskim rynkiem a rynkiem nieruchomości w Dubaju?

Różnice są widoczne na wielu płaszczyznach.

Jednym z najważniejszych czynników odróżniających te dwa środowiska są przepisy podatkowe i prawne. Podczas gdy w Polsce obowiązują silne regulacje związane z dochodami z najmu czy sprzedaży nieruchomości, w ZEA inwestorzy mogą korzystać z wyjątkowo korzystnych warunków podatkowych. Brak podatków od dochodów z wynajmu czy zysków ze sprzedaży nieruchomości sprawia, że Dubaj jest jednym z najbardziej atrakcyjnych miejsc do lokowania kapitału. To rozwiązanie przyciąga międzynarodowych inwestorów, którzy szukają możliwości maksymalizacji zysków.

Jedną z najważniejszych różnic między polskim a dubajskim rynkiem nieruchomości są przepisy podatkowe i prawne.

Kolejną istotną różnicą jest dynamika wzrostu wartości nieruchomości. Dubaj od wielu lat notuje znaczące wzrosty cen nieruchomości, które przewyższają tempo wzrostu obserwowane na rynkach europejskich. Obserwujemy tu bardzo atrakcyjne stopy zwrotu z inwestycji (ROI) w nieruchomości pod wynajem – od 6 do nawet 10% rocznie (w zależności od lokalizacji).

Warto również zwrócić uwagę na różnice w prawach własności nieruchomości. W Dubaju wyróżnia się dwa podstawowe rodzaje własności: Freehold i Leasehold. Freehold daje pełne prawo własności zarówno do nieruchomości, jak i do gruntu, na którym się znajduje, co jest dostępne dla obcokrajowców w wyznaczonych strefach. Leasehold natomiast obejmuje użytkowanie gruntu przez określony czas, zwykle wynoszący 99 lat. Dla inwestorów zagranicznych Freehold jest zdecydowanie bardziej atrakcyjną opcją, gdyż zapewnia większą elastyczność w dysponowaniu nieruchomością.

fot. materiały reklamowe projektów deweloperskich obsługiwanych przez POGORZELSKI REAL ESTATE

W Dubaju także procedury zakupu nieruchomości są znacznie uproszczone w porównaniu do polskich standardów. Wystarczy paszport, aby rozpocząć proces nabycia nieruchomości, co znacząco redukuje biurokrację i skraca czas finalizacji transakcji. Dodatkowo, w Dubaju funkcjonuje system zaliczek rezerwacyjnych, który pozwala inwestorom na wcześniejsze zabezpieczenie wybranej nieruchomości. To rozwiązanie stało się standardem na dubajskim rynku i stanowi jedno z jego wyróżników.

W Zjednoczonych Emiratach Arabskich wystarczy paszport, by rozpocząć proces nabycia nieruchomości.

Jaka jest procedura zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym?

Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym w Dubaju jest procesem stosunkowo prostym i przejrzystym. Inwestorzy, którzy decydują się na zakup bezpośrednio od dewelopera, mogą korzystać z możliwości wcześniejszego zabezpieczenia wybranej nieruchomości dzięki systemowi Expression of Interest (EOI). EOI jest rodzajem zaliczki rezerwacyjnej, która gwarantuje dostęp do wybranego lokalu jeszcze przed jego oficjalnym wprowadzeniem na rynek. Po wpłaceniu tej zaliczki deweloper przygotowuje dokumentację, która szczegółowo opisuje warunki sprzedaży i harmonogram płatności. W momencie podpisania umowy kupna-sprzedaży, inwestor zazwyczaj zobowiązany jest do wniesienia zaliczki, która w Dubaju wynosi średnio 10–20% wartości nieruchomości. Kolejne płatności odbywają się zgodnie z ustalonym harmonogramem, który często jest dostosowany do postępu budowy projektu.

A jak to przebiega na rynku wtórnym?

Rynek wtórny w Dubaju wiąże się z nieco innymi procedurami, które wymagają większej liczby formalności. Po wybraniu nieruchomości następuje etap negocjacji ceny pomiędzy kupującym a sprzedającym. W momencie osiągnięcia porozumienia, kupujący musi otworzyć lokalne konto bankowe, które jest niezbędne do przeprowadzenia transakcji za pomocą czeku menedżerskiego. W Dubaju taki czek jest standardową formą płatności na rynku wtórnym i zapewnia dodatkowe bezpieczeństwo obu stronom transakcji. W procesie zakupu nieruchomości na rynku wtórnym istotne jest także uzyskanie certyfikatu No Objection Certificate (NOC), który potwierdza, że sprzedający nie posiada zaległości finansowych wobec dewelopera lub zarządcy budynku. Finalizacja transakcji odbywa się w Dubai Land Department, gdzie następuje rejestracja nowego właściciela i przekazanie tytułu własności.

Oba procesy, na rynku pierwotnym i na rynku wtórnym, choć różnią się szczegółami, cechują się wysokim poziomem przejrzystości i bezpieczeństwa, co czyni rynek dubajski atrakcyjnym dla inwestorów z całego świata.

Z czym wiąże się zakup nieruchomości w Dubaju dla cudzoziemców?

Jednym z istotnych atutów inwestowania w nieruchomości w Dubaju jest możliwość uzyskania wiz rezydencyjnych, które oferują dodatkowe korzyści dla właścicieli nieruchomości. Dubaj przyznaje wizy rezydencyjne na okres dwóch lub dziesięciu lat, w zależności od wartości nieruchomości. Aby ubiegać się o dwuletnią wizę, minimalna wartość inwestycji musi wynosić 750 tysięcy AED. Wiza ta nie tylko umożliwia legalny pobyt w Zjednoczonych Emiratach Arabskich, ale także daje inwestorowi prawo do sponsorowania członków rodziny, co czyni ją atrakcyjną opcją dla osób planujących relokację.

fot. archiwum prywatne zespół POGORZELSKI REAL ESTATE

Dla większych inwestycji, o wartości co najmniej 2 milionów AED, Dubaj oferuje dziesięcioletnią wizę Golden Visa. Ta forma rezydentury zapewnia jeszcze większą stabilność i elastyczność, pozwalając właścicielowi na korzystanie z lokalnych przywilejów. Golden Visa jest szczególnie atrakcyjna dla inwestorów, którzy planują długoterminowe zaangażowanie w Dubaju, zarówno w kontekście osobistym, jak i biznesowym.

Rezydentura w Dubaju nie tylko zwiększa komfort życia, ale także otwiera drzwi do wielu możliwości biznesowych i personalnych.

Jak wyglądają regulacje prawne i zabezpieczenia dla inwestorów oraz najemców?

Dubaj charakteryzuje się bardzo precyzyjnymi regulacjami prawnymi, które mają na celu ochronę zarówno inwestorów, jak i osób wynajmujących nieruchomości. Kluczowym elementem tego systemu jest obowiązek posiadania licencji przez każdego agenta nieruchomości. Licencja wydawana przez RERA jest potwierdzeniem kompetencji agenta oraz jego znajomości lokalnych przepisów i standardów etycznych. Co więcej, agenci nieruchomości są zobowiązani do przestrzegania surowych zasad, które minimalizują ryzyko nadużyć.

W Dubaju istnieje obowiązek posiadania licencji przez każdego agenta nieruchomości.

W celu zapewnienia dodatkowego bezpieczeństwa inwestorom, Dubaj wprowadził mechanizm escrow accounts, które są obowiązkowe przy transakcjach na rynku pierwotnym. Konto escrow to rachunek powierniczy, na który inwestor wpłaca środki na zakup nieruchomości. Środki te są uwalniane deweloperowi w miarę postępu budowy, co zabezpiecza inwestora przed ryzykiem niewywiązania się z umowy przez dewelopera.

Dla osób wynajmujących i najemców również istnieją specjalne regulacje, które dbają o ich interesy. Jednym z kluczowych rozwiązań jest Rental Dispute Settlement Centre (RDSC), które zajmuje się rozwiązywaniem sporów między wynajmującymi a najemcami w sposób szybki i skuteczny. Dzięki temu zarówno właściciele, jak i najemcy mogą liczyć na sprawiedliwe i transparentne rozwiązanie ewentualnych konfliktów.

Rynek nieruchomości w Dubaju jest również bardzo przejrzysty.

Jakie rozwiązania wpływają na tę przejrzystość?

Nowoczesne technologie odgrywają kluczową rolę w funkcjonowaniu agencji nieruchomości w Dubaju. Jednym z najważniejszych narzędzi dostępnych dla agentów jest platforma oferowana przez Dubai Land Department (DLD), oparta na publicznym rejestrze transakcji.

To narzędzie umożliwia bardzo szczegółową analizę rynku. Dzięki niej agenci mogą korzystać z szerokiej gamy danych, takich jak aktualne ceny nieruchomości, średnie ceny najmu, szczegóły dotyczące etapów budowy nowych projektów oraz historyczne dane o sprzedaży, a także inne istotne informacje ułatwiające podejmowanie świadomych decyzji inwestycyjnych. Ta przejrzystość minimalizuje ryzyko i pozwala agentom i inwestorom na podejmowanie decyzji w oparciu o twarde fakty.

DLD oferuje także narzędzia umożliwiające monitorowanie zgodności z lokalnymi przepisami oraz szybkie rejestrowanie transakcji. To szczególnie ważne w dynamicznym środowisku, gdzie czas odgrywa kluczową rolę. Platformy te przyczyniają się do budowania zaufania między stronami transakcji, dzięki czemu rynek dubajski uchodzi za jeden z najbardziej przejrzystych na świecie.

Czy Dubaj to raj dla każdego?

Warto spojrzeć na Dubaj jako na przestrzeń pełną innowacji i perspektyw, która otwiera drzwi do globalnego sukcesu. To miejsce, które łączy tradycję z nowoczesnością, tworząc idealne warunki do realizacji zarówno biznesowych, jak i osobistych celów.

Prowadzenie agencji w tym środowisku wymaga jednak od agentów elastyczności, znajomości lokalnych przepisów oraz umiejętności pracy w międzynarodowym środowisku. To wyzwanie warte podjęcia.

Dziękuję Ci za rozmowę!

Dominika Mikulska - Ekspertka marketingu z 18-letnim stażem w zawodzie. Od 2013 związana z portalem Nieruchomosci-online.pl, w którym jako b2b marketing manager realizuje projekty w sferze komunikacji i rozwoju produktu dla biur i agentów nieruchomości. Redaktor naczelna e-magazynu „ESTATE”.