Nocleg w Warszawie dla 2 osób, w kameralnym apartamencie w centrum miasta, z własną łazienką i kuchnią w cenie 160 złotych za noc – brzmi jak science fiction? Niekoniecznie. Podaż mieszkań na wynajem krótkoterminowy zarówno w stolicy jak i innych większych polskich miastach rośnie. Podobnie zresztą jak popyt na takie lokale.

Pierwszy raz na szerszą skalę pomysł wynajmu prywatnych mieszkań na okres krótkoterminowy pojawił się w związku z organizacją Euro 2012. Ponieważ branża hotelowa chciała wycisnąć z organizacji mistrzostw Europy w piłce nożnej maksymalnie dużo, ceny pokoi w okresie rozgrywania poszczególnych meczów były na poziomie, który mocno odbiegał od racjonalnego. Nie brakowało wówczas osób, które byłyby skłonne zapłacić mniejsze, ale ciągle jednak sensowne pieniądze za pokoik na 10 piętrze w budynku z wielkiej płyty gdzieś na warszawskim Ursynowie. Oczywiście trudno mówić o rynku popytu i podaży budowanym na bazie kilku noclegów i to w okresie, gdy Warszawa faktycznie była stolicą Europy, ale temat zmiany przeznaczenia mieszkań z wynajmu długookresowego na krótkoterminowy był dość szeroko przy tej okazji dyskutowany.

Weźmy dla przykładu wspomniane wcześniej studio. Wpisując w serwisie www.nieruchomosci-online.pl kryteria wyszukiwania wynajmu mieszkania do 30 m kw. w stolicy, spełniające warunki zbliżone do analizowanego, bez problemu znaleźć można oferty w cenie około 1 300 złotych na miesiąc. Podany we wstępie przykład przy pełnym obłożeniu jest w stanie wygenerować miesięcznie 4 800 złotych. Oczywiście trudno zakładać, by takie pełne obłożenie faktycznie uzyskać, niemniej jednak wystarczy 16 dni w miesiącu, by z podobnego mieszkania, wynajmując go krótkoterminowo, uzyskać 100-procentowo większe przychody. Podane kwoty są oczywiście wzięte z niższej półki. Nie brakuje bowiem „apartamentów” (czytaj: racjonalnie wyposażonych kawalerek), w których nocleg dla dwóch osób to koszt rzędu 200 czy 250 złotych. W takich przypadkach maksymalne obłożenie to przychód nawet 7500 złotych, zaś z punktu widzenia klienta to i tak o wiele atrakcyjniejsza cenowo oferta niż ta, którą jest w stanie zaoferować większość hoteli w stolicy.

Pytanie o realne obłożenie takich apartamentów.

Jest ono zmienne w zależności od pory roku – mówi Michał Jakubczyk z Capital Apartments. – W gorszych miesiącach jesienno-zimowych spada nawet do 70 procent, zaś w miesiącach letnich sięga nawet 90 procent. W skali roku możemy przyjąć, że obłożenie naszych apartamentów wynosi średnio 80 procent – podsumowuje Jakubczyk.

Nietrudno zatem wyliczyć, że to całkiem opłacalny biznes zarówno dla firm zajmujących się wynajmem poszczególnych apartamentów (własnych lub należących do osób trzecich), jak i tych, którzy zdecydowali się przekwalifikować swoje mieszkania z wynajmu długookresowego na krótkookresowy.
Oczywiście wszystko zależy od przyjętego modelu biznesowego. Firma zarządzająca wynajmem może bowiem wziąć na siebie ryzyko znalezienia klienta (co przy sprawnie prowadzonym marketingu wcale nie musi być takie trudne) i z góry zaproponować właścicielowi stały abonament płatny bez względu na ilość wykorzystanych noclegów, który i tak będzie wyższy niż to, co właściciel zarobiłby samodzielnie, wynajmując dany lokal długookresowo, lub rozliczać się z nim jednostkowo. Zarówno w pierwszym, jak i w drugim przypadku kwota do zagospodarowania jest na tyle wysoka, że przy obecnym popycie jest się czym dzielić.

Co więcej, oparcie tego biznesu o mądrze skonstruowane umowy daje firmie zarządzającej wynajmem sporą elastyczność działania na zmiany rynkowe i pełną kontrolę rentowności poszczególnych lokali.

Czy zatem mamy do czynienia z nową gałęzią w branży, która podkopie finansowe fundamenty hoteli? Raczej nie. Większość hoteli w dużych miastach to nie tylko miejsca noclegowe, ale również centra eventowo-konferencyjne oferujące szeroki zakres usług. Mówiąc wprost w 30-metrowej kawalerce można przenocować, w 2-3 metrowym aneksie kuchennym bez problemu da się zrobić śniadanie, ale w żaden sposób nie jest to miejsce na poważne spotkania biznesowe.

Jest to więc jedynie alternatywa skierowana do pewnej części rynku. Niemniej jednak alternatywa na tyle interesująca z punktu widzenia inwestorów prywatnych, że warto ją rozważyć, decydując się wydać pieniądze na zakup mieszkania pod wynajem. Przykłady nowo powstających inwestycji realizowanych w systemie condo, tylko potwierdzają tezę, że zwłaszcza w większych miastach rynek „prywatnego hotelarstwa” będzie się rozwijał. To dobra wiadomość dla deweloperów, prywatnych inwestorów i klientów. Nieco gorsza dla przedstawicieli branży hotelarskiej, ale to już zupełnie inny temat.

Marek Dornowski - Redaktor naczelny magazynu "ESTATE" w latach 2013–2015.