Analiza chłonności inwestycyjnej gruntu (w skrócie – analiza chłonności) odpowiada na pytanie, jaka w przypadku konkretnego terenu jest maksymalna możliwa do uzyskania powierzchnia użytkowa mieszkań (PUM) lub powierzchnia użytkowa lokali czy budynków użytkowych (PUŻ).

Analiza chłonności pozwala m.in. na odniesienie ceny lub wartości gruntu nie tyle w stosunku do 1 mkw. gruntu, co raczej w stosunku do 1 mkw. PUM/PUŻ. Zupełnie inną sprawą jest to, czy przyszły inwestor faktycznie skorzysta z tej maksymalnej możliwości: ważne jest na tym etapie to, aby wiedział, co maksymalnie może na danej działce gruntu wybudować.

Punkt widzenia architekta i pośrednika

Pojęcie analizy chłonności terenu może być rozumiane wąsko lub szeroko. W wąskim rozumieniu analiza chłonności stanowi opracowanie sporządzane przez architekta i dość drobiazgowo analizujące wszelkie aspekty możliwej zabudowy, np. także zbadanie przebiegu słońca – linijki słońca(nasłonecznianie, zacienianie), przesłaniania,  dostosowania do warunków ppoż. i inne. Analiza chłonności sporządzona przez architekta ma tę zaletę, że jest sporządzona fachowo, kompleksowo i bierze pod uwagę wszelkie wymogi formalne, także takie, o których czasem nawet nie mamy pojęcia.

W przypadku pośrednika w obrocie nieruchomościami czy doradcy rynku nieruchomości będziemy mieli raczej na myśli szersze rozumienie analizy chłonności. Pośrednik czy doradca nie są zwykle architektami, wobec czego skupiają się raczej na ogólnych możliwościach inwestycyjnych gruntu i ich wpływie na racjonalnie ustaloną cenę transakcyjną. W tym znaczeniu analiza chłonności obejmuje zwykle ogólne zbadanie możliwości inwestycyjnych na podstawie treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego) i ogólnych warunków techniczno-budowlanych.

Zakres analizy chłonności

Nie ma uniwersalnego katalogu aspektów branych pod uwagę przy analizie chłonności. Ogólnie im szersze spojrzenie, tym lepsze. Można jednak przykładowo wymienić rodzaj przeznaczenia gruntów, dotychczasową istniejącą na działce zabudowę, zieleń, ewentualnie cenne drzewa, sąsiedztwo istniejące i możliwe w przyszłości, sieci napowietrzne i podziemne, poziom wód gruntowych, dojazd (także na cele ppoż.), a przede wszystkim szczegółowe uwarunkowania MPZP oraz SUiKZP.

Każde zamierzenie inwestycyjne powinno być zgodne z tym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

W każdym przypadku punktem wyjścia jest sprawdzenie, czy dla terenu obowiązuje ważny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Jeśli tak, wówczas każde zamierzenie inwestycyjne powinno być zgodne z tym planem zarówno co do zgodności z ogólną funkcją planistyczną terenu (np. MN, MW, U), jak i szczegółowymi ustaleniami planu co do warunków, którym powinna odpowiadać zabudowa. Nie wystarczy więc jedynie pobieżne spojrzenie na kategorię przeznaczenia,trzeba zagłębić się we wszystkie szczegóły ustaleń planistycznych; czasem wydawałoby się drobna rzecz jest w stanie „uziemić” inwestycję.

fot. Burak K / pexels.com

Chodzi tu generalnie o zgodność inwestycji z:

1. przeznaczeniem terenu
2. podstawowymi wskaźnikami planistycznymi, takimi jak np.: wysokość i intensywność zabudowy, powierzchnia biologicznie czynna, liczba miejsc parkingowych,
3. wyznaczonymi na rysunku planu liniami zabudowy (obowiązujące, nieprzekraczalne, zalecane),
4. wyznaczonymi strefami, np. ochrony konserwatorskiej, ochrony przed hałasem, terenami zalewowymi itp.

W razie braku obowiązującego planu miejscowego sprawdzeniu podlega studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (SUiKZP). Studium także określa przeznaczenie terenu, jednakże czyni to w sposób znacznie ogólniejszy, kierunkowy. Nie jest przepisem prawa lokalnego i samo w sobie nie przesądza o możliwości określonej zabudowy (w praktyce o możliwości takiej przesądza dopiero decyzja o warunkach zabudowy, o którą inwestor lub właściciel gruntu może wystąpić indywidualnie).

Analizując przeznaczenie terenu w MPZP/SUiKZP, badamy przede wszystkim:

1.  Czy przeznaczenie terenu jest jednolite (np. MN – budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne dla całego terenu) czy zróżnicowane (część terenu np. pod budownictwo jednorodzinne MN, część pod zieleń urządzoną ZP, część pod drogi dojazdowe KDD). Zwykle preferuje się jednolite przeznaczenie, chyba że chodzi o grunty o znacznym obszarze.
2. Czy przeznaczenie jest jedno- czy wielofunkcyjne – wielu inwestorów preferuje grunty wielofunkcyjne, na których mogą zrealizować np. zarówno zabudowę mieszkaniową wielorodzinną MW, jak i obiekty usługowe U (przykładowe oznaczenie terenu MW/U). Czy jeśli na gruncie można zrealizować różne funkcje zabudowy, to czy funkcje te są planistycznie równorzędne, czy też określono funkcję podstawową i funkcję uzupełniającą.
3. Czy i jak zostały określone linie zabudowy. Plan może określić je jako linie nieprzekraczalne lub linie obowiązujące (wtedy cały teren poza tymi liniami jest praktycznie „niebudowlany”) bądź też – rzadziej – jako linie zalecane (rekomendowane). To że teren poza liniami zabudowy jest „niebudowlany” nie oznacza, że jest on nieprzydatny dla inwestora: może on zrealizować na nim np. teren zielony pomagający spełnić wymagania planu w zakresie minimalnej powierzchni biologicznie czynnej.
4. Jakie są podstawowe dopuszczalne wskaźniki zabudowy. Plan zwykle określa:
   1. maksymalną powierzchnię zabudowy liczoną jako stosunek powierzchni zabudowy do powierzchni gruntu,
   2. maksymalną (czasem także minimalną) intensywność zabudowy liczoną jako stosunek powierzchni całkowitej zabudowy (czyli sumy powierzchni całkowitej wszystkich budynków na działce) do powierzchni działki budowlanej,
   3. minimalny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej liczony jako stosunek takiej powierzchni do powierzchni gruntu,
   4. maksymalną wysokość zabudowy wyrażoną w metrach lub w liczbie kondygnacji. Niejednokrotnie wskaźniki te nakładają się lub wręcz wykluczają wzajemnie – w takim przypadku bierze się pod uwagę najmniej korzystną kombinację parametrów.
5. Występowanie różnego rodzaju stref ochronnych związanych np. z ochroną przed hałasem, powodzią i zalewami, ujęciami wody pitnej etc.

fot. Andrew Neel / pexels.com

Dopuszczenie w MPZP dla danej działki gruntu określonego rodzaju zabudowy i ustalenie dla niej określonego zestawu kryteriów i uwarunkowań nie oznacza jednak automatycznie, że zabudowa ta będzie mogła zostać zrealizowana. Przeszkodą mogą być zarówno czynniki związane z samą działką, jak i z jej otoczeniem. Należy więc sprawdzić:

• Kształt działki gruntu, zwłaszcza pod kątem wymaganych odległości zabudowy od granic działki oraz od innych obiektów i wynikającej z tego praktycznej możliwości zabudowy –nogólnie im węższa i bardziej „udziwniona” działka tym mniejszy PUM/PUŻ można na niej wygenerować z powodu trudności w zachowaniu odległości.
• Występowanie i rozmieszczenie obiektów infrastruktury podziemnej wraz z pasami czy strefami ochronnymi – chodzi zwłaszcza o sieci przesyłowe oraz inne instalacje, których tzw. przekładka może okazać się kosztowna lub wręcz niemożliwa.
• Występowanie na gruncie innych elementów zagospodarowania, które muszą pozostać w danym miejscu i kształcie, np. obiekty chronione planem miejscowym, cenny drzewostan, zabytkowe kapliczki itp.
• Fizyczną dostępność tzw. mediów oraz możliwości przyłączeniowe dla danego rodzaju inwestycji, bowiem to, że media są na działce lub wzdłuż jej granicy wcale nie oznacza, że będziemy mogli się do nich przyłączyć.
• Możliwości wykonania wjazdu lub wjazdów na działkę z drogi publicznej – niekiedy istnieją w tym zakresie daleko idące ograniczenia wywierające znaczny wpływ na możliwość zabudowy.
• Występowanie w sąsiedztwie innej zabudowy – chodzi zwłaszcza o to, aby zachować wymagane odległości między obiektami budowlanymi oraz zapewnić sobie odpowiednie nasłonecznienie i nie powodować nadmiernego zacienienia dla otoczenia.

Na podstawie wszystkich wskazanych powyżej kryteriów można już zaznaczać na kopii mapy zasadniczej obszary gruntu nadające się pod zabudowę i wstępnie „wrysować” kontury obiektów. Budynki mogą być realizowane na planie prostokąta, wielokąta, mogą też mieć obrys zbliżony do jakiejś litery (np. L). Od konkretnej działki oraz jej parametrów zależy, w jaki sposób można wpisać zabudowę w jej obszar.

Każdy z opisanych parametrów analizujemy pod kątem wpływu na inwestycję oraz na optymalne i atrakcyjne wykorzystanie terenu wraz z jego maksymalną chłonnością PUM/PUU, a co za tym idzie, na możliwą do uzyskania cenę nieruchomości. Ważne jest przy tym przyjmowanie zasady ostrożności dokonywanych „przymiarek”, czyli brania pod uwagę wyłącznie obiektywnie rozważnych działań typowych inwestorów.

Pamiętajmy, możliwy do uzyskania PUM/PUU to najważniejszy parametr określający zwykle także optymalny sposób wykorzystania terenu. Przyjęte jest odnoszenie PUM/PUU także do obszaru gruntu (np. ile PUM można wygenerować z 1 mkw. gruntu) oraz do wartości gruntu (ile zł/mkw. PUM).

Adam Polanowski - Ekspert nieruchomości komercyjnych, rzeczoznawca majątkowy, pośrednik i zarządca nieruchomości. Specjalista i doradca w zakresie portfeli rozległych nieruchomości. Ukończył ścieżkę ekspercką CCIM w zakresie inwestycji komercyjnych, a w Instytucie Zarządzania Nieruchomościami IREM (USA) uzyskał desygnację CPM. Członek Polskiej Rady Facility Management.