Od 2026 roku decyzje o warunkach zabudowy (tzw. WZ-ki) będą musiały być zgodne z planem ogólnym gminy. To oznacza spore zmiany dla właścicieli działek, którzy planują budowę domu czy innej inwestycji. Jeśli masz grunt, który nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, dowiedz się, co czeka Cię w najbliższym czasie!

Plan ogólny – kluczowy dokument dla przyszłej zabudowy

Plan ogólny to nowy akt planistyczny, który każda gmina musi uchwalić do końca 2025 roku. Określa on m.in. podział terenu na strefy funkcjonalne oraz gminne standardy urbanistyczne i infrastrukturalne. Bez zgodności z planem ogólnym nie będzie można uzyskać decyzji WZ.

Obecnie rozważane jest przedłużenie terminu na uchwalenie tych dokumentów o pół roku, ale na razie nie jest to przesądzone. Jeśli gmina nie uchwali planu w terminie, wydawanie nowych decyzji WZ zostanie wstrzymane do czasu jego przyjęcia.

Nowy podział terenów

Każda gmina będzie zobowiązana do podziału swojego obszaru na tzw. strefy planistyczne. To oznacza, że Twoja działka znajdzie się w jednej z nich – a jej przeznaczenie będzie musiało być zgodne z wyznaczonym profilem funkcjonalnym. Przykładowo, jeśli działka trafi do strefy zieleni i rekreacji, budowa domu może okazać się niemożliwa.

Najważniejsze strefy dla inwestorów prywatnych to:

• strefa wielofunkcyjna z zabudową jednorodzinną (SJ) – tu będzie można budować domy,
• strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową (SZ) – przeznaczona dla gospodarstw rolnych,
• strefa wielofunkcyjna z zabudową wielorodzinną (SW) – dla bloków i apartamentowców.

Jeśli plan ogólny określi Twoją działkę jako część innej strefy, możliwości zabudowy mogą być mocno ograniczone.

Nowe standardy urbanistyczne

Gmina określi też gminne standardy urbanistyczne, które będą precyzować m.in., jak wysoka może być zabudowa, ile powierzchni działki musi pozostać biologicznie czynne i jaki procent terenu może być zabudowany. Jeśli Twoja działka nie spełni wszystkich tych wymogów, decyzja WZ nie zostanie wydana.

Dostęp do szkoły i zieleni

Jeśli planujesz budowę domu, warto zwrócić uwagę na gminne standardy infrastruktury społecznej. Gmina może określić, że działka musi znajdować się w określonej odległości od szkoły podstawowej czy terenów zielonych. Jeśli Twoja działka nie spełni tych wymogów, nie dostaniesz zgody na budowę.

Co ważne:

• odległość do szkoły będzie liczona jako droga dojścia pieszo, a nie w linii prostej,
• gmina może ustalać własne standardy, zwiększając lub zmniejszając wymagane odległości,
• standardy te będą obowiązkowe tylko dla nowych decyzji WZ wydawanych po wejściu w życie planu ogólnego.

Czy można coś zrobić? Tak, ale lepiej się spieszyć!

Jeśli planujesz inwestycję na swojej działce, ale nie masz jeszcze decyzji WZ, najlepiej złożyć wniosek przed końcem 2025 roku. Decyzje wydane na podstawie obecnych przepisów nie będą musiały spełniać nowych wymogów, o ile postępowanie zostanie wszczęte przed 31 grudnia 2025 roku.

To musisz wiedzieć!

1. Od 2026 roku decyzje WZ będą musiały być zgodne z planem ogólnym.
2. Gmina podzieli teren na strefy – jeśli Twoja działka nie znajdzie się w odpowiedniej, budowa może być niemożliwa.
3. Nowe standardy urbanistyczne i infrastrukturalne mogą utrudnić uzyskanie zgody na budowę.
4. Jeśli chcesz mieć pewność, złóż wniosek o WZ przed końcem 2025 roku!

Zmiany mogą być korzystne dla porządku urbanistycznego, ale dla indywidualnych inwestorów oznaczają większe ograniczenia. Jeśli planujesz budowę – działaj, zanim nowe przepisy zaczną obowiązywać!

Chcesz wiedzieć, jakie zmiany jeszcze wprowadziły nowe przepisy dotyczące decyzji o warunkach zabudowy?

Dominika Studniak - Od 2010 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Realizuje projekty związane z administrowaniem portalami internetowymi i ich optymalizacją, copywritingiem i content marketingiem. Redaktor naczelna bloga Nieruchomosci-online.pl. Redaktor prowadząca e-magazynu „ESTATE”.