Rynek kredytów hipotecznych w 2023 roku okazał się dużo lepszy niż w roku 2022 r. Wpływ na to miał przede wszystkim uruchomiony w lipcu zeszłego roku program rządowy Bezpieczny Kredyt 2%.

Według danych BIK, banki uczestniczące w programie udzieliły konsumentom w sumie 66,8 tys. kredytów hipotecznych na kwotę 27,2 mld zł. Średnia kwota kredytu jaka została zaciągnięta wyniosła 406 tys. zł. , a średni wiek osoby, która skorzystała ze wsparcia w ramach BK2% to 30 lat.

Nie ulega wątpliwości, że program cieszył się ogromnym zainteresowaniem, co też obserwowaliśmy w ANG. W czwartym kwartale 2023 r., kiedy program był w fazie szczytowej, sprzedaż kredytów w programie BK2% stanowiła ponad 60% całej sprzedaży.

Wnioski w programie BK2% złożone w końcówce roku 2023, uruchamiały się w styczniu i będą się uruchamiać jeszcze do końca pierwszego kwartału tego roku. W styczniu br. w ANG odnotowaliśmy rekord sprzedaży, a wnioski BK2% stanowiły 70%.

Jakie było największe wyzwanie klientów chcących skorzystać z programu BK2%? W naszej ocenie największym wyzwaniem był chaos związany z interpretacjami niektórych warunków programu. Ponadto ze względu na ogromne zainteresowanie BK2% i jednocześnie bardzo małą liczbę banków, w których produkt był początkowo dostępny, bardzo szybko pojawiły się coraz dłuższe kolejki do analizy wniosków kredytowych. To z kolei wykreowało kolejne trudności związane z terminami założonymi w umowach przedwstępnych czy deweloperskich. Okazało się bowiem, że nawet dwumiesięczny termin na zawarcie umowy przyrzeczonej czy wypłaty transzy dla dewelopera, stał się zdecydowanie zbyt krótki. W większych miastach wyzwaniem było też znalezienie nieruchomości spełniającej kryteria maksymalnej kwoty kredytu (program zakładał limity), gdyż program BK2% wygenerował ogromny, skokowy popyt na nieruchomości, co spowodowało szybki wzrost cen mieszkań.

Wielu kredytobiorców wciąż nie jest w stanie uzyskać standardowego kredytu mieszkaniowego.

Co w zamian za BK2%?

Jak wynika z deklaracji obecnego rządu, program dopłat dla kredytobiorców ma być kontynuowany. To dobra informacja, chęć zakupu mieszkań przez Polki i Polaków nie maleje. Wielu kredytobiorców wciąż nie jest w stanie uzyskać standardowego kredytu mieszkaniowego ze względu na wymagany przez banki wkład własny, utrzymujące się dość wysokie stopy procentowe (Rada Polityki Pieniężnej na lutowym posiedzeniu zdecydowała się pozostawić je na dotychczasowym poziomie 5,75 proc.), które negatywnie wpływają na zdolność kredytową czy wysokie i wciąż rosnące ceny mieszkań.

Następcą Bezpiecznego Kredytu 2% ma być program Mieszkanie na start.

Krzysztof Hetman, Minister Rozwoju i Technologii, deklaruje, że nowe rozwiązanie pod nazwą Mieszkanie na start ma ruszyć jeszcze w tym roku, a kwota dotacji ma wynieść 500 mln zł. W ministerstwie trwają konsultacje odnośnie konkretów. Z dostępnych informacji wynika, że nowy program będzie miał pewne ograniczenia tzn. z dotacji będzie mogła skorzystać węższa grupy odbiorców. Co prawda zniesione ma być ograniczenie wieku kredytobiorców w przypadku osób prowadzących co najmniej dwuosobowe gospodarstwo domowe (małżeństwa, związki nieformalne), ale już w przypadku singli wiek ma być ograniczony do 35 lat.

Rozwiązanie Mieszkanie na start zakłada także progi dochodowe, po przekroczeniu których dofinansowanie do rat kredytów będzie się zmniejszać. Ich poziom będzie zależny od liczby osób w gospodarstwie domowym. Dodatkowe ograniczenie dotyczy kwoty, która będzie mogła być objęta dopłatami do rat (sama kwota kredytu będzie mogła być wyższa, ale wtedy dopłatami będzie objęta tylko jego określona część), a która także będzie zależała od liczby osób w rodzinie, jak również od lokalizacji kredytowanej nieruchomości.

Warto zauważyć, że nowy program nie zakłada ograniczenia wartości transakcji - w praktyce oznacza to możliwość zaangażowania większego wkładu własnego. Podobnie jak w przypadku progów dochodowych i limitu kwoty kredytu objętej dofinansowaniem, oprocentowanie kredytu po uwzględnieniu dopłat (które mają przysługiwać przez 10 lat) będzie uzależnione od wielkości gospodarstwa domowego i będzie wynosiło od 0 do 1,5%.

Podobnie do zasad BK2%, kredyt mieszkaniowy na start ma być kierowany do osób, które kupują nieruchomość po raz pierwszy z jednym wyjątkiem – warunek ten nie będzie dotyczył osób z minimum trojgiem dzieci i posiadających jedno mieszkanie.

Program ma też posiadać mechanizmy przeciwdziałające dołączaniu do kredytu dodatkowych osób powodujących wzrost zdolności kredytowej. Z jednej strony finansowana kredytem mieszkaniowym Mieszkanie na start nieruchomość w przypadku, gdy przystępują do niego dwie osoby będzie musiała być współwłasnością obu tych osób, z drugiej – w przypadku gdy do kredytu przystępowały dwie osoby i w trakcie jego spłaty jedna z nich chciałaby zostać odłączona od kredytu, dopłaty do odsetek zostaną przeliczone i zaktualizowane zgodnie ze zmianą liczby osób w gospodarstwie domowym.

Kolejną nowością jest fakt, że dofinansowanie ma dotyczyć również kredytów udzielanych jako konsumenckie na pokrycie kosztów partycypacji w SIM/TBS albo wkładu mieszkaniowego w spółdzielni mieszkaniowej. Co więcej, niezależnie od liczby osób w gospodarstwie domowym, w takim przypadku oprocentowanie kredytu po uwzględnieniu dopłat ma wynosić 0%.

Dla przeciętnego odbiorcy, który chce zakupić mieszkanie ze wsparciem programu rządowego, nowe rozwiązanie versus poprzednie może się wydawać coraz bardziej skomplikowane. Wchodzą kolejne modyfikacje i zmiany parametrów. Dodatkowo program Mieszkanie na start może spowodować – podobnie jak to miało miejsce przy programie BK2% – kolejny skokowy popyt na mieszkania, a co za tym idzie dalszy wzrost cen mieszkań. Może to ograniczać możliwość zakupu mieszkań przez ogół społeczeństwa. Aby temu zapobiec dobrym rozwiązaniem w tym przypadku byłoby wprowadzenie limitu ceny za metr, co mogłoby ten wzrost cen ograniczyć.

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Katarzyna Dmowska - Wiceprezeska Grupy ANG S.A. Z sektorem finansowym związana jest od początku swojej kariery zawodowej. W latach 1994 – 2005 pracowała na Giełdzie Papierów Wartościowych, a następnie w Krajowym Depozycie Papierów Wartościowych. Na rynku pośrednictwa finansowego działa od 2005 r. Początkowo jako doradca klienta, później jako wsparcie sieci sprzedaży, a na końcu członek zarządu. W 2010 roku wraz z Arturem Nowak-Gocławskim założyła ANG Spółdzielnię Doradców Kredytowych, która w 2020 roku została przekształcona w spółkę pracowniczą - Grupę ANG S.A. Absolwentka Uniwersytetu Warszawskiego, Wydziału Bankowości, Ubezpieczeń i Finansów Publicznych oraz studiów podyplomowych z psychologii społecznej w zarządzaniu rozwojem organizacji na Uniwersytecie SWPS.