Podziały nieruchomości istotnie wpływają na kształtowanie przestrzeni. Umożliwiają pełniejsze wykorzystanie potencjału nieruchomości w celu realizacji zamierzeń inwestycyjnych. Z podziałami i scaleniami wiążą się skomplikowane i długotrwałe procedury administracyjne. Są one zależne od rodzaju nieruchomości, od celu wykonywanego podziału oraz od tego, czy obszar jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dobór odpowiedniej ścieżki działania i procesu ma wpływ na szybkość przeprowadzenia podziału, który w praktyce może trwać do trzech razy dłużej, niż jest to ustalone w KPA.

Po co wykonuje się podziały?

Praktycznie każdą nieruchomość da się podzielić, co nie oznacza, że możliwość wykonania podziału jest zawsze zgodna z oczekiwaniami inwestora. Często ograniczeniami stają się zapisy miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub wymogi odrębnych przepisów, np. odległości projektowanych granic od budynków. Najczęściej dzielimy nieruchomości, żeby sprzedać wydzieloną część działki. Deweloperzy poprzez podziały nieruchomości etapują także większe inwestycje. Daje to wymierne korzyści w przypadku, gdy staramy się o uzyskanie decyzji o Warunkach Zabudowy. W przypadku jednej dużej działki otoczonej niezabudowanymi nieruchomościami albo zabudowanymi niską zabudową możemy uzyskać znacznie mniej korzystne parametry, niż będziemy robić to etapowo. Dlaczego? W przypadku uzyskiwania decyzji o WZ dla drugiej i kolejnej wydzielonej nieruchomości w zakres analizy wchodzi pierwsza zrealizowana inwestycja. Wpływa ona zatem korzystnie na wskaźniki.

Ile trwa podział nieruchomości?

Czas, jaki zajmują procedury podziałowe, niezmiennie zaskakuje inwestorów. Podział nieruchomości dzieli się na kilka etapów: wykonanie wstępnego projektu podziału, wydanie postanowienia dotyczącego podziału, wykonanie mapy z projektem podziału, wydanie decyzji zatwierdzającej podział, nadanie ostateczności decyzji podziałowej i wprowadzenie zmian w Księdze Wieczystej. Czas zależy głównie od pracy urzędników i narzuconych w KPA terminów. Procedura podziału według KPA powinna trwać 5 miesięcy. Jednak w praktykach podziałowych np. dla Warszawy proces ten zajmuje średnio 11–15 miesięcy. Wynika to z faktu, że wpływ na podział nieruchomości mają urzędy, które nie do końca ściśle ze sobą współpracują. Formalna wymiana korespondencji oraz duże obłożenie tematami sprawiają, że jednostki budżetowe nie dotrzymują ustawowych terminów.

Głównym czynnikiem ograniczającym proces inwestycyjny jest czas.

Jak przebiega proces podziału?

Wniosek o podział nieruchomości składa właściciel albo użytkownik wieczysty. Wstępny projekt podziału, który należy dołączyć do wniosku o podział, wykonuje uprawniony geodeta – warto jednak zaznaczyć, że nie jest on stroną postępowania administracyjnego. Wniosek muszą podpisać wszystkie osoby mające wyżej wymienione prawa do nieruchomości. Pierwszy etap to podział geodezyjny nieruchomości polegający na określeniu w dotychczasowych granicach nowego układu geodezyjnego działek gruntu wchodzących w jej skład, bez zmiany jej dotychczasowego właściciela. Geodeta uprawniony musi opracować: protokół z przyjęcia granic nieruchomości, wykaz zmian gruntowych, wykaz synchronizacyjny, mapę z projektem podziału oraz protokół z wyznaczenia i utrwalenia na gruncie nowych punktów granicznych. Ostatnim etapem jest podział prawny nieruchomości, który polega na zmianach podmiotowych w zakresie praw rzeczowych do geodezyjnie wyodrębnionych działek gruntu. W zależności od lokalizacji inwestycji, jej stanu własności czy objęcia ochroną konserwatorską w procedurze podziału nieruchomości mogą partycypować takie jednostki: Wydział Geodezji w urzędzie miasta lub gminy, Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej, Wydział Architektury w urzędzie miasta lub gminy, Wydział Planowania Przestrzennego, Sąd Wieczystoksięgowy, Konserwator Zabytków (w przypadku nieruchomości zabytkowej), Skarb Państwa (w przypadku nieruchomości w użytkowaniu wieczystym).

Czy urząd może odrzucić podział?

Sytuacji, w których urząd może odrzucić podział nieruchomości objętej MPZP, jest kilka. Pierwszą z nich jest niezgodność parametrów projektowanych działek z ustaleniami planu. Nowy układ działek musi spełniać parametry powierzchniowe i wielkościowe, które są zapisane w planie. Drugą sytuacją wstrzymującą podział jest brak dostępu do drogi publicznej działki będącej przedmiotem podziału. Dotyczy to również działek sąsiednich. Wydzielane działki muszą posiadać faktyczny i prawny dostęp do drogi publicznej. Musi to być dostęp realny, możliwy do wyegzekwowania przez inwestora przy użyciu dostępnych środków prawnych. A co oznacza dostęp prawny do działki? Musi on wynikać wprost z przepisu prawa, czynności prawnej bądź orzeczenia sądowego. Oczywistą przyczyną wstrzymania podziału jest brak zgody na podział wszystkich współwłaścicieli i/lub użytkowników wieczystych nieruchomości.

fot. Aksonsat Uanthoeng / pexels.com

Podział nieruchomości nieobjętej MPZP

W przypadku braku MPZP podział rozpatrywany jest w oparciu o decyzję o Warunkach Zabudowy (art. 94 UOGN) lub przepisy odrębne. Zdarza się, że przed wykonaniem podziału trzeba wystąpić o WZ, nawet w przypadku, gdy właściciel nie zamierza realizować inwestycji. Jeśli chodzi o przepisy odrębne, nie ma zamkniętego katalogu aktów prawnych, które należy brać pod uwagę przy podziale, ale najczęściej uwzględniane są m.in.: Ustawa Prawo ochrony środowiska, Ustawa o ochronie przyrody, Ustawa Prawo wodne, Ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, Ustawa o lasach, Ustawa o autostradach płatnych a także inne powszechnie obowiązujące akty normatywne, które mogą dotyczyć podziału nieruchomości (np. regulacje dotyczące stref ochronnych czy ujęcia wód). A co w sytuacji, gdy MPZP jest w trakcie uchwalania? Jeżeli wniosek o podział został złożony po upływie 6 miesięcy, licząc od dnia podjęcia przez gminę uchwały o przystąpieniu do sporządzenia MPZP lub po wyłożeniu projektu planu do publicznego wglądu – postępowanie w sprawie podziału nieruchomości zawiesza się do czasu uchwalenia planu miejscowego, jednak nie dłużej niż na okres 6 miesięcy.

Przebieg granic do podziału

Jedną z procedur w procesie podziału jest sprawdzenie dokładności punktów granicznych i przebiegu granic w dokumentach archiwalnych w PZGIK oraz w KW. Jeżeli dane się zgadzają, a punkty graniczne mają błąd położenia względem osnowy mniejszy niż 10 cm, to można wykonać protokół przyjęcia przebiegu granic bez zawiadamiania stron. Jeżeli punkty graniczne mają błąd położenia względem osnowy większy niż 10 cm, należy protokół przyjęcia przebiegu granic poprzedzić protokołem wyznaczenia punktów granicznych lub wznowienia znaków granicznych z zawiadomieniem stron. W tym przypadku niezbędne jest okazanie stronom (właściciel i sąsiedzi) punktów granicznych nieruchomości podlegającej podziałowi. Jeżeli brak jest wiarygodnych danych do wyznaczenia punktów granicznych lub wznowienia znaków granicznych, granice przed wykonaniem podziału należy ustalić. Jest to sytuacja bardzo niekorzystna dla inwestora, która może wydłużyć cały proces do kilku lat.

Gdzie Dekret Bieruta blokuje inwestycje?

Teren „dekretowy” to obszar ok. 14 148 ha, stanowiący 27,4% powierzchni Warszawy w granicach Śródmieścia, Mokotowa, Żoliborza, Ochoty, Woli, Pragi-Płd., Pragi-Płn., Bielan, Targówka, Białołęki oraz Ursynowa. Sprawdzając ten element przed zakupem nieruchomości, zyskuje się pewność, że dla działki nie toczy się postępowanie wszczęte przez dawnych właścicieli. W zeszłym roku, korzystając z tej procedury, uratowaliśmy potencjalnemu inwestorowi 30 mln zł, za które miał kupić nieruchomość na warszawskim Mokotowie. W odniesieniu do podziału nieruchomości, której część jest objęta roszczeniami danych właścicieli, wykonuje się podział, rozdzielając fragmenty objęte i nieobjęte roszczeniami.

„Pionowy” podział nieruchomości

Jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a proponowany jej podział powoduje także podział budynku, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przykrycia dachu. W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn tworzonych przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku.

Przemyślane wpisanie procedury podziału w harmonogram umożliwi sprawne i bezproblemowe przeprowadzenie procesu inwestycyjnego.

Jak podziały ograniczają proces inwestycyjny?

Czynników, które mogą wpłynąć na realizację podziału jest o wiele więcej. Głównym czynnikiem ograniczającym proces inwestycyjny jest czas. Warto przed wykonaniem podziału przeanalizować możliwości prawne i czasowe poszczególnych procedur i wybrać tę najkorzystniejszą. Przemyślane wpisanie procedury podziału w ramy czasowe procesu inwestycyjnego umożliwi sprawne i bezproblemowe przeprowadzenie podziału. Zdarza się, że inwestorzy forsują swoje wizje podziału, które nie są zbieżne z zapisami MPZP. W większości przypadków próby kończą się niepowodzeniem i skutkują stratą kilku miesięcy. Dlatego warto przeanalizować proces dla konkretnej nieruchomości i znać wcześniej wszystkie zagrożenia.

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Rafał Rychlicki - Wiceprezes Geodetic, biegły sądowy w zakresie podziałów i scaleń nieruchomości, geodeta uprawniony (w zakresie 1 i 2). Doradca rynku nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych w zakresie due diligence, pomiarów powierzchni, geodezji prawnej i standardowej, inwentaryzacji architektonicznych.