Od kilku lat technologia blockchain realnie zmienia świat, a według prognoz ekspertów rozwiązania oparte na blockchainie mogą znacząco wpłynąć na funkcjonowanie szeregu obszarów w obrębie całej gospodarki, instytucji finansowych i firm, także na rynku nieruchomości.

O wyzwaniach i potencjale wykorzystania blockchainu w kontekście finansowania inwestycji rozmawiam z Rahimem Blakiem, przedsiebiorcą, twórcą innowacyjnych projektów: Sapiency – giełdy marek osobistych oraz Mosaico – platformy do tokenizacji. Emitentem pierwszego personalnego tokena RahimCoin opartego na udziałach we własnej marce osobistej i wartości mierzonej kwotą na rocznym zeznaniu podatkowym.

Pojawienie się 12 lat temu bitcoina i rynku wirtualnych walut zachwiało myśleniem, że tylko państwo i instytucje są gwarantem zaufania. Na czym polega fenomen zaufania do blockchaina?

Cała siła systemu tkwi w zaufaniu do technologii,która jest jego silnikiem. Blockchain to łańcuch bloków, będący publicznym elektronicznym zapisem wszystkich transakcji w kolejności chronologicznej w sieci. Zgodnie z dosłownym tłumaczeniem (ang. block – blok, chain – łańcuch) bloki informacji połączone są w łańcuch, w którym każdy kolejny element zależy od poprzedniego. Nie jest to tajny algorytm przechowywany gdzieś w ściśle strzeżonych serwerowniach w USA czy Izraelu, ale w pełni otwarty kod źródłowy, który przeanalizować i sprawdzić może absolutnie każdy, kto dysponuje wiedzą o tworzeniu oprogramowania. Łańcuch ten jest współdzielony pomiędzy  wszystkimi użytkownikami, blockchain pozwala każdemu „posiadać” całą bazę danych systemu, tym samym tworząc całkowicie rozproszony i zdecentralizowany rejestr.

Wszyscy wiedzą wszystko? Na tym zbudowane jest bezpieczeństwo?

Na teorii gier połączonej z otwartym oprogramowaniem i mocą obliczeniową setek tysięcy komputerów, połączonej z kryptografią.

W blockchainie wykorzystano rozwiązanie problemu zaufania zastosowane przez bizantyjskich generałów. W obliczu zagrożenia zdradą w kręgu wojskowych dowodzących rozproszonymi w terenie oddziałami, co mogłoby przesądzić o powodzeniu ataku na twierdzę i losach żołnierzy, zastosowano następujący mechanizm zabezpieczenia. Każdy rozkaz i komunikat jednego generała przechodził przez weryfikację każdego kolejnego, dzięki czemu jakakolwiek manipulacja mogła być szybko wykryta. Uważa się to za pierwsze zastosowanie teorii gier, czyli matematycznego modelowania optymalnych zachowań w przypadku konfliktu interesów.

Dzięki temu, że komunikaty o nowych zdarzeniach wysyłane są jednocześnie do wszystkich uczestników systemu blockchain, niemożliwa jest modyfikacja raz dokonanych zapisów, ich usuwanie czy dodanie fałszywych informacji. Podstawową cechą blockchaina jest „niezaprzeczalność”. Drugim elementem jest szyfrowanie informacji oparte na kryptografii. Użytkownicy autoryzują transakcje, używając szyfrowanych kluczy. Dzięki kluczom prywatnym są jednoznacznie określeni, ale jednocześnie całkowicie anonimowi w publicznym rejestrze. Eksperci z zakresu cyberbezpieczeństwa i kryptografii oceniają, że technologia przechowywania danych i systemów rejestrowanych oparta na technologii blockchain, nie jest możliwa do rozszyfrowania i złamania, cechuje ją większa odporność na ingerencję obcych służb czy zorganizowanych, międzynarodowych grup hakerskich niż systemy utrzymywane centralnie. Oprze się ona także wszelkiej destabilizacji politycznej.

fot. Jakub Żak

Mimo że minęła już ponad dekada, potrzeba kilku kolejnych, aby ten nowy rodzaj pieniądza i wymiany wartości działał sprawnie i powszechnie, by ludzie to rozumieli i zaufali, a prawo za tym nadążało.

Tak, ale to zmiana nieunikniona. Blockchain ma ogromny potencjał zmiany świata gospodarczego, zarówno w mikroskali – na poziomie rozwiązywania problemów przedsiębiorstw, ale także w makroskali – na poziomie krajowych gospodarek (rejestry własności – spółek czy ziemi) czy wreszcie rynków światowych. Jest niezależny i ponadpolityczny. Z czasem przejmie zaufanie, które do tej pory należało do instytucji centralnych – banków, sądów, urzędów, korporacji. Mamy tu do czynienia z demokratyzacją – nikt nikomu nie będzie mógł nic zabrać.

Ideą blockchaina jest stworzenie technologii zaufania publicznego, w której nie będziemy potrzebować giełd, domów maklerskich, rejestrów sądowych, notariuszy i ksiąg wieczystych. Zaufanie do rejestru będzie tym większe, bo będzie oparte na prawach matematyki, chronione kryptograficznie. Zapisy w nim nie będą obarczone ludzkimi błędami, ani złymi intencjami.

Blockchain rewolucjonizuje sposób zawierania, rozliczania i zapisywania transakcji.

Gdy słyszymy blockchain, myślimy kryptowaluty. Obecnie jednak coraz więcej uwagi przyciągają tzw. tokeny. Co je odróżnia?

Drugą falę popularności dadzą technologii blockchain właśnie tokeny. Token jest cyfrowym prawem własności do różnych elementów majątku. Może dotyczyć nieruchomości, firm, dzieł sztuki, diamentów, wina... jakichkolwiek aktywów. Dzięki technologii ich własność będzie jednoznacznie przypisana, nie będzie mogła być zdublowana czy sfałszowana, tak samo jak blockchain zapewnia to dla kryptowalut – nie można ich podwójnie wydatkować czy dodrukować.

Coiny to waluta, pieniądze. Tokeny to natomiast prawo własności do aktywów, reprezentują więc one realne wartości, np. papierów wartościowych, którymi są przykładowo akcje firmy. Zarówno coinami, jak i tokenami można obracać na rynku wtórnym (giełdy), jednak tylko tokeny powstają w procesie emisji pierwotnej, tzw. tokenizacji.

Jak przebiega proces tokenizacji?

Tokeny mogą być emtiowane w różnych modelach. Z punktu widzenia zabezpieczenia praw własności najważniejszą formą jest tzw. STO. Security Token Offering oznacza token chroniony prawnie przepisami regulującymi obrót papierami wartościowymi i podlega prawu obowiązującemu w danym państwie, w tym kontroli ze strony jego organów nadzoru.

W ramach STO jedna ze stron powierza środki, a druga emituje tokeny, które dają inwestorowi prawo np. do uczestnictwa w zyskach przedsiębiorstwa lub gwarantują stałą stopę zwrotu z inwestycji. Token może być cyfrowym odpowiednikiem narzędzia finansowego 1:1 świata rzeczywistego, np. akcji, ale sam w sobie może być także prawem własności. Może być akcją, pożyczką z gwarantowaną stopą zwrotu, obligacją. Ale może także zawierać zapis o prawie do użytkowania np. nieruchomości. W zależności od tego, jaką token ma pełnić funkcję, dobieramy do niego przepisy. Jeśli ma być akcją, będziemy mówić o przepisach dotyczących spółek akcyjnych i prostych spółek akcyjnych, które w Polsce zezwalają już na to, by rejestr akcjonariuszy był prowadzony na blockchainie.

Co zmieni wprowadzenie tokenów na rynek nieruchomości?

Tokenizacja nieruchomości zmieni wiele zasad na tym rynku. Zarówno w zakresie zarządzania prawem własności, inwestowania w nieruchomości oraz pozyskania kapitału.

Pierwsza doniosła zmiana to zmiana w sposobie administracji. Chcąc wejść w posiadanie nieruchomości, nie kupujesz udziału w niej, ale udział w firmie, np. prostej spółce akcyjnej. Zakup tokena, który jest prawem własności do lokalu, nie wymaga zmian w księgach wieczystych! To jest właśnie idea blockchaina, który sam sobie jest sądem i notariuszem. Wystarczy, że spółka celowa jest w księdze, a posiadacze tokenów już nie muszą. To sprawi, że procesy inwestycyjne będą szybsze i tańsze. Technologia w cywilizacji odpowiada właśnie za wydajność. Dzisiaj sądy i księgi wieczyste, zmiany w KRS związane ze spółkami, zajmują ogrom czasu, a te instytucje są niewydajne. Zapisy w księgach i KRS niestety zawierają błędy, często ich wyjaśnianie to procesy bardzo skomplikowane. Jeśli chcemy jakichkolwiek usprawnień w gospodarce, to właśnie ten zaoszczędzony czas będzie tu koronnym argumentem. Do tej pory inwestowanie w nieruchomości zaczynało się od dużych sum. Dzięki tokenizacji nie trzeba będzie kupować całego lokalu, aby mieć udział w nieruchomości. Wystarczy, że kupisz 1 token, nieruchomość można podzielić na miliony tokenów. Dzięki tokenizacji wchodzimy więc w drobniejszy akcjonariat, w takie inwestowanie rozproszone, powiedziałbym wręcz społecznościowe. Nie musisz już mieć pół miliona złotych, żeby zainwestować, wystarczy, że masz 5000 czy nawet 500 złotych.

fot. Jakub Żak

Do tej pory na nieruchomościach zarabiali Ci, którzy mieli duże pieniądze. Teraz zwroty z inwestycji, np. w apartamenty wakacyjne, rzędu 7–8% w skali roku, będą dostępne dla każdego, kto kupi nawet pojedynczy token. Zmieni to sposób inwestowania, wyrówna szanse i da to deweloperom dostęp do zupełnie nowego klienta. Przewaga tokenizacji nad crowdfundingiem jest taka, że cyfrowe prawo własności dostajesz od razu, możesz je wystawić na giełdzie na sprzedaż w każdej chwili. Z punktu widzenia inwestora daje to jeszcze jedną korzyść, a mianowicie łatwość dywersyfikowania inwestycji – można mieć mniejsze udziały w wielu nieruchomościach. Trzecia zmiana dotyczy pozyskiwania przez deweloperów kapitału na rozwój. Jeśli deweloper stoi przed wyborem: wejście na giełdę, np.NewConnect, co jest bardzo kosztowne, czy też emisja obligacji, które po aferze GetBacku wymagają teraz nadzoru KNF, to… stokenizowanie inwestycji będzie i tańsze, i prostsze proceduralnie. Można to zrobić w formie tokenów jako pożyczek czy też tokenów jako akcji firmy. Token jako pożyczka nie jest papierem wartościowym (w przeciwieństwie do obligacji), nie ma więc żadnych ograniczeń co do kwoty, jaką można bez zgody i nadzoru KNF pozyskać tą metodą. Natomiast jeżeli token będzie formą akcji spółki, to bez zgody KNF można w emisji publicznej pozyskać maksymalnie 1 mln euro lub też dowolną kwotę w emisji prywatnej (skierowaną do nie więcej niż 149 osób). Powyżej tych progów zawsze będzie potrzebny prospekt emisyjny.

Wbrew pozorom to dużo mniej skomplikowane niż realia, w których aktualnie funkcjonujemy. Zdaję sobie jednak sprawę, że jest to nowe, dlatego można się tego bać.

We mnie chyba głównie obawę budzi rzetelność emitentów.

Należy podkreślić jedną rzecz. Technologia blockchain i tokenizacja ułatwiają wiele, ale nie zmniejszają ryzyka biznesowego, a na pewno nie zwalniają inwestora z konieczności oceny szans powodzenia inwestycji czy zbadania rzetelności dewelopera emitenta. Za każdą spółką celową, powołaną do realizacji inwestycji, stoją przecież jakiś deweloper albo grupa, którzy mają kapitał doświadczenia – należy ich ocenić według tradycyjnych rynkowych kryteriów, due diligence etc.

Są pewne dodatkowe mechanizmy, które na blockchainie zmniejszają to ryzyko. Jest to idea tzw. smart contractów, czyli zaprogramowanych umów, które wykonują się automatycznie, natychmiast, gdy tylko zostaną spełnione warunki, na które się umówiliśmy, co niweluje problemy z zaufaniem. To może być ukończenie budowy, wpłata środków od kupującego czy wypłata dywidendy po upływie roku. Smart contracty ograniczają do minimum tworzenie i wymianę dokumentów między stronami, upraszczają wszelkie formalności związane z wykonaniem umowy. Podpisany smart contract jest nieodwracalny, nie można zmienić jego treści.

W tokenizacji projektów i firm ogranicza nas tylko wyobraźnia.

Tokenizacja inwestycji deweloperskich – wizja czy rzeczywistość?

W perspektywie 1,5 roku pierwszy taki projekt może już ujrzeć światło dzienne.

fot. Jakub Żak

Dzięki warsztatom z wrocławskim deweloperem MERARI udało nam się wypracować najlepszą koncepcję dla tokenów, które będą bezpieczne dla inwestorów i wygodne dla deweloperów. Aktualnie pracuję już z kilkoma innymi firmami deweloperskimi, których nazw niestety podać nie mogę.

Wyzwaniem na początku takiej współpracy jest wspólne wypracowanie koncepcji, w której token staje się wartością dodaną dla biznesu dewelopera. Jeden token może być prawem własności, ale jednocześnie może też być walutą czy też programem lojalnościowym. Weźmy na przykład dewelopera, który buduje apartamenty nad morzem. Z tokena udziałowego może on zrobić wewnętrzną walutę, by za te pieniądze można było np. mieszkać w tych apartamentach ponad wyznaczony własnością zakres, a także płacić za korzystanie z dodatkowych usług czy infrastruktury, np. basenu czy SPA.

W tokenizaji projektów i firm ogranicza nas tylko wyobraźnia.

Dziękuję za rozmowę.

Dominika Mikulska - Ekspertka marketingu z 18-letnim stażem w zawodzie. Od 2013 związana z portalem Nieruchomosci-online.pl, w którym jako b2b marketing manager realizuje projekty w sferze komunikacji i rozwoju produktu dla biur i agentów nieruchomości. Redaktor naczelna e-magazynu „ESTATE”.