W 2021 roku udzielono łącznie 256 tys. kredytów hipotecznych. Od początku 2022 roku dynamika akcji kredytowej zaczęła znacząco spadać, co doprowadziło do tego, że rok zamknął się liczbą 126 tys. nowych kredytów hipotecznych. Na taki drastyczny spadek decydujący wpływ miała pogarszająca się sytuacja społeczno-ekonomiczna. W 2023 roku na rynek zaczęli wracać chętni na finansowanie nieruchomości kredytem. Wciąż jednak żywe są obawy o to, czy kredyt, przy nieustabilizowanej sytuacji na rynku, to dobre rozwiązanie.

O tym, czy zaciągnięcie kredytu hipotecznego jest bezpieczne, rozmawiam z Piotrem Ochnio, ekspertem kredytowym, właścicielem firmy Profesjonalne Finanse z Warszawy, partnerem Grupy ANG SA.

Z zaciągnięciem zobowiązania w banku wiąże się wiele obaw. W ostatnim czasie decyzji tej nie ułatwiają rosnące stopy procentowe, wysoka inflacja, wysokie ceny nieruchomości itd. Piotrze, czy warto wziąć kredyt mieszkaniowy?

Są sytuacje, w których młodzi ludzie dysponują gotówką na zakup mieszkania, albo pozyskują ją od bliskich, zdarza się, że otrzymują nieruchomość w spadku, natomiast z mojego doświadczenia wynika, że najczęściej pierwsze mieszkanie finansowane jest kredytem. Żeby odpowiedzieć na pytanie, czy kredyt to dobre rozwiązanie, warto wyjść od tego, że dla każdego własne M będzie znaczyło coś innego. To nie będzie tylko tabelka w excelu i dylemat „opłaca się – nie opłaca się”. To będą też wartości sentymentalne, realizacja potrzeby odnalezienia własnego miejsca na świecie, czyli elementy, które są dla wielu bezcenne. Więc pod tym względem każdy sam musi sobie ocenić, ile to dla niego znaczy.

Natomiast jeśli chodzi o liczby, to statystyki ostatnich lat pokazują, że osoby, które zdecydowały się na kredyt, zyskują coraz więcej. Coraz przychylniej na kredyty patrzy KNF. Mamy też sporo dobrych narzędzi na rynku, wśród nich jest np. oprocentowanie stałe, dzięki któremu nie ma już takiego zaskoczenia, które przeżyło w ostatnim czasie wielu kredytobiorców, wiążącego się z dwukrotnym wzrostem raty na przestrzeni kilku miesięcy.

W przypadku kredytów hipotecznych jest coraz więcej działań zapewniających bezpieczeństwo kredytobiorcy, przemawiających za tym, że warto. Rozumiem jednak, że strach kredytobiorcom na początku towarzyszył będzie zawsze, bo jest to zobowiązanie na 30 lat.

Sprawdź, jaką masz zdolność kredytową

Czy jest jeszcze coś, co może przemawiać na korzyść kredytów hipotecznych?

Jeżeli weźmiemy pod uwagę, jak w ostatnich latach rosła wartość nieruchomości, to zysk jest potężny. Ludzie, którzy uwierzyli w to, że ta sytuacja na rynku nieruchomości to bańka, że jest sztucznie pompowana, to myślę, że przeżywają coraz większą frustrację. Od 2015 roku cena nieruchomości wzrosła dwukrotnie. Osoby, które nie kupiły wtedy nieruchomości, bo czekały na spadek wartości nieruchomości, dziś mogą niestety żałować.

Mieszkania na sprzedaż

Czy kredyt to faktycznie obciążenie, które będzie towarzyszyć nam do emerytury?

Warto uświadomić sobie, że dziś kredyt nie jest takim zobowiązaniem, które bierzemy na 30 lat i nie mamy innego wyjścia jak z nim funkcjonować. Oferta banków ciągle się zmienia, jest bardziej elastyczna, jest dużo więcej możliwości związanych ze spłatą zobowiązania korzystnych dla kredytobiorców.

Kiedyś wcześniejsza spłata kredytu, była obarczona większymi kosztami przez dłuższy czas, teraz już według rekomendacji KNF to są maksymalnie 3 lata od daty uruchomienia kredytu, kiedy bank może pobrać dodatkową opłatę. Większość banków w ogóle zrezygnowała z tych opłat od samego początku, dodatkowo mamy to oprocentowanie stałe, poza tym możemy kredyty przenosić, refinansować itd. Jest dużo różnych dostępnych narzędzi. Osoby, które zdobywają wiedzę w tym kierunku, coraz bardziej traktują kredyt jako narzędzie do skutecznego poruszania się na rynku nieruchomości czy realizacji celu, a nie jako element, którego trzeba unikać, którego trzeba się bać, czy przed którym trzeba uciekać.

A jak wygląda finansowanie nieruchomości z dopłatą państwa? Czy Bezpieczny Kredyt 2% jest rzeczywiście bezpieczny?

Według mojej oceny, jest bezpieczny i to tak naprawdę bezpieczny. Przed jego uruchomieniem z obserwowaliśmy budowanie strachu wokół niego, że być może są jakieś haczyki, jakieś pułapki zastawione na kredytobiorców, ale okazało się, że zasady są jasno wyłożone.

Operując na konkretach, jeżeli chodzi o Bezpieczny Kredyt 2%, to główne korzyści są takie: po pierwsze, rata nawet dwukrotnie niższa niż w kredycie ze standardowej oferty, po drugie, system rat malejących, a więc po tym okresie dopłat nagle nie wyskoczy nam wysoka rata, dlatego że już duża część kapitału będzie spłacona, więc te raty po okresie dopłat będą już znacznie niższe, po trzecie, w rzeczywistości finansowej będziemy 10 lat do przodu, a więc też inaczej będziemy zarabiać. Bezpieczny Kredyt 2% jest naprawdę oprocentowany efektywnie, na poziomie 2%, a więc w porównaniu ze zwykłymi kredytami rynkowymi, które są oprocentowane dziś na poziomie 7–8%, mamy dla kredytobiorców hit, co widać po zainteresowaniu tym kredytem.

Dowiedz się więcej: Na co stać młode osoby? Prześwietlamy zdolność kredytową w Bezpiecznym Kredycie 2%

Podsumowując, jeżeli ktoś skorzysta z tego programu zgodnie z jego założeniami i przez 10 lat będzie korzystał z dopłat, to – w mojej opinii – dla niego ten kredyt jest bezpieczny.

Jaki scenariusz może się zrealizować, jeśli kredytobiorca złamie zasady programu? Jakie sytuacje mogą powodować problemy?

Jeżeli chodzi o utratę dopłat, to możemy właściwie postarać się o nią na własne życzenie. Jeśli podczas wnioskowania o kredyt skłamiemy w jakiejś kwestii, za co grozi nam nawet odpowiedzialność karna, to faktycznie stracimy to dodatkowe finansowanie i będziemy musieli oddać dopłaty. Jeżeli nie wprowadzimy się do nieruchomości w przeciągu 24 miesięcy od oddania jej do użytkowania czy przekazania własności, to też wtedy będziemy musieli oddać dopłaty. Ale przecież nie po to kupujemy swoje pierwsze mieszkanie, żeby w nim nie mieszkać. Są tylko dwa przypadki, które właśnie wymieniłem, kiedy będziemy musieli zwrócić te środki. W pozostałych przypadkach najgorsze, co może nas czekać, to utrata dopłat do przodu. Dlatego według mnie bezpieczny kredyt jest bezpieczny nie tylko z nazwy.

Być może przekonałeś właśnie osoby, które do tej pory jeszcze się wahały. Gdyby chciały zwrócić się po konkretną pomoc do eksperta kredytowego, kiedy mogą to zrobić, na jakim etapie w procesie poszukiwania mieszkania? Jakie są w ogóle zasady współpracy z ekspertem kredytowym?

Poszukujący nieruchomości i rozważający jej finansowanie kredytem po wsparcie mogą się zgłosić do nas właściwie w każdym momencie. Jako doradcy działamy tak, że naszych klientów prowadzimy często wiele miesięcy, a nawet czasami wiele lat przed zaciągnięciem kredytu i jeszcze wiele lat po jego uruchomieniu, pomagając im później optymalizować ten kredyt. Nie mówimy tu już stricte o doradzaniu, bo po to też zmieniła się nomenklatura naszego zawodu. Pracujemy nie jako doradcy kredytowi, jak było kiedyś, tylko jako eksperci kredytowi, wskazując rozwiązania, tak żeby klient mógł potraktować kredyt jako narzędzie, żeby mógł swobodnie się nim posługiwać. Nasza profesja ma jeszcze to do siebie, że jest bardzo wygodna dla obu stron, czyli zarówno dla klienta, jak i dla nas, dlatego że my jako eksperci nie pobieramy od klientów żadnych dodatkowych opłat, co wiadomo, zawsze klienta cieszy. Działamy w obrębie ustawy o kredycie hipotecznym i tutaj nie pobieramy żadnych dodatkowych opłat. Nie możemy tego robić. Chciałbym, żeby to wybrzmiało, bo słyszałem wiele głosów, że eksperci kredytowi pobierają jakieś dodatkowe opłaty czy prowizje. Jako eksperci kredytowi zawsze rozliczamy się z bankiem. Jako eksperci finansowi robimy to samo, co robią banki, jedynie nasza wiedza, doświadczenie sprawiają, że klient z nami ma po prostu łatwiej, jesteśmy bardziej elastyczni. Pomagamy na każdym etapie, często w innych, wygodniejszych godzinach, często z dojazdem do klienta, często bardziej bezpośrednio niż miałoby to miejsce w banku.

Zachęcam więc, bo rozważając kredyt, na pewno warto takie konsultacje z ekspertem kredytowym odbyć. I to nic nie kosztuje.

Bardzo dziękuję za rozmowę.

Alicja Palińska - Project manager w zespole Nieruchomosci-online.pl. Odpowiada za realizację projektów związanych z podnoszeniem funkcjonalności serwisu, strategię komunikacji i promocji oraz opracowywanie analiz na podstawie danych z portalu na potrzeby raportów i artykułów. Członek zespołu redakcyjnego e-magazynu "ESTATE".