Na rynku nieruchomości zrobiło się zdecydowanie spokojniej przez odłożenie decyzji o programie #naStart. To dobra wiadomość dla tych, którzy nie czekają na rządowe wsparcie. Deweloperzy oferują promocje, a szans na negocjacje cen u prywatnych właścicieli coraz więcej. Jeśli nie musisz, nie czekaj z zakupem – to wnioski płynące z najnowszego badania oceniającego sytuację oraz nastroje na rynku nieruchomości po II kw. 2024 przeprowadzanego co kwartał przez Nieruchomosci-online.pl.

II kwartał 2024 roku upłynął w oczekiwaniu na wprowadzenie programu #naStart, a przesunięcie jego uruchomienia spowodowało, że wiele osób wstrzymywało się z decyzją o zakupie nieruchomości, a to przekładało się na spowolnienie aktywności na rynku.

Dla zdecydowanych na zakup (niekorzystających z rządowego wsparcia) oznacza to większy wybór ofert, więcej okazji cenowych, większe pole do negocjacji oraz więcej czasu na podjęcie decyzji. Dla sprzedających to wyzwanie ze względu na trudność w znalezieniu chętnego do zakupu i wydłużenie się czasu realizacji transakcji. To również większa konieczność cenowego dopasowania się do możliwości finansowych zainteresowanych zakupem.

– Po zeszłorocznym niekontrolowanym wzroście cen przez kredyt BK% sprzedający i kupujący do niedawna wyczekiwali kolejnej edycji. Brak informacji co dalej powoduje powrót do normalności – zauważa Jakub Bujalski z warszawskiego biura Daniel Zadrożny Nieruchomości.

Jak wskazują badanie nastrojów rynkowych INPON oraz dane portalu Nieruchomosci-online.pl rynek zwolnił, co oznacza zdecydowanie spokojniejszy tryb niż podczas zawirowań w ciągu wielu wydarzeń ostatnich lat. Indeks INPON – profesjonalny barometr koniunktury na rynku, przygotowywany co kwartał od 2021 roku przez Nieruchomosci-online.pl wraz z zespołem badawczym z Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, który mierzy nastroje wśród kupujących oraz sprzedających – w porównaniu do I kwartału obniżył swoją wartość (52,73 pkt, spadek o 2,86).

– W I kwartale br. atmosferę rozgrzewała jeszcze myśl o nowym rządowym programie dotacji. Obecnie indeks jest coraz bliżej granicy optymizmu (50 pkt). Mimo wciąż wielu trudności z dostępnością mieszkań, a szczególnie wciąż wysokich stóp procentowych oraz cen nieruchomości występuje kilka kluczowych uwarunkowań, które sprzyjają decyzji o zakupie mieszkania w III kwartale 2024 r. To przede wszystkim większy wybór mieszkań oraz szanse na negocjacje, a także stabilniejsza sytuacja ekonomiczno-gospodarcza w kraju. Na minus zdecydowanie wpływa niepewność. Opóźnienia w realizacji programu pomocy #naStart stały się przyczyną dalszego oczekiwania, a tym samym mniejszej liczby transakcji, odkładania realizacji potrzeb mieszkaniowych i sprzedaży nieruchomości. To wpływa na wydłużenie czasu realizacji transakcji. Zamęt wciąż wprowadza sytuacja militarna i geopolityczna – tłumaczy Alicja Palińska z Nieruchomosci-online.pl.

– Polski rynek z pewnym opóźnieniem przechodzi fazę konsolidacji, gdzie coraz większe znaczenie mają kwestie fundamentalne w gospodarce. Z punktu widzenia poszukiwaczy okazji zakupowych i osób mających dłuższą perspektywę inwestycyjną jest to jednak dobra informacja, bo oznacza mniejszą presję na wzrost cen i coraz szersze pole do negocjacji – tłumaczy dr hab. Bogusław Półtorak, prof. UEW, który z ramienia uniwersytetu odpowiada za komentarz ekonomiczny do opracowania wyników badania.

Rynkiem rządzą kupujący i „polują” na okazję. Czy sprzedający się dopasują?

Pośrednicy w obrocie nieruchomościami zwracają uwagę na fakt, że ci kupujący, którzy zdają sobie sprawę z wpływu programów rządowych na rynek nieruchomości, szczególnie możliwości kolejnych wzrostów cen wraz z ogłoszeniem i startem programu, jak to miało miejsce przy BK2%, wciąż są aktywni na rynku i pozostaną również do końca 2024.

Wzrostu aktywności kupujących w III kwartale spodziewa się dla kawalerek (48,6%) oraz większych mieszkań (50,2%) prawie połowa ankietowanych przez Nieruchomosci-online.pl pośredników.

– Wielu klientów wstrzymuje się z zakupem ze względu na ogłoszony program, mimo opóźnień i nieoficjalnych informacji, że program nie wystartuje. Spodziewamy się zwiększonego ruchu, kiedy do ludzi dotrze, że nie mają na co czekać – mówi Mateusz Popis z N-Home Nieruchomości we Wrocławiu.

Jak dodaje Monika Adamczyk z wrocławskiego oddziału Keller Williams Poland, klienci czekają na korektę cen lub preferencyjny kredyt: – Oczywiście nie wszystkich dotyczy ta sytuacja, są też tacy, którzy kupują, bo ich stać. Jeśli lokalizacja im odpowiada, nie ma dla nich znaczenia sytuacja z kredytem preferencyjnym. Z rozmów wynika, że raczej najmu nie biorą pod uwagę, wolą kupić własne mieszkanie. Faktycznie liczba ofert wzrasta, jednak ceny wciąż w niektórych przypadkach są wygórowane i nie wszyscy chcą je obniżyć.

Kupujący zaczynają się wyraźnie dzielić:

• na tych, którzy oczekują na program pomocy i obecnie rozglądają się za nieruchomością, która mogłaby spełnić potencjalne wymogi programu;
• tych, którzy uznali, że nie wiadomo, w jakim terminie i na jakich zasadach taki program zostanie uruchomiony, a nie mogą (lub nie chcą) czekać;
• tych, którzy uznali, że w tej sytuacji lepiej poszukać okazji lub możliwości negocjacji ceny. Dodatkowo nadal transakcje gotówkowe są częste, co stanowi o możliwościach „polowania” na okazję.

Ci kupujący, którzy boją się wzrostów cen, podejmują decyzję zakupu, co potwierdza Michał Karbowniczyn z firmy Dom Finansów w Szczecinie: – Kupujący i potencjalni kredytobiorcy przyzwyczaili się już do obecnych stawek rynkowych oprocentowania kredytów hipotecznych oraz inwestycyjnych, co powoduje, że chętniej podejmują decyzję o zakupie nieruchomości. Z drugiej strony kupujący boją się wzrostu cen po uruchomieniu programu #naStart, a potencjalni beneficjenci już dopytują o jego warunki, ale podchodzą do programu bez takich emocji, jak to było przy programie Bezpieczny Kredyt 2%. Powyższe razem powoduje, że sprzedający są niechętni do obniżania cen, a kupujący zakładają, że ceny nieruchomości mogą jeszcze wzrosnąć. Dostępność kredytów również się ustabilizowała. Przykładowy dochód netto na poziomie 11 000 zł pozwala na uzyskanie nawet 700 000 zł kredytu hipotecznego – mówi ekspert.

Sprzedający również determinują swoje działania w zależności od podejścia do rządowych programów, co wpływa na ich skłonność do negocjacji ceny zakupu.  Podejście właścicieli mieszkań do sytuacji również można podzielić na grupy:

• wstrzymujący się ze sprzedażą i oczekujący na decyzje rządowe;
• oferujący/podtrzymujący wysoką cenę;
• ci, którzy nie mogą lub nie chcą czekać i decydują się obniżyć cenę.

– Rynek się dopasowuje. Są w dalszym ciągu oferty tzw. ,,wyimaginowane”, jednak nieakceptowalne dla potrzeb obecnego rynku – podkreśla Leszek Porzeziński z biura Góralczyk Nieruchomości w Łomży.

– Dążymy do tego, że bardzo powoli trzeba przyzwyczajać sprzedających do myśli o potencjalnym spadku cen lub otwarcia się na duże negocjacje cenowe obecnych cen – dodaje Klaudia Konieczna z krakowskiego biura Investments.

Większa liczba ofert wystawionych na sprzedaż to większa konkurencja na rynku.

Wzrostu liczby ofert mieszkań na sprzedaż w III kw. 2024 r. spodziewa się ponad połowa pośredników w obrocie nieruchomościami (52,2% pośredników dla kawalerek i 59,1% dla mieszkań większych).

Ci sprzedający, którym zależy na znalezieniu kupca i upłynnieniu nieruchomości, muszą elastyczniej podchodzić do swoich oczekiwań finansowych. Czasami wymaga to obniżenia ceny ofertowej, aby do transakcji doszło.

Potwierdza to pośredniczka z Poznania, Elżbieta Mieloch z biura nieruchomości Keller Williams Poland: – Kupujący mogą na spokojnie przebierać w ofertach,  brak programu uspokoił rynek. Zauważam wydłużony termin sprzedaży mieszkań, coraz więcej osób deklaruje chęć obniżenia ceny nieruchomości i to robi.

Sprawdź pełną analizę i prognozy na III kw. 2024

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal ogłoszeniowy z największą liczbą ofert nieruchomości z całej Polski – w największych miastach i w mniejszych gminach. To tu szybko i wygodnie znajdziesz mieszkanie, dom lub działkę, które będą dopasowane do Twoich potrzeb i możliwości finansowych, przy całkowitym braku reklam. Tu zyskasz pełny obraz rynku, a w podjęciu trafnej decyzji pomogą Ci najdokładniej zaprezentowane nieruchomości i kompleksowa baza wiedzy. Portal plasuje się na najwyższych pozycjach w wyszukiwarce Google. Dzięki temu odwiedza go ok. 3 mln poszukujących miesięcznie.