Rząd zapowiedział, że w ramach pakietu zmian “Polski Ład” umożliwi budowanie niewielkich domów bez pozwolenia na budowę. Wystarczy samo zgłoszenie. Nie są znane jeszcze szczegółowe regulacje, ponieważ tych póki co nie zaprezentowano. Jednak na podstawie dotychczas ujawnionych informacji można dokonać próby sprawdzenia, jak będzie przebiegać taka inwestycja oraz czy będzie to duże uproszczenie.

Jaki dom można zbudować na zgłoszenie?

W ustawie Prawo budowlane podany jest katalog obiektów, które nie wymagają decyzji o pozwoleniu na budowę, ale wymagają zgłoszenia. Obejmuje on dwie pozycje istotne z punktu widzenia budownictwa mieszkaniowego:

• wolno stojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;
• wolno stojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej rozumiane jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35m2, przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500m2 powierzchni działki.

Zgodnie z zapowiedziami rządu, katalog ten miałby zostać rozszerzony o dwukondygnacyjne domy o powierzchni zabudowy 70 mkw., z dachem płaskim lub z użytkowym poddaszem (co w praktyce ma pozwolić na uzyskanie ok. 90 mkw. powierzchni użytkowej). Więcej o częściach Polskiego Ładu wpływających na mieszkaniówkę dowiesz się tutaj: "Nowy Ład a branża mieszkaniowa".

Aby rozpocząć budowę takiego obiektu, należy dokonać zgłoszenia odpowiedniemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej (Starostwo Powiatowe lub Urząd Miejski, w przypadku gdy miasto jest na prawach powiatu). Jest to procedura prostsza i szybsza niż uzyskiwanie pozwolenia. Wzmiankowany organ na wydanie pozwolenia ma aż 65 dni, a w przypadku zgłoszenia zgoda jest domyślna, z tym że urzędnicy mogą wyrazić sprzeciw w ciągu 21 dni. Oznacza to, iż po zgłoszeniu oraz odczekaniu 21 dni, można rozpocząć budowę.

Pełną procedurę budowania domu poznasz tutaj - "Budowa domu (krok po kroku)".

Dom 70 mkw. - jakie będą przepisy?

Jeżeli wymogi wobec domów 70 mkw. będą takie same, jak wobec innych obiektów budowanych na samo zgłoszenie, to inwestor do zgłoszenia będzie musiał dołączyć projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany oraz decyzję o warunkach zabudowy, jeśli działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Anna Kornecka, wiceminister rozwoju, pracy i technologii, deklaruje:

“Mówimy o inwestycjach, które będą powstawały w poszanowaniu dotychczasowych przepisów prawa, co nie znaczy, że nie uprościmy procedury uzyskiwania zezwolenia i realizacji inwestycji”.

Bazując na tych słowach, nie powinniśmy się spodziewać zbyt daleko idącego uproszczenia procedury. Intencją rządu jest ułatwienie stawiania małych domów, jednak przy zachowaniu walorów estetycznych okolicy i z zamiarem uniknięcia chaosu architektonicznego. Temu ma służyć między innymi zastrzeżenie (nieoficjalne jeszcze), że dom 70 mkw. będzie można postawić na działce o powierzchni minimalnej 1000 mkw.. Ma to uniemożliwić tworzenie ciasnych osiedli takich domków.

Małe domy mają też być objęte przepisami Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Oznacza to, że budynki takie nie mogłyby być posadowione na działce w dowolny sposób, ale z uwzględnieniem tych samych zasad, które dotyczą pełnowymiarowych domów, czyli np. konieczne będzie zachowanie odpowiedniej odległości od granicy działki.

Poza tym rząd chce udostępnić bibliotekę gotowych projektów domów 70 mkw. - skorzystanie z niej nie będzie obowiązkowe, inwestor będzie mógł również realizować własny, indywidualny projekt.

Proponowane przez rząd uproszczenia mają pozwolić inwestorowi na zaoszczędzenie kilku tysięcy złotych i zredukowanie czasu realizowania inwestycji o kilka tygodni.

Więcej o tym, jak obecnie zbudować dom bez pozwolenia dowiesz się tutaj - "Czy można zbudować dom bez pozwolenia?"

Polski Ład czy Polski Chaos?

Już w pierwszych deklaracjach rządu pojawiła się informacja, że budowa domu 70 mkw. nie będzie wymagała ustanowienia kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy. Wzbudziło to wiele kontrowersji w branży budowlanej oraz wśród architektów, dotyczących zarówno bezpieczeństwa takich budynków, jak i ich parametrów użytkowych, takich jak chociażby odpowiednia termoizolacja. Anna Kornecka, odnosząc się do tego zagadnienia, nie zaprzeczyła pierwotnym założeniom, jednak starała się je nieco zmiękczyć, deklarując, że tego typu ewentualny zapis w przepisach “byłby przywilejem, a nie obowiązkiem”. Sens tych słów nie jest jednoznaczny, więc w tym kontekście zdecydowanie ważniejsze jest to, że - zgodnie z obecnie dostępnymi informacjami - tego typu inwestycje mają być regulowane i kontrolowane przez służby nadzoru budowlanego.

Problematyczne wydaje się również to, że w procedurze ze zgłoszeniem pominięty jest aspekt obszaru oddziaływania budynku. Przy procedurze z pozwoleniem, sąsiedzi są zawiadamiani o planowanej budowie i mogą reagować, jeśli uznają, iż nowy obiekt wpłynie na ich działkę w sposób niezgodny z przepisami. Przy zgłoszeniu urząd nie informuje sąsiadów, więc ewentualny konflikt interesów ujawni się dopiero na etapie budowy lub po jej zakończeniu.

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Maciej Jurgielewicz - Umysł interdyscyplinarny, sprawnie łączący analityczne i syntetyczne myślenie, którym wyraz daje w słowie pisanym jako specjalista ds. marketingu treści i strateg marketingu. Realizuje projekty wymagające zarówno biznesowej praktyczności, jak i wyobraźni. Od 2010 r. związany z portalem Nieruchomosci-online.pl. Członek zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl.