Budowa domu jednorodzinnego na działce rolnej wydaje się być kuszącym rozwiązaniem z uwagi na atrakcyjne, w porównaniu do działek budowlanych, ceny gruntów rolnych. Wiąże się to jednak z wieloma formalnościami, a sam zakup nie zawsze jest możliwy.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jakie są zasady nabywania działek rolnych?

• Co wpływa na ceny ziemi rolnej?

• Kto może postawić dom na działce rolnej?

• Jak odrolnić działkę?

• Czy rolnik może zbudować dom na działce rolnej?

Jakie są zasady nabywania działek rolnych?

Osoba niebędąca rolnikiem może nabyć działkę rolną bez przeszkód pod warunkiem, że powierzchnia użytków rolnych na niej się znajdujących jest mniejsza niż 0,3 ha. Jest to zmiana w stosunku do przepisów obowiązujących przed październikiem 2023 r., gdy wspomniana powierzchnia dotyczyła całej działki, niezależnie od użytków rolnych.

Jeśli działka nie spełnia powyższego kryterium, jej zakup jest obwarowany dodatkowymi ograniczeniami – poza pewnymi wyjątkami ustawowymi może ją kupić jedynie rolnik. Do nabycia działki przez osobę niebędącą rolnikiem z reguły potrzebna jest zgoda Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Nie jest ona jednak wymagana w kilku sytuacjach.

Zgoda KOWR na zakup działki nie jest wymagana, gdy:

• nabywca jest osobą bliską nabywającemu w rozumieniu ustawy;
• działka ma powierzchnię poniżej 1 ha;
• do nabycia dochodzi w drodze zniesienia współwłasności, podziału majątku albo działu spadku.

Przy tym nabywca musi się zobowiązać, że na nabytej działce będzie prowadził gospodarstwo rolne przez 5 lat od nabycia, chyba że KOWR wyrazi zgodę na wcześniejsze zbycie. I znowu mamy do czynienia z kilkoma wyjątkami od tej zasady – nie dotyczy ona m.in.:

• nabycia przez zasiedzenie, w spadku albo w drodze zapisu windykacyjnego;
• nabytej od obecnego małżonka albo w wyniku podziału majątku po zakończeniu małżeństwa;
• położonej na obszarze lub terenie górniczym;
• położonej w granicach miasta, a jednocześnie mającej powierzchnię poniżej 1 ha.

Trzeba też się liczyć z sytuacją, że KOWR może mieć prawo pierwokupu – wówczas trzeba zawrzeć umowę warunkową, a jeśli KOWR nie skorzysta za swojego prawa w ciągu miesiąca, można sfinalizować transakcję. Prawo pierwokupu nie obejmuje m.in. zasiedzenia, nabycia w spadku, zakupu przez osobę bliską oraz zakupu ziemi przez rolnika indywidualnego, który w tej sposób powiększa swoje gospodarstwo do maksymalnie 300 ha, a także sytuacji, gdy już została wydana zgoda KOWR na zasadach określonych powyżej.

Działki na sprzedaż

Co wpływa na ceny ziemi rolnej?

Na cenę ziemi rolnej wpływ ma wiele czynników, wśród których wymienić należy przede wszystkich klasę bonitacyjną gleby, lokalizację działki, jej przeznaczenie oraz to, czy jest zabudowana. Im lepszej jakości grunt, tym wyższa będzie jego cena. Przyjmuje się, że:

• grunty dobre to grunty klas I, II, III a;
• grunty średnie to grunty klas III b, IV;
• grunty słabe to grunty klas V, VI;
• łąki oraz pastwiska klasy I i II zalicza się do gruntów dobrych;
• łąki oraz pastwiska klasy III i IV zalicza się do gruntów średnich;
• łąki oraz pastwiska klasy V i VI zalicza się do gruntów słabych.

Dodatkowo ceny gruntów rolnych są bardzo zróżnicowane w zależności od województwa. Według danych GUS z IV kwartału 2023 r. najwyższe ceny odnotowano w województwach: wielkopolskim, kujawsko-pomorskim i opolskim. Najniższe natomiast były w województwach: zachodniopomorskim, lubuskim i podkarpackim. Warto wspomnieć, że średnie ceny w lokalizacjach, gdzie jest najdrożej, potrafią być przeszło dwukrotnie wyższe niż w najtańszych.

Dowiedz się więcej - "Co wpływa na cenę gruntów rolnych?".

Kto może postawić dom na działce rolnej?

Osoby niebędące rolnikami, które na działce rolnej chcą postawić dom, mogą się starać o uzyskanie statusu rolnika. Do tego jednak potrzebne jest ukończenie odpowiedniej szkoły albo praca w rolnictwie przez co najmniej 5 lat. Uzyskanie odpowiednich kwalifikacji możliwe jest po ukończeniu nie tylko kierunku rolnictwo, ale również:

• architektury krajobrazu,
• weterynarii,
• ogrodnictwa.

Dowiedz się więcej - "Dom na działce rolnej - tylko dla rolnika?".

Działki na sprzedaż

Jak odrolnić działkę?

Uzyskanie statusu rolnika jest jednak czasochłonne. Można więc skorzystać z drugiej możliwości, jaką jest odrolnienie gruntu. Odrolnienie to wyłącznie gruntów z produkcji rolnej. Dotyczy działek położonych poza obrębem miasta. Działki miejskie są odrolnione z mocy prawa, jednak to, czy będzie można na nich wybudować dom, zależy od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W tym wypadku niezbędne będzie również wyłączenie działki z produkcji rolnej, o czym później.

Jeśli działka objęta jest planem zagospodarowania, który w tym miejscu nie przewiduje zabudowy jednorodzinnej lub mieszkalnej, wówczas uzyskanie pozwolenia na budowę wymagać będzie zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, co jednak jest procesem długim i nie zawsze kończącym się pomyślnie dla inwestora. Kupując taką działkę, podejmujemy ryzyko, że być może plan nie zostanie zmieniony, a postawienie na niej domu nie będzie możliwe. Gdy takiego planu nie uchwalono, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

Pierwszym etapem jest odrolnienie działki. W tym celu należy złożyć wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu rolnego na budowlany. W przypadku istniejącego planu konieczna może być jego zmiana (zobacz więcej - "Czy można zmienić ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego?"). Gdy planu nie ma, wówczas inwestor musi uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Wniosek taki składa się do właściwego ze względu na położenie nieruchomości urzędu gminy, do wójta, burmistrza lub prezydenta. Dla gruntów klasy od I do III konieczna jest zgoda ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Tu warto wspomnieć, że od 23 września 2023 r., wskutek zmian w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych, wygaszono przepis pozwalający na uproszczoną procedurę odrolnienia takich gruntów znajdujących się poza granicami miast. Dla gruntów niższych klas to gmina przeprowadza postępowanie, w ramach którego wydawana jest decyzja pozytywna lub negatywna o odrolnieniu gruntu.

Wniosek o odrolnienie wymaga dobrego uzasadnienia. Inwestor może w nim wskazać, że np. działka ma niską przydatność rolną z uwagi na jej niską produkcyjność.

Kolejnym etapem jest wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, jeśli decyzja o odrolnieniu będzie pozytywna.

Obowiązek wydania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej dotyczy:

• użytków wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, III a, III b;
• użytków rolnych klas IV, IV a, IV b, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego;
• gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2–10 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (np. pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych);
• gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne.

Wniosek o wyłączenie z produkcji użytków rolnych klas IV, IV a, IV b, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego jest wiążący, nie można więc otrzymać decyzji odmownej. Natomiast użytki rolne klasy IV, IV a, IV b, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego w ogóle takiego wyłączenia nie wymagają.

Wyłączenie z produkcji rolnej wiąże się dodatkowo z koniecznością wniesienia opłaty jednorazowej oraz opłat rocznych. Wysokość opłat wynika z ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (przykładowo, wg stanu na kwiecień 2024 r. opłata za wyłączenie z produkcji 1 ha gruntów rolnych klasy IV a wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego wynosi 204 015 zł). Należność tę pomniejsza się o wartość gruntu.

Opłaty za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej nie są wymagane:

• w przypadku budownictwa mieszkaniowego – jeśli wyłączenie dotyczy do 0,05 ha na budynek jednorodzinny i do 0,02 ha na każdy lokal mieszkalny w budynku wielorodzinnym;
• w przypadku budownictwa zagrodowego – jeśli wyłącza się grunt stanowiący nie więcej niż 30% zabudowy zagrodowej w danym gospodarstwie i nie więcej niż 0,05 ha, a właściciel zobowiązuje się do dalszego prowadzenia gospodarstwa rolnego.

Czy rolnik może zbudować dom na działce rolnej?

O wiele łatwiej jest zbudować dom na działce rolnej osobie będącej rolnikiem. W takim wypadku nie ma konieczności przeprowadzania procedury odrolnienia. Tutaj formalności sprowadzają się właściwie do zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku, do uzyskania warunków zabudowy.

Aby można było uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, działka, na której chcemy postawić dom, musi spełniać określone kryteria:

• warunek dobrego sąsiedztwa, czyli określenie sposobu zabudowy nowej działki musi być zgodne z działką do niej przylegającą,
• działka musi mieć dostęp do drogi publicznej,
• musi posiadać istniejące lub zaprojektowane uzbrojenie niezbędne do realizacji inwestycji; w drugim przypadku konieczne jest zagwarantowanie wykonania uzbrojenia w drodze umowy między inwestorem a właściwą jednostką organizacyjną.

Po uzyskaniu warunków zabudowy lub spełnieniu wymagań planu zagospodarowania przestrzennego, wystarczy zgłosić budowę do właściwego urzędu (starostwa).

Alternatywą dla rolników jest zabudowa siedliskowa. Jednak pozwolenie na budowę siedliska można uzyskać, jeśli działka jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego, oraz gdy gospodarstwo powiązane z daną zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Gdy brak takiego planu, o możliwości wybudowania siedliska decyduje spełnienie określonych przez gminę kryteriów, np. w zakresie uzbrojenia terenu lub dostępu do drogi publicznej. Zgodnie z definicją siedliska w jego skład wchodzą budynki przeznaczone do prowadzenia gospodarstwa, w tym również budynki mieszkalne. W praktyce oznacza to jednak, że rolnik, poza domem, musi na działce postawić również budynek gospodarczy. Aby ustalić, czy dana działka może być przekształcona w siedlisko, należy wysłać zapytanie do właściwej gminy.

Wybudowanie domu na działce rolnej można sfinansować z kredytu hipotecznego. Banki udzielają bowiem pożyczek na wartość wyższą niż wartość działki przed jej zabudowaniem. Finansowanie można uzyskać na zabudowę działek o powierzchni do 3 tysięcy mkw.

Dowiedz się więcej - "Jak wybudować dom na działce siedliskowej?"

Działki na sprzedaż

Dowiedz się więcej:

• Jak wycenić grunt rolny?
• Czy można postawić dom na działce rolnej?
• Na co zwrócić uwagę, kupując działkę siedliskową?

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Mróz-Jurgielewicz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.