Zaloguj się
Wszystko wskazuje na to, że 2024 jest dla rynku mieszkaniowego okresem powolnej stabilizacji. Rośnie liczba kontraktów na budowę mieszkań i inwestycji, które już trwają. To pozwala mieć nadzieję, że podaż ma szansę dogonić wciąż wysoki popyt. Czy niesie to za sobą szansę na realne spadki cen mieszkań i czy sytuacja w sektorze nieruchomości jest podobna? Sprawdźmy.
| Początek 2024 charakteryzował się stopniową stabilizacją rynku mieszkaniowego - wzrost liczby inwestycji i kontraktów budowlanych wskazuje, że podaż stara się dogonić wysoki popyt. Jednak jeszcze nie przekłada się to na spadek cen mieszkań. |
Będzie więcej nowych mieszkań?
NBP opublikował niedawno raport dotyczący cen lokali mieszkalnych i sytuacji na rynku mieszkaniowym oraz komercyjnym w 2024 roku. Jednym z najciekawszych zagadnień są kwestie podaży. Choć inwestycji, które są w toku, jest więcej, wydaje się, że w pierwszych trzech miesiącach na największych rynkach deweloperzy zwolnili. Liczba sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań zmniejszyła się z kwartału na kwartał i w omawianym okresie wyniosła około 11 tysięcy. Dla porównania od II kwartału 2023 do I kwartału 2024 sprzedano łącznie 57,2 tysięcy takich umów. Oznaczało to wzrost o niemal 60% rok do roku.
Co ciekawe w I kwartale 2024 około 45% transakcji na rynku mieszkaniowym finansowano z istotnym udziałem kredytu. W tym samym czasie rok wcześniej było to aż 83%. Dane te jasno pokazują, jaki wpływ na branżę miał Bezpieczny Kredyt 2% i jak wygląda sytuacja po jego wygaśnięciu.
W raporcie czytamy, że:
“W I kw. 2024 r. oddano do użytkowania 48,8 tys. mieszkań (spadek o ok. 18% kw./kw., oraz spadek o ok. 12% r/r). Spadek jest konsekwencją zmniejszającej się w poprzednich latach produkcji mieszkań w toku.”
Jednak w 2024 produkcja ta zaczęła rosnąć, co widać zarówno w liczbie wydanych pozwoleń na budowę, jak i rozpoczętych inwestycji. Potwierdzają to nasze dane dotyczące dostępności mieszkań w ostatnich kwartałach (ŹRÓDŁO). Powróciło też zainteresowanie zakupami terenów budowlanych. Ożywienie jest widoczne, mimo że koszty budowy lokali mieszkalnych i stawki w sektorze działek nadal rosną. Zjawisko to można wyjaśnić wysokimi stopami zwrotu z projektów mieszkaniowych. Braki podażowe przy dużym popycie i sprzedaży zachęcają deweloperów do inicjowania nowych projektów.
Co z cenami i dostępnością mieszkań?
Według analizy NBP na rynkach pierwotnych średnie nominalne ceny transakcyjne wzrosły zarówno w perspektywie kwartał do kwartału, jak i rok do roku. W pierwszych trzech miesiącach 2024 roku najwyraźniejsze korekty w górę obserwowano w Warszawie i Krakowie. Spadek cen nowych mieszkań dotyczył w tym okresie tylko Gdańska. W segmencie lokali z drugiej ręki sytuacja wygląda podobnie, choć dynamika wzrostów spowalnia. Wyraźne podwyżki z kwartału na kwartał zanotowano w Krakowie i Łodzi.
Jak ta sytuacja wpływa na wskaźnik szacowanej dostępności finansowej mieszkań? Raport obejmuje siedem dużych miast i w obliczeniach bazuje na przeciętnej pensji w sektorze przedsiębiorstw. Według najnowszych danych dostępność lokali mieszkalnych na tych rynkach znacznie wzrosła w porównaniu z poprzednim kwartałem. Nie bez znaczenia pozostaje tu wzrost wynagrodzeń, który skutkuje większymi możliwościami kredytowymi Polaków.
Sektor nieruchomości komercyjnych w 2024
Sytuacja na rynku nieruchomości komercyjnych jest stabilna. Jednak jego dwa najcenniejsze segmenty, czyli biurowy i handlowo-usługowy, nie odbudowały się jeszcze po pandemii. Analiza NBP obejmuje dziewięć najważniejszych rynków nieruchomości komercyjnych, monitorując na nich między innymi poziom pustostanów. W pierwszych trzech miesiącach 2024 ich odsetek wzrósł o ponad 14%. Nieużywanych powierzchni biurowych przybywa przede wszystkim w zabudowie, która ma więcej niż 10 lat. O tym, czy dany budynek o charakterze komercyjnym będzie stał pusty, decyduje też jego lokalizacja. Coraz bardziej popularny model pracy zdalnej pozwala najemcom redukować ilość potrzebnego miejsca. Właściciele firm częściej stawiają też na działalność w nowoczesnych, energooszczędnych i dogodnie położonych budynkach.
Co z nieruchomościami o charakterze handlowym? W analizie możemy znaleźć taki fragment:
“Sektor handlowy w I kw. 2024 r. funkcjonował bez istotnych zmian. Zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej na koniec I kw. 2024 r. wyniosły ok. 14,12 mln mkw., co przełożyło się na nasycenie 337 mkw./1000 mieszkańców. Na koniec I kw. 2024 r. w budowie znajdowało się ok. 531 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni centrów handlowych. “.
Warto zauważyć, że nowe przedsięwzięcia budowlane w tym segmencie dotyczą najczęściej mniejszych rynków lokalnych. Wydaje się, że w oczach inwestorów tereny aglomeracji są nasycone tego rodzaju zabudową. Skoro pustych nieruchomości komercyjnych przybywa, czy ceny w tej części rynku spadają? W większości znaczących miast stawki najmu są stabilne. W pierwszych trzech miesiącach wzrosty cen kwartał do kwartału dotyczyły tylko Warszawy, Trójmiasta i Poznania.
Źródło danych i grafik: NBP "Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 2024 r."
Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera
Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html
Michalina Janyszek - Specjalistka od nieruchomości z mocno humanistycznym zacięciem. Jako polonistka z wykształcenia, a z powołania poetka oraz tłumaczka, doskonale operuje słowem, co wykorzystuje do popularyzowania branżowej wiedzy.
