Po dekadach rynku spontanicznego, rozdrobnionego i mało uregulowanego, najem w Polsce wyraźnie wkracza na ścieżkę profesjonalizacji.

Polski rynek nieruchomości mieszkaniowych budowanych na wynajem znajduje się w wyjątkowym momencie rozwoju. Tempo jego wzrostu przekroczyło oczekiwania nas wszystkich, czego minusem jest sytuacja, w której funkcjonującym w Polsce podmiotom niejednokrotnie brakuje wiedzy na temat zasad kierujących segmentem PRS (Private Rented Sector). Początki rozwoju sektora niosą za sobą wiele szans i wyzwań, przed którymi stają wszystkie grupy interesariuszy. Szansą jest niesamowita chłonność rynku najmu przechodzącego dzisiaj przyspieszoną drogę tworzenia nowego zasobu, profesjonalizacji i wytyczania standardów. Po początkowej euforii zaczniemy jednak częściej dostrzegać ryzyka długoterminowe związane z profilowaniem grup najemców, poszukiwanym typem lokali czy oczekiwaniami odnośnie do standardu wyposażenia. Przy zwiększonej konkurencji, której pojawienia spodziewamy się po 2023 roku, znaczenia nabiorą wyróżniki marki, takie jak charakter budynków, jakość obsługi, usługi dodatkowe czy standardy serwisowania.

Najem instytucjonalny jako nowy model biznesowy

Najem instytucjonalny oraz powstające na jego potrzeby budynki na wynajem to stosunkowy nowy model biznesowy dla polskiego rynku nieruchomości mieszkaniowych. Umożliwia generowanie regularnych i długoletnich dochodów poprzez wynajem lokali mieszkalnych, dlatego może być traktowany jako zabezpieczenie na wypadek niekorzystnych zawirowań na rynku. W przypadku najmu mówi się wręcz o zjawisku antycykliczności – doświadczenia bardziej rozwiniętych rynków pokazują, że w sytuacji obniżonej koniunktury gospodarczej ludzie chętniej wybierają najem. Podmioty inwestujące w nieruchomości zaczynają zatem traktować budynki z mieszkaniami na wynajem jako strategię komplementarną do swoich podstawowych portfeli inwestycyjnych. Z uwagi na brak gotowych produktów na rynku częstą praktyką są transakcje typu forward funding lub forward purchase, realizowane na wczesnych etapach planowania inwestycji. Umożliwia to dostosowanie obiektów do potrzeb najmu, czekamy jednak na pierwsze w Polsce inwestycje Built-to-Rent, czyli nowe projekty od samego początku pomyślane jako PRS.

Takie budynki na wynajem od początku planowane są z myślą o potrzebach najemców. Chociaż oferują lokale mieszkalne, to sektor ten łączy doświadczenia deweloperów mieszkaniowych i komercyjnych, uzupełnione o elementy znane z rynku hotelowego. Co do zasady, inwestycja w obiekt PRS obejmuje minimum 50 samodzielnych jednostek mieszkalnych zaprojektowanych pod najem długoterminowy oraz – co kluczowe – budynek pozostaje własnością jednego podmiotu i jest w całości zarządzany przez profesjonalnego operatora. Inwestor skupia się na długoterminowych doświadczeniach klienta, a nie na jednorazowej sprzedaży lokalu, dlatego w obiekcie powinny znaleźć się atrakcyjne przestrzenie wspólne i udogodnienia. Dbanie o wieloletnie zainteresowanie najemców jest kluczowe również przy wycenie projektu, która opierana jest na długoterminowej ocenie potencjalnych zysków z czynszu.

Skala rynku PRS

Liczbę mieszkań na wynajem w Polsce szacuje się na ponad 1,2 mln. Natomiast do końca lipca 2021 r. w Polsce wybudowano w sumie 7266 lokali w formie najmu instytucjonalnego. Ich liczba nie robi dużego wrażenia w skali kraju, ale dynamika rozwoju – już tak. Na etapie budowy lub przygotowania inwestycji znajduje się bowiem ponad 25 tys. mieszkań. Według zatwierdzonych planów inwestorskich zasób powiększy się o co najmniej kolejne kilkanaście tysięcy lokali do ok. 2025 r., a ogłoszone plany długoterminowe już teraz zakładają budowę dodatkowych 60 tys. mieszkań. W sumie możemy spodziewać się, że w perspektywie 5–7 lat zasób osiągnie ponad 90 tys. mieszkań, czyli 12-krotnie więcej niż obecnie. Tak szybki rozwój jest możliwy dzięki kupowaniu całych projektów deweloperskich, również tych gotowych.

Charakterystyczna dla Polski jest kluczowa rola zagranicznych funduszy inwestycyjnych. Dotychczasowe działania bazowały na skupowaniu istniejącego już zasobu lub na transakcjach typu forward purchase i forward funding. Współpraca między inwestorami PRS a deweloperami przebiega w zróżnicowany sposób – mamy przykłady niezależnych zakupów pakietów mieszkań oraz przejmowania części lub całości udziałów w spółce. W rządzie nasiliły się też prace nad wprowadzeniem do polskiego porządku prawnego tzw. REIT-ów, które w przyszłości mogą stanowić ważne narzędzie na rynku inwestycyjnym. Mamy już jednak za sobą pierwsze kroki ku profesjonalizacji najmu poprzez działania prawne – w ustawie z 27 września 2013 r. wprowadzono możliwość korzystania z umów najmu okazjonalnego przez firmy, a w 2017 r. wprowadzono umowy najmu instytucjonalnego w ramach ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości.

Rynek PRS pozostaje jednak otwarty na sporą dozę inwencji własnej inwestorów, czego dobrym przykładem jest możliwość oferowania mieszkań na wynajem zarówno na działkach mieszkaniowych, jak i usługowych. Te ostatnie są popularne z co najmniej dwóch powodów. Po pierwsze, w dużych polskich miastach relatywnie łatwo o atrakcyjne mieszkaniowo działki usługowe, natomiast mieszkaniowych jest niedobór. Po drugie, cena zakupu działki usługowej jest zdecydowanie korzystniejsza od ceny działki mieszkaniowej – przy tych samych wskaźnikach zabudowy może być nawet kilkukrotnie niższa. Ma to też jednak pewne wady, takie jak konieczność płacenia podatku VAT od dochodów z najmu, co nawet w przypadku dużo tańszej działki może znacząco wpłynąć na wysokość stopy zwrotu z inwestycji.

Długoterminowe zarządzanie zasobem

Na rynku PRS kluczowe jest jednak myślenie perspektywiczne. Wraz z rozwojem sektora poszczególne obiekty i marki będą musiały się wyróżniać na tle innych, nie zawsze się to jednak uda. Dlatego inwestycje, którym pójdzie gorzej, muszą być w stanie się dostosować. Chodzi zarówno o adaptację i zmiany substancji budynku, jak i o alternatywny scenariusz exitu, obejmujący możliwość przekształcenia budynku na inne funkcje, bądź sprzedaży mieszkań indywidualnym nabywcom. Inwestycje PRS budowane na działkach usługowych mogą okazać się trudne w sprzedaży funduszom, które nie będą chciały podejmować takiego ryzyka. Rozwiązaniem może być projektowanie budynku usługowego, który obecnie może uchodzić za obiekt z mieszkaniami PRS, ale też jak najniższym kosztem mógłby zostać przekształcony w akademik lub coliving.

Mówiąc o zróżnicowanych formach mieszkaniowych, nie sposób nie wspomnieć o karierze mieszkaniowej, która w Polsce nadal sprowadza się najczęściej do jak najszybszego zamieszkania w posiadanym na własność lokalu i pozostania w nim nawet do końca życia. Tymczasem w krajach Europy Zachodniej i w Stanach Zjednoczonych istnieje zwyczaj dopasowywania mieszkania do aktualnych potrzeb związanych z powiększeniem rodziny, zmianą pracy, wyprowadzką dzieci lub przejściem na emeryturę. Najem sprzyja takiej elastyczności. Wraz z upływem lat najemcy zwracają coraz większą uwagę na czynniki, takie jak: możliwość zamieszkania w dzielnicy, na którą normalnie nie byłoby ich stać, brak odpowiedzialności wynikającej z posiadania domu, możliwość zmiany metrażu w związku ze zmianą sytuacji rodzinnej czy większa elastyczność pracy. Dlatego w państwach, do których porównujemy polski rynek najmu, istnieją rynek mieszkań dla seniorów i specjalne rozwiązania dla młodych rodzin, popularne są także prywatne akademiki.

Potrzeby najemców

Jak jest teraz w Polsce? Najemcy to najczęściej młodzi, mobilni ludzie, wciąż poszukujący dla siebie dobrego miejsca do życia i rozwoju kariery. Przyciągają ich duże miasta oraz dostępne tam możliwości w zakresie nauki, pracy i spędzania czasu wolnego. Są to głównie single lub bezdzietne pary. Pod względem możliwości finansowych wyróżniają się dwie grupy. Pierwsza to najemcy budżetowi poszukujący jak najtańszych lokali do najmu. Drugą stanowią osoby lepiej sytuowane, nieco starsi i dobrze zarabiający specjaliści, mobilni z uwagi na swoją pracę. W dominującej narracji najem wciąż uważany jest za rozwiązanie tymczasowe i kosztowne, a stabilizacja życiowa wiąże się z przeprowadzką do własnego mieszkania. Bezpieczny najem profesjonalny może przesunąć wyżej granicę wieku osób decydujących się na kupno mieszkania oraz zdjąć poczucie obowiązku zaciągnięcia kredytu z osób, dla których to zbyt duże obciążenie finansowe.

Rynek inwestycyjny nie zadaje dzisiaj pytania, czy warto budować mieszkania na wynajem w Polsce. Pyta o to, jakie mieszkania budować. Czy konkurować z rynkiem detalistów, czy tworzyć wobec nich zdecydowaną alternatywę na poziomie jakości usług? Odpowiedzi na te pytania potrzebne są nam wszystkim, by móc przewidzieć przyszłość polskiego mieszkalnictwa. Ewolucja rynku najmu jest integralnym elementem rozwoju gospodarki wolnorynkowej, co widzimy, obserwując zachodnich sąsiadów. Zjawisko profesjonalizacji i instytucjonalizacji najmu mieszkaniowego w Polsce następuje właśnie na naszych oczach.

Pobierz „Przewodnik po PRS”

– kompendium wiedzy o projektowaniu budynków na wynajem opracowane przez zespół ThinkCo i Decoroom

Przemysław Chimczak-Bratkowski - Współzałożyciel ThinkCo, firmy doradczej specjalizującej się w analizie rynku oraz tworzeniu strategii nowych inwestycji. Prezes Fundacji Rynku Najmu, organizacji powstałej w celu profesjonalizacji i tworzenia standardów najmu w Polsce. Architekt i ekspert w dziedzinie inwestycji na wynajem (PRS, prywatnych akademików, colivingów, domów seniora), co potwierdzone zostało w 2019 roku międzynarodową nagrodą Archi-World Academy Award.