Nieruchomosci-online.pl - Tu zaczyna się dom tu zaczyna się dom

  • Blog
  • Kupno
  • Ceny mieszkań rosły i mogą nadal rosnąć, czyli III i IV kwartał 2023 w oczach ekspertów

Ceny mieszkań rosły i mogą nadal rosnąć, czyli III i IV kwartał 2023 w oczach ekspertów

Michalina Janyszek

Wysoki popyt stymulowany programem Bezpieczny Kredyt 2% i rosnącą zdolnością kredytową przy ograniczonej podaży skutkował wzrostem cen widocznym w III kwartale 2023 roku. Korekty stawek ofertowych w górę są obecne w sektorze mieszkań od dłuższego czasu. Kurczącej się oferty nie może uzupełnić wolno rosnąca podaż. Produkcji budowlanej nie da się szybko rozwinąć. W okresie od pierwszego kwartału 2022 do końca czerwca 2023 liczba nowych projektów mieszkaniowych była bowiem mocno ograniczona.

Raport PKO BP za III i IV kwartał 2023 roku wskazuje na wzrost cen na rynku nieruchomości, napędzany wysokim popytem stymulowanym przez program Bezpieczny Kredyt 2% oraz ograniczoną podażą nowych mieszkań. Jednocześnie, sektor najmu doświadczał spowolnienia wzrostu stawek, co jest efektem wzmożonej aktywności kupców na rynku mieszkań.

Do takich wniosków prowadzi analiza PKO BP dotycząca okresu od lipca do września zeszłego roku.

W raporcie znajdujemy fragment:

"Oferta deweloperska w sześciu największych miastach na koniec III kwartału 2023 spadła do poziomu do 34,4 tysięcy mieszkań. Kwartał wcześniej było ich 40,6 tysięcy. W skali kwartał do kwartału oferta nowych lokali najbardziej skurczyła się w Krakowie o niemal 31% i we Wrocławiu o nieco ponad 23%."

Żywy popyt i dalsze wzrosty cen

W III kwartale 2023 zauważono bardzo duży wzrost liczby transakcji w skali rok do roku. Ma to bezpośredni związek z ożywieniem na rynku kredytów hipotecznych. Tendencje wzrostowe w branży kredytów były widoczne od połowy roku. Warto przy tym pamiętać, że przez większość 2022 roku była ona praktycznie zamrożona.

W okresie od I do III kwartału 2023 liczba transakcji wzrosła o 184% w porównaniu z poprzednim rokiem. Rekordowe wzrosty sięgające niemal 500% odnotowano właśnie w III kwartale, porównując do tego samego okresu rok wcześniej.

W świetle tych informacji nie dziwi fakt, że w okresie od lipca do końca września tendencja wzrostowa cen wzmocniła się w sześciu największych polskich miastach. Nowe mieszkania podrożały przez ten czas o niemal 13% rok do roku. W II kwartale 2023 wzrost ten zamknął się w prawie 8%. W mniejszych miastach wzrosty cen w III kwartale wyniosły niemal 9%. W porównaniu z okresem od kwietnia do czerwca 2023 stawki transakcyjne wzrosły we wszystkich stolicach województw oprócz Warszawy. Korekty w górę były widoczne również na rynku wtórnym, choć tu podwyżki były mniejsze.

W raporcie PKO BP czytamy:

“Na rynku wtórnym w 3q23 wzrost cen transakcyjnych mieszkań r/r był niewielki, wystąpił głównie w grupie największych aglomeracji, z kolei w przypadku mniejszych miast wojewódzkich kształtował się na poziomie ok. 5% r/r. Wobec poprzedniego kwartału na rynku wtórnym umiarkowane wzrosty cen wystąpiły we wszystkich miastach wojewódzkich
W 3q23 na rynku pierwotnym tendencja wzrostowa cen r/r wzmocniła się.”

Segment domów

Zabudowa jednorodzinna jest podstawową formą zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w małych miastach i na obszarach wiejskich. Aktualnie ocenę trendów cenowych w segmencie domów komplikuje duża niejednorodność w tej grupie nieruchomości. Dane zbierane o tej części rynku są niekompletne, a liczba transakcji mniejsza niż w przypadku zabudowy wielorodzinnej. Mimo to z analizy można wyczytać wzrosty zarówno w liczbie transakcji, jak i w cenach domów.

Korekty w górę są szczególnie widoczne w III kwartale 2023 porównując rok do roku. W omawianym okresie średnia cena metra kwadratowego domu w Warszawie to 8,9 tysiąca złotych w Warszawie i 7,6 tysiąca w pozostałych największych aglomeracjach. W mniejszych stolicach województw cena metra kwadratowego zabudowy jednorodzinnej w tym czasie to niemal 6 tysięcy złotych. Warto zauważyć, że w okresie od IV kwartału 2022 do III kwartału 2023 stale wzrasta zarówno liczba transakcji, jak i ceny w sektorze domów.

Zastrzyk energii dla branży kredytowej

Na ceny lokali mieszkalnych w III kwartale 2023 duży wpływ miał popyt. Silnym impulsem dla niego było uruchomienie programu Bezpieczny Kredyt 2% w lipcu 2023. Pojawienie się na rynku pożyczki na preferencyjnych warunkach zmobilizowało do decyzji zakupowych nie tylko osoby, które mogły zostać beneficjentami BK 2%. Inwestycję w mieszkanie przestali też odkładać w czasie ci, którzy czekali na odpowiedni moment. Już zapowiedź wprowadzenia programu zelektryzowała rynek i znacząco wpłynęła na popyt.

BK 2% to jednak nie jedyny stymulant popytu w omawianym okresie. Na aktywność kupców wpłynęło też złagodzenie rekomendacji KNF, a co za tym idzie poprawa zdolności kredytowej. Nie bez znaczenia dla sytuacji pozostawały też podwyżki wynagrodzeń, które jednak, jak widać z perspektywy czasu, były mniejsze niż wzrosty cen mieszkań.

Od stycznia 2022 do połowy 2023 rynek borykał się też z odczuwalnie mniejszą podażą nowych nieruchomości. W tych warunkach korekty cen w górę były nieuniknione.

Ożywienie w sektorze kredytów widać też w IV kwartale poprzedniego roku. W analizie znajdujemy następujący fragment:

“Według danych Biura Informacji Kredytowej (BIK) w listopadzie’23 miesięczna wartość zapytań o nowe kredyty mieszkaniowe wzrosła o 255,4% r/r. O kredyt wnioskowało 39,8 tys. potencjalnych kredytobiorców (o 193,8% więcej niż w listopadzie’22; o 3,7% mniej niż w pażdzierniku’23). Średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego była najwyższa w historii i wyniosła 429,7 tys. zł (27,4% r/r), była zbliżona do wartości z października’23.”

Tak duże wzrosty, szczególnie w skali rok do roku, to oczywiście zasługa rządowego programu. Według aktualnych szacunków potencjalni uczestnicy programu stanowią około 55% wnioskujących o kredyt.

W III kwartale zeszłego roku według danych Związku Banków Polskich sprzedaż nowych kredytów mieszkaniowych osiągnęła wartość 15,8 mld złotych. Oznacza to wzrost o ponad 40% kwartał do kwartału i 126,1% w porównaniu z tym samym okresem w 2022. Po długim, bo trwającym aż 6 kwartałów czasie spadków, omawiany okres jest momentem silnego wybicia zarówno liczby, jak i wartości nowych pożyczek mieszkaniowych.

Czy wzmożona aktywność kupców na rynku lokali mieszkalnych wpływa na segment najmu? Z pewnością. Według monitoringu firmy Mzuri, która zarządza około 7 tysiącami wynajmowanych lokali, w III kwartale 2023 wzrost stawek wyraźnie zwolnił. Widać to we wszystkich największych polskich miastach. W skali kwartał do kwartału zauważono nawet spadki. Sytuacja ta dotyczyła stolicy Wielkopolski - stawki najmu za mieszkania na wynajem w Poznaniu w III kwartale 2023 spadły o 1,3%.

Źródło danych i grafik: PKO BP "Rynek Mieszkaniowy 4q23: Deszczowe wtorki, które przyjdą po niedzielach?"


Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Michalina Janyszek

Michalina Janyszek - Specjalistka od nieruchomości z mocno humanistycznym zacięciem. Jako polonistka z wykształcenia, a z powołania poetka oraz tłumaczka, doskonale operuje słowem, co wykorzystuje do popularyzowania branżowej wiedzy.

Zobacz także