I kwartał 2023 r. przyniósł znaczne ożywienie popytu, a to wpłynęło na wzrosty cen ofertowych mieszkań z rynku wtórnego. Szczególnie widoczne jest to w siedmiu największych lokalizacjach – wynika z cokwartalnej analizy cen w miastach wojewódzkich, którą przygotował portal Nieruchomosci-online.pl.  

Aż o 34 proc. wzrosła liczba zapytań dotyczących mieszkań z drugiej ręki na portalu Nieruchomosci-online.pl w I kw. 2023 r. w porównaniu do IV kw. 2022 r. Wprawdzie pierwsze miesiące nowego roku często cechują się większą aktywnością poszukujących, jednak tym razem sytuacja wygląda nieco inaczej. O wyraźnym pobudzeniu popytu świadczą chociażby dane z marca – pod względem liczby zapytań był to najlepszy miesiąc od sierpnia 2021 r. 

Ożywienie popytu to efekt przede wszystkim zapowiedzi programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” na zakup pierwszego mieszkania. Wizja tanich kredytów zadziałała dwojako. Z jednej strony są beneficjenci programu, którzy z dniem jego wejścia będą mogli zrealizować plany mieszkaniowe. Z drugiej strony są ci, którzy obecnie mają gotówkę lub zdolność kredytową, ale długo wstrzymywali się z zakupem. Teraz już nie odwlekają decyzji, ponieważ boją się, że tani kredyt spowoduje kolejne podwyżki cen. Wiele osób czuje presję, że nie zdążą na odjeżdżający pociąg.

Kolejnymi czynnikami pobudzającymi popyt w I kw. były: złagodzenie przez KNF wymogów dotyczących udzielania kredytów, utrzymanie stóp procentowych na niezmienionym poziomie oraz to, że poszukujący po prostu powoli przyzwyczajają się do aktualnej sytuacji.    

W największych miastach stabilizacja to przeszłość  

Już teraz można dostrzec, że większa aktywność poszukujących wpłynęła na ceny mieszkań. Szczególnie widoczne jest to w siedmiu największych miastach, czyli w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Gdańsku, Szczecinie i Łodzi. Jeszcze w IV kw. 2022 r. przy większości metraży przeważała tam stabilizacja cen (za taką można uznać wahania poniżej 1 proc.), a przy największych mieszkaniach widoczne były nawet lekkie spadki. Teraz dominowały wzrosty, chociaż ich wysokość była różna. Kawalerki podrożały kwartał do kwartału o 2-6 proc., mieszkania 2-pokojowe o 2-5 proc., a największe o 1-7 proc. 

Analizując rynek w siedmiu największych miastach według liczby pokoi, tylko w trzech przypadkach zaobserwowano spadek średnich cen ofertowych przynajmniej o 1 proc. Były to: kawalerki w Poznaniu (-1,7 proc.) i Szczecinie (-1,6 proc.) oraz mieszkania 4-pokojowe w Krakowie (-1,3 proc.). Spadki cen ofertowych używanych mieszkań nieco bardziej widoczne były w mniejszych miastach wojewódzkich, ale nie były one znaczące. W zależności od lokalizacji wynosiły najczęściej 1-2 proc. 

Rosnące ceny na rynku wtórnym to reakcja właścicieli na większy optymizm panujący wśród poszukujących. Poziom średnich cen ofertowych, który od drugiej połowy 2022 r. ustabilizował się na wysokim poziomie, teraz coraz bardziej kieruje się w stronę niewielkich wzrostów. Zatem spadek cen staje się coraz mniej prawdopodobny. Rynek jest pobudzony i prawdopodobnie zaczyna kształtować się na nowym poziomie cen.

Wysoki standard droższy nawet o 2 tys. zł  

Raport podsumowujący I kw. 2023 r. dostarcza również informacji, w jakim stanie są najczęściej mieszkania oferowane na rynku wtórnym. Udział poszczególnych standardów mieszkań na lokalnych rynkach różni się oczywiście w zależności od miasta. 

Największy odsetek mieszkań w wysokim standardzie znajdziemy w Gorzowie Wlkp. (58 proc.), Rzeszowie (43 proc.) i Wrocławiu (37 proc.). Ogłoszeniodawcy stan bardzo dobry najczęściej deklarowali z kolei w Gdańsku (48 proc.) i Bydgoszczy (47 proc.). Najwięcej mieszkań w stanie do remontu sprzedawanych było w Łodzi, Katowicach i Kielcach (ponad 20 proc.), a do odświeżenia w Opolu i Katowicach (około 13 proc.).  

Stan mieszkania ma naturalnie odzwierciedlenie w cenie. Wśród analizowanych miast średnia różnica między wysokim standardem a stanem do remontu wynosi zazwyczaj 1500-2000 zł za metr kwadratowy. 

Pośrednicy prognozują dalszy wzrost popytu 

W jakim kierunku może podążać rynek wtórny w najbliższych miesiącach? Częściowej odpowiedzi na to pytanie dostarczają wyniki cokwartalnej ankiety, którą portal Nieruchomosci-online.pl przeprowadził w marcu br. wśród przedstawicieli biur nieruchomości. 

Pośrednicy są raczej zgodni, że taniej nie będzie. W przypadku kawalerek utrzymania wysokich stawek w najbliższym kwartale spodziewa się 47 proc. ankietowanych, a 42 proc. widzi pole do dalszych wzrostów. W segmencie większych mieszkań wygląda to podobnie: 40 proc. pośredników prognozuje stabilizację, a 34 proc. dostrzega pole do kolejnych wzrostów cen.

Biura nieruchomości bardzo optymistycznie patrzą na perspektywy dotyczące popytu w II kw. 2023 r. Zarówno w przypadku małych, jak i dużych mieszkań, aż 65 proc. ankietowanych spodziewa się rosnącego zainteresowania ze strony kupujących. 

Mieszkania na sprzedaż

Rafał Bieńkowski - PR Manager w Nieruchomosci-online.pl, który zajmuje się także analizą danych portalu i przygotowywaniem raportów rynkowych. W przeszłości dziennikarz „Gazety Współczesnej”, „Gazety Olsztyńskiej” i „Rzeczpospolitej”.