Zaloguj się
III kwartał na rynku mieszkaniowym stał pod znakiem dalszego kurczenia się oferty, przy jednoczesnym wzroście popytu. Efekt? Większość miast wojewódzkich zanotowała wzrost średnich cen ofertowych, i to bez względu na wielkość mieszkania – wynika z analizy cen na rynku wtórnym, którą przygotował portal Nieruchomosci-online.pl.
W III kwartale jednym z głównych problemów rynku mieszkaniowego był dalszy spadek liczby ofert. Gdy rozpatrujemy wszystkie ogłoszenia mieszkań z rynku wtórnego, które opublikowano na Nieruchomosci-online.pl, widać, że spadek liczby ogłoszeń wyniósł 14 proc. kw/kw. Z kolei w porównaniu do początku roku ogłoszeń jest o około 20 proc. mniej. Mniejsze powierzchniowo mieszkania i nieprzeszacowane oferty znikają niemal od razu. Niestety, na wielu lokalnych rynkach nowe ogłoszenia pojawiają się sporadycznie.
Dlaczego podaż na rynku wtórnym wciąż spada? Jest to konsekwencja nie tylko wyższego popytu na mieszkania, który generalnie jest widoczny od połowy roku. Duże znaczenie ma też niska podaż na rynku pierwotnym, ponieważ firmy wstrzymują się z nowymi inwestycjami – w konsekwencji wiele osób odwleka sprzedaż mieszkania w starym budownictwie, ponieważ nie mają czego następnie kupić u deweloperów.
Ceny wzrosły nie tylko przez BK2%
W ostatnich miesiącach doszło więc do zderzenia spadającej podaży z rosnącym popytem. W III kwartale rynek mieszkaniowy był bowiem bardzo pobudzony, na co złożyło się kilka czynników.
Pierwszy to oczywiście program „Bezpieczny Kredyt 2%”, chociaż jak relacjonują pośrednicy, nie na wszystkich lokalnych rynkach cieszył się on dużym zainteresowaniem. Drugi powód to poluzowanie kryteriów kredytowych i łatwiejszy dostęp do zwykłych hipotek. Trzeci to z kolei realizacja uśpionego popytu z ubiegłego roku – wiele osób, obserwując galopadę cen, która rozpoczęła się na początku roku po pierwszej zapowiedzi programu BK2%, bało się dłużej przekładać decyzję zakupową.
Jak wynika z badania Nieruchomosci-online.pl, które przeprowadzono po III kwartale wśród pośredników, większe zainteresowanie mieszkaniami odczuło ponad 80 proc. agentów nieruchomości. Jednak nie zawsze przekładało się to na zrealizowane transakcje. Innymi słowy, wzrost zainteresowania rynkiem nieruchomości widoczny był przede wszystkim na portalach ogłoszeniowych. Kiedy porównamy III i II kwartał br., liczba kontaktów z ogłoszeniodawcami za pośrednictwem Nieruchomosci-online.pl była większa o ponad 39 proc. I osiąga obecnie poziom z 2021 r., który był wówczas efektem prawie zerowych stóp procentowych.
W III kwartale, wraz z większą aktywnością poszukujących, wzrosły także średnie ceny ofertowe mieszkań z drugiej ręki. Wielu sprzedających podnosiło swoje oczekiwania wierząc, że to właśnie do nich zgłoszą się beneficjenci „Bezpiecznego Kredytu 2%”. Jednak nie można powiedzieć, że wyższe ceny były efektem wyłącznie większego popytu wywołanego przez BK2%. Ważnym czynnikiem była właśnie kurcząca się podaż. Sprzedający widzieli, że na rynku brakuje ofert i także dlatego podnosili ceny. Są też i tacy, którzy swoje wyceny opierali na spekulacjach, że nieruchomości będą drożały i w ten sposób cenowa spirala się nakręcała.
Nie zapominajmy też o innej ważnej zależności: z rynku najszybciej znikają tańsze mieszkania, przez co w ofercie pozostają te droższe, a to także podbija odczyt średnich cen ofertowych.
Kawalerka w Warszawie to już prawie 17 tys. zł/mkw.
W III kwartale br. oczekiwania sprzedających wzrosły w większości miast wojewódzkich, i to bez względu na wielkość mieszkania.
Cokwartalna analiza Nieruchomosci-online.pl tradycyjnie uwzględnia mieszkania z rynku wtórnego w podziale na liczbę pokoi. Średnia cena ofertowa kawalerek wzrosła w 15 z 18 miast wojewódzkich, chociaż dynamika zmian była różna i wynosiła od 1 do 9 proc. kw/kw. Średnie oczekiwania sprzedających najbardziej wzrosły w Kielcach (9 proc.), Wrocławiu (8,3 proc.), Toruniu (7,6 proc.) i Warszawie (6,8 proc.). Warto zauważyć, że średnia cena mieszkania 1-pokojowego w stolicy powoli dobija do 17 tys. zł/mkw. III kwartał obniżkę średniej ceny ofertowej przyniósł natomiast w trzech miastach wojewódzkich: Katowicach, Olsztynie i Gorzowie Wlkp.
W przypadku mieszkań 2-pokojowych wzrosty stawek, za które właściciele wystawiali swoje mieszkania, wyniosły od 4 do 9 proc. kw/kw. i dotyczyły 14 stolic regionów. Średnie ceny ofertowe „dwójek” najbardziej skoczyły w największych miastach: w Warszawie (9,1 proc.), Krakowie (8,7 proc.) i Wrocławiu (7,6 proc.). W III kwartale ze wszystkich miast wojewódzkich z podwyżkowego trendu wyłamały się jedynie Katowice, Gorzów Wlkp. (obniżki), Szczecin i Zielona Góra (stabilizacja).
Rosnące oczekiwania sprzedających przeważały także w przypadku mieszkań 3-pokojowych. Największe wzrosty średnich stawek ofertowych zanotowano w Toruniu (9,9 proc.), Krakowie (9,2 proc.) i Poznaniu (8,7 proc.). W pozostałych miastach najczęściej było to 2-4 proc. kw/kw. Były jednak trzy miasta, w których średnie ceny prawie nie drgnęły w porównaniu do II kwartału. Dotyczyło to Gdańska, Olsztyna i Gorzowa Wlkp.
Co ciekawe, Gorzów Wlkp. to jedyne miasto wojewódzkie, które w III kwartale nie zanotowało podwyżki średniej ceny ofertowej w żadnej analizowanej wielkości mieszkań z drugiej ręki.
***
Rafał Bieńkowski - PR Manager w Nieruchomosci-online.pl, który zajmuje się także analizą danych portalu i przygotowywaniem raportów rynkowych. W przeszłości dziennikarz „Gazety Współczesnej”, „Gazety Olsztyńskiej” i „Rzeczpospolitej”.
