Dobra informacja dla kupujących jest taka, że w końcówce 2023 r. podaż na rynku wtórnym przestała dramatycznie spadać. Zła, że ostatnie miesiące roku stały pod znakiem dalszych wzrostów cen mieszkań – takie wnioski płyną z podsumowania IV kwartału, które przygotował portal Nieruchomosci-online.pl.    

W 2023 r. ogromnym problemem rynku mieszkaniowego było to, że doszło do silnego zderzenia rosnącego popytu ze spadającą liczbą ogłoszeń. Od kwietnia, z miesiąca na miesiąc, oferta na rynku wtórnym kurczyła się coraz bardziej, co było naturalnie jednym z czynników, przez który rosły też oczekiwania osób sprzedających. Jednak, jak pokazują nasze portalowe dane, w IV kwartale ub.r. trend ten w końcu zaczął się zmieniać.

Czy to zwiastun odbudowy podaży?   

Od wiosny, kiedy był już przesądzony start programu Bezpieczny Kredyt 2%, podaż mieszkań na rynku wtórnym zaczęła spadać w tempie 5-6 proc. m/m i taka sytuacja konsekwentnie utrzymywała się z miesiąca na miesiąc aż do września. Sytuacja podażowa ustabilizowała się dopiero w ostatnim kwartale 2023 r. Nie było już takich wahań, a miesięczne korekty podaży w październiku, listopadzie i grudniu wynosiły tylko około jednego procenta. 

Dopiero kolejne miesiące pokażą, czy będzie można mówić najpierw o „uklepywaniu się” podaży, a następnie o jej odbudowie. Nie zapominajmy, że oferta na rynku wtórnym w dalszym ciągu jest ograniczona. W IV kwartale 2023 r. liczba ogłoszeń na Nieruchomosci-online.pl była o 24 proc. niższa niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.   

Dlaczego w końcówce roku podaż zaczęła się stabilizować? Jednym z powodów było na pewno nieco mniejsze zainteresowanie mieszkaniami z drugiej ręki. Przypomnijmy, że w III kwartale popyt był nakręcany przede wszystkim przez startujący program dopłat do kredytów hipotecznych. W IV kwartale efekt BK2% był już nieco mniejszy, chociaż w grudniu wiele osób próbowało jeszcze załapać się na wygaszany program. W efekcie w IV kwartale osoby poszukujące na Nieruchomosci-online.pl nawiązały o blisko 15 proc. mniej kontaktów ze sprzedającymi niż w III kwartale. Ale nawet mimo tego spadku poziom zainteresowania mieszkaniami w końcówce roku był wyraźnie wyższy niż w pierwszej połowie roku, gdy rynek był jeszcze mocno przygaszony.   

Niewielki margines na negocjacje   

W IV kwartale ub.r. stabilizowała się podaż, ale nie ceny. Dane z miast wojewódzkich wskazują, że średnie ceny ofertowe były prawie wszędzie wyższe niż na koniec III kwartału. Mówimy oczywiście o oczekiwaniach właścicieli mieszkań, ale jak pokazywały nastroje z ostatnich miesięcy, cena ofertowa często była później też transakcyjną, co wynikało ze stosunkowo niewielkiego marginesu na negocjacje. Mało tego, nierzadko dochodziło nawet do licytacji w górę.  

Przeciętna stawka ofertowa za mkw. kawalerki najmocniej wzrosła w największych miastach. W Warszawie i Krakowie było to około 10 proc., a we Wrocławiu 7 proc. k/k. W pozostałych stolicach regionów wahania były mniejsze. Uwagę zwracają stosunkowo niewielkie wzrosty średnich cen w Gdańsku (3 proc.) i Poznaniu (1 proc.). W przypadku mieszkań 1-pokojowych z trendu wzrostu cen wyłamały się cztery miasta wojewódzkie. Średnia cena ofertowa była delikatnie niższa w Olsztynie i Rzeszowie, a praktycznie nie zmieniła się w Lublinie i Kielcach.

W segmencie mieszkań 2-pokojowych w większości miast wojewódzkich średnia cena była w IV kwartale albo umiarkowanie wyższa (2-5 proc. k/k – Białystok, Bydgoszcz, Gdańsk, Lublin, Olsztyn), albo zauważalnie wyższa (6-8 proc. k/k – Kraków, Katowice, Warszawa, Wrocław, Łódź, Poznań, Kielce, Szczecin, Opole, Gorzów Wlkp., Zielona Góra, Toruń). O stabilizacji cen można było mówić tylko w przypadku Rzeszowa.

Na rynku mieszkań 3-pokojowych sytuacja wyglądała podobnie. Średnia cena za mkw. ustabilizowała się tylko w Toruniu. W pozostałych miastach oczekiwania sprzedających były wyższe niż we wrześniu. Największe zmiany były widoczne w Krakowie, Warszawie, Szczecinie, Olsztynie i Zielonej Górze (8-9 proc. k/k).  

W rok ceny wzrosły nawet o jedną czwartą   

To kolejny kwartał z rzędu, w którym ceny mieszkań z drugiej ręki pozostały na kursie wzrostowym. W efekcie w niektórych miastach roczne wzrosty stawek były bardzo duże.  

Mieszkania na sprzedaż

W przypadku mieszkań 1-pokojowych największy wzrost średniej ceny ofertowej zaobserwowano w Warszawie, Krakowie i Katowicach – było to ponad 20 proc. r/r. Sporą podwyżkę zanotował także Wrocław (prawie 18 proc. r/r). Najmniejsze roczne wahania w cenach kawalerek były natomiast widoczne w Bydgoszczy, Gorzowie Wlkp., Olsztynie i Rzeszowie (do 5 proc. r/r). 

W segmencie mieszkań 2-pokojowych podwyżkowy prym wiedzie Kraków. W stolicy Małopolski średnia cena ofertowa mkw. w ciągu roku podskoczyła o 23 proc. Niewiele mniej, o 21 proc., wzrosła w Warszawie. W większości analizowanych miast roczna zmiana wahała się od 10 do 17 proc. Najbardziej stabilnymi rynkami były w tym czasie Zielona Góra, Bydgoszcz i Olsztyn (6-7 proc. r/r). 

O ile w kawalerkach i „dwójkach” w miastach wojewódzkich można było jeszcze spotkać roczne wzrosty wynoszące mniej niż 10 proc., to w mieszkaniach 3-pokojowych takich sytuacji prawie nie było (wyjątkiem była tylko Bydgoszcz z 9-procentową zmianą). Poza Krakowem (24 proc. r/r) i Warszawą (prawie 20 proc. r/r), we wszystkich stolicach średnie ceny mieszkań z drugiej ręki są obecnie o kilkanaście procent wyższe niż przed rokiem.           

Rafał Bieńkowski - PR Manager w Nieruchomosci-online.pl, który zajmuje się także analizą danych portalu i przygotowywaniem raportów rynkowych. W przeszłości dziennikarz „Gazety Współczesnej”, „Gazety Olsztyńskiej” i „Rzeczpospolitej”.