Rynek nieruchomości podlega nieustającym wahaniom cen, a wpływ na nie ma wiele czynników, w tym gospodarcze, ekonomiczne, a nawet polityczne. Ceny rynkowe mieszkań na przestrzeni lat mocno się zmieniały, podobnie jak liczba metrów, jaką za swoje wynagrodzenie mógł kupić przeciętny Polak. Jak sytuacja ta wyglądała w poprzednim ustroju, a jak wygląda obecnie?

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jak kupowano mieszkania w PRL-u?

• Jak wyglądał rynek mieszkaniowy na koniec PRL-u?

• Jakie były ceny mieszkań w latach 90?

• Jakie były ceny mieszkań w pierwszej dekadzie XXI wieku?

• Jak przebiegał kryzys 2008/2009 na rynku mieszkaniowym?

• Jakie były ceny mieszkań w drugiej dekadzie XXI wieku?

• Jak pandemia wpłynęła na rynek mieszkaniowy?

• Jakie są ceny mieszkań po pandemii?

Jak kupowano mieszkania w PRL-u?

Nie sposób mówić o rynku mieszkaniowym w czasach PRL bez nakreślenia kontekstu politycznego. To polityka w tamtym czasie determinowała bowiem kształt całej gospodarki. Lata 1944-1989 to okres politycznej dominacji Związku Radzieckiego w Polsce, kiedy to nie byliśmy państwem suwerennym, a faktyczne rządy sprawowała władza komunistyczna. Czas ten charakteryzował się między innymi niechęcią do własności prywatnej, ponieważ podejście ówczesnych władz do tego prawa było czysto ideologiczne. Mówi się, że stosunek państwa do własności prywatnej jest miernikiem poziomu demokracji, a im mniej demokracji, tym większe zagrożenie dla własności prywatnej. I to zdanie doskonale odwzorowuje sytuację na rynku nieruchomości w czasach PRL, kiedy to ponad własnością prywatną stawiano propagandowe hasła, takie jak „społeczne” czy „państwowe”.

Pod rządami komunistów cała gospodarka podporządkowana była ich politycznej ideologii, zgodnie z którą własność jest jedną z przyczyn ogromnych dysproporcji między bogatymi a biednymi. Pod przykrywką przeciwdziałania różnicom społecznym własność prywatna była skutecznie i skrupulatnie likwidowana, zarówno w obszarze przedsiębiorstw, jak i rynku mieszkaniowego. Ideologia komunistyczna głosiła, że produkuje się zbyt dużo dóbr luksusowych przeznaczonych wyłącznie dla najzamożniejszych, czyli dla wąskiej grupy odbiorców, przez co brakuje dóbr powszechnie dostępnych i tanich dla pozostałej, znacznie większej części społeczeństwa. Środki i siły przeznaczane na produkcję tych pierwszych można zaś z powodzeniem przekierować na zaspokajanie potrzeb najbiedniejszych. Drogą do tego celu była między innymi likwidacja prywatnych środków produkcji i mechanizmów wolnorynkowych. Proces nacjonalizacji sięgał zresztą o wiele dalej, szczególnie zaraz po wojnie. Dominującym typem własności była własność społeczna, powstała na skutek przejęcia przez państwo na podstawie aktów nacjonalizacyjnych własności prywatnej, w tym również gruntów i budynków. Należy zaznaczyć jednak, że procesu tego nie udało się przeprowadzić na polskiej wsi, co było ewenementem wśród byłych krajów bloku wschodniego. Tam zachowała się prywatna własność ziemi i większości budynków mieszkalnych i gospodarczych.

W miastach natomiast budowano lokale w budynkach wielorodzinnych, a skala tego była rzeczywiście imponująca, szczególnie w latach siedemdziesiątych, kiedy to według szacunków do użytku oddano 2,6 miliona nowych mieszkań. Ich jakość pozostawiała jednak wiele do życzenia. Użytkowane do dziś molochy z wielkiej płyty nieraz szpecą miejski krajobraz, a użyte do ich wybudowania materiały, cienkie ściany, małe, nieustawne pokoje są synonimem tamtejszego ustroju – budowania w pośpiechu, często bez dbania o jakość. Z drugiej jednak strony budynki takie zlokalizowane są obecnie w bardzo atrakcyjnych dzielnicach miast, które przez lata zdążyły się już mocno rozwinąć, zapewniając mieszkańcom pełną, rozwiniętą infrastrukturę, bliskość sklepów czy punktów usługowych. Z tego powodu mieszkania z wielkiej płyty cieszą się coraz większą popularnością na rynku nieruchomości. Dowiedz się więcej: "Wielka płyta nadal dominuje na rynku wtórnym".

Lokalu takiego nie można było jednak w czasach PRL kupić. Były dwa sposoby na jego otrzymanie. Pierwszy to zapisanie się do spółdzielni mieszkaniowej i oczekiwanie na przyznanie mieszkania. Czas ten mógł jednak trwać kilkanaście lat, kolejki były ogromne, a lokale przyznawano nieraz poza kolejnością obywatelom szczególnie zasłużonym, czy posiadającym odpowiednie znajomości. Innym sposobem było założenie książeczki mieszkaniowej, na której odkładało się środki, jednak czas oczekiwania na mieszkanie również i w tym wypadku był bardzo długi, nieruchomości nie były bowiem dostępne na wolnym rynku. Hiperinflacja doprowadziła jednak do tego, że oszczędności tam gromadzone z czasem znacznie straciły na wartości.

W efekcie przez lata funkcjonowania tego systemu obywatele nie tylko nie mieli możliwości kupienia mieszkania na własność, ale przyzwyczaili się i oczekiwali, że ich potrzeby mieszkaniowe zostaną w całości zaspokojone przez państwo. Nie miało to oczywiście nic wspólnego z mechanizmami gospodarki wolnorynkowej funkcjonującej w krajach demokratycznych i spowodowało, że wiele osób pozostało zagubionych i nie radziło sobie w nowych realiach po zmianie systemu.

Z drugiej strony niektórzy eksperci naszą obecną chęć do kupowania mieszkań, co wiąże się przecież z ogromnym, wieloletnim ciężarem finansowym, wskazują jako konsekwencję braku takiej możliwości w niekrótkim przecież okresie Polski Rzeczpospolitej Ludowej. Na tle innych krajów europejskich dużo mniejszym zainteresowaniem cieszy się u nas tak popularny tam wynajem mieszkań, a znacznie chętniej zaciągamy kredyty na zakup własnego M.

Mieszkania na sprzedaż

Koniec PRL-u a rynek mieszkaniowy

Wracając jednak do sytuacji na rynku mieszkaniowym w tym szczególnym okresie – zmieniła się ona na początku lat 80., kiedy to liczba budowanych mieszkań nie nadążała za potrzebami zwiększającej się liczby ludności. W roku 1980 do użytku oddano o 20% mniej lokali niż w poprzednich latach. Dodatkowo, mimo iż nowe lokale ciągle powstawały, to nie zmniejszały się kolejki do przyznania mieszkania. Za taki stan rzeczy odpowiedzialna była między innymi duża korupcja i przyznawanie lokali uznaniowo osobom sympatyzującym z władzą. To, oraz ogólne niezadowolenie z ustroju i sytuacji w kraju, było jedną z przyczyn wybuchu strajków społecznych. W kolejnych latach wskutek kilku innych czynników, takich jak postępujący wyż demograficzny czy problemy z materiałami budowlanymi, czas oczekiwania na mieszkania nadal rósł.

Ceny mieszkań w latach 90.

Rok 1989 to data upadku komunizmu, a lata dziewięćdziesiąte to nowy rozdział w historii Polski. Powrót demokracji, gospodarki wolnorynkowej to czas rozkwitu wielu biznesów, ale i dla wielu osób problem z dostosowaniem się do nowej rzeczywistości. Własność prywatna ponownie zyskała na znaczeniu i stała się symbolem demokracji i wolności. O cenach mieszkań w tamtym czasie, jak i o cenach nieruchomości w ogóle, nie sposób mówić w oderwaniu od danych o wysokości ówczesnych wynagrodzeń. Obydwie te wartości stale się bowiem zmieniają, a o zamożności społeczeństwa świadczy liczba metrów kwadratowych, na których zakup pozwalają zarobki w danym czasie.

I tak od połowy lat 90. na jeden metr kwadratowy mieszkania trzeba było przeznaczyć od 1,15 do 1,34 średniego wynagrodzenia. Do końca lat dziewięćdziesiątych średnia cena metra kwadratowego nie przekroczyła 2000 zł, a przed rokiem 1995 wynosiła poniżej 1000 zł. Przez cały ten okres średnie wynagrodzenie było za każdym razem nieco niższe od średniej ceny metra kwadratowego, toteż na jego zakup trzeba było przeznaczyć więcej niż jedną pensję. Dla porównania, w 2018 roku, mimo że cena metra kwadratowego była prawie pięciokrotnie wyższa, to na jego zakup wystarczyło 0,94 średniego wynagrodzenia. Gospodarka potrzebowała wielu lat, aby się ustabilizować, podobnie jak wynagrodzenia. Zaraz po upadku komunizmu w Polsce mało kogo stać było na zakup własnego M. Trzeba jednak mieć na uwadze, że ceny mieszkań już wtedy były i są obecnie mocno zróżnicowane między miastami a wsiami. A wśród tych pierwszych istnieje kilka lokalizacji, w których koszt zakupu mieszkania był i jest znacznie wyższy od średniej. Mowa tu przede wszystkim o Warszawie, Trójmieście, Wrocławiu, Krakowie czy Poznaniu. W aglomeracjach tych notuje się najwyższe ceny, ale i największe roczne wzrosty średniej ceny metra kwadratowego.

Ceny mieszkań w pierwszej dekadzie XXI wieku

Może się wydawać, że ceny nieruchomości na początku nowego millenium były szokująco niskie w porównaniu do stawek obecnych. Należy jednak pamiętać, że znacznie niższa była również siła nabywcza. W zależności od źródeł (opracowań na podstawie danych GUS) można znaleźć informacje o średniej cenie metra kwadratowego w Polsce w roku 2003 wynoszącej od 1233 zł do 2071 zł. Biorąc pod uwagę ówczesne wynagrodzenia, za jedną wypłatę można było kupić jeden metr kwadratowy mieszkania. W kolejnych latach wartości te systematycznie rosły, aż do okresu 2008-2010, kiedy ceny były najwyższe. Na przełomie lat 2009/2010 ceny wynosiły już ok. 4000 zł za m2.

Kryzys 2008/2009 na rynku mieszkaniowym

Niedługo przed nadejściem kryzysu na rynku mieszkaniowym w 2008 roku ceny nieruchomości osiągały zawrotne wartości (chociaż obecnie są już znacznie wyższe). To nie zniechęcało jednak kupujących. Deweloperzy i banki notowały rekordową sprzedaż, zachęcając kupujących między innymi łatwo dostępnymi i opłacalnymi na tamten czas kredytami we frankach szwajcarskich. Hossę przerwał jednak ogólnoświatowy kryzys gospodarczy, zapoczątkowany zapaścią na rynku pożyczek hipotecznych wysokiego ryzyka w Stanach Zjednoczonych. Zapalnikiem do załamania się światowego systemu gospodarczego było udzielanie kredytów hipotecznych wysokiego ryzyka osobom, których nie było na nie faktycznie stać.

Podobna sytuacja miała miejsce w Polsce ze wspomnianymi kredytami frankowymi. Niski wówczas kurs tej waluty umożliwiał zaciągnięcie dużo wyższej pożyczki niż gdyby kredyt był udzielany w złotówkach, na co banki chętnie przystawały. Kilka lat później, kiedy kurs franka drastycznie wzrósł, okazało się, że kredytobiorców nie stać na spłatę kilkukrotnie wyższych rat kredytów. Ich zobowiązanie wobec banku nagle znacznie wzrosło; niejednokrotnie przekraczało ono kilkukrotnie wartość zakupionej na kredyt nieruchomości. Spowodowało to swoisty paradoks, ponieważ nawet sprzedaż mieszkania nie pozwoliłaby na uwolnienie się od zadłużenia.

Obecnie po latach batalii sądowych frankowicze mogą domagać się od banków przewalutowania kredytu na kurs złotówkowy z dnia nabycia nieruchomości, czyli zamienić swój kredyt walutowy na złotówkowy i spłacać go tak, jakby był udzielony w walucie rodzimej. Światowe i europejskie instytucje finansowe wprowadziły po tych wydarzeniach nowe instrumenty, które mają zapobiegać takim sytuacjom w przyszłości. Obecnie więc w Polsce kredyt można otrzymać wyłącznie w walucie, w jakiej otrzymuje się wynagrodzenie. Dzięki temu kredytobiorca nie jest obciążony ryzykiem związanym ze zmianą kursu walut. Aby sprawdzić swoją zdolność kredytową, skorzystaj z naszego kalkulatora kredytu hipotecznego.

Kryzys na rynku finansowym przełożył się bezpośrednio na rynek nieruchomości, a ceny mieszkań zaczęły spadać ku radości kupujących. Chociaż właściwszym określeniem byłaby korekta, ponieważ wartość nieruchomości podczas hossy była często mocno zawyżona.

Ceny mieszkań w drugiej dekadzie XXI wieku

W poprzedniej dekadzie ceny mieszkań zmieniły się o 1/3, przy czym większe podwyżki odnotowano na rynku pierwotnym, a na rynku wtórnym dynamika była znacznie mniejsza. Od roku 2010, kiedy to hossa na rynku nieruchomości skończyła się wielkim krachem, ceny mieszkań zaczęły spadać, co trwało około trzech lat. Po tym czasie cena metra kwadratowego znowu zaczęła rosnąć, a największe skoki widoczne były pod koniec dekady, kiedy to w głównych miastach z roku na rok ceny wzrastały nawet o 13%. Według danych NBP w okresie 2010-2019 nowe mieszkania zdrożały średnio o 29%, a te z rynku wtórnego o 18%. W tym czasie zwiększyła się też mediana wynagrodzeń, co oznacza, że mimo wyższych cen nieruchomości pod koniec 2019 roku za średnią pensję mogliśmy kupić więcej metrów niż zaraz po kryzysie. Od 2018 roku ceny znowu zaczęły szaleć i bić rekordy. Rok 2019 natomiast to również początek ogólnoświatowej pandemii, która nie pozostała bez wpływu na rynek nieruchomości. Wielu specjalistów wieściło koniec podwyżek, a nawet spadek cen, jednak rzeczywistość była zupełnie inna. Rynek nieruchomości okazał się odporny na koronawirusa.

Wpływ pandemii na rynek mieszkaniowy

W marcu 2020 r. oficjalnie uznano, że Polskę również dotknęła pandemia i wprowadzono pierwszy lockdown. Od tamtego czasu cała gospodarka borykała się z wieloma trudnościami, a wiele branż poważnie odczuło skutki pandemii, chociażby przez problemy z dostawami towarów z Chin. Ceny wszystkich surowców poszybowały w górę, co przełożyło się na wzrost kosztów życia i galopującą inflację niemal na całym świecie. Niektórzy spodziewali się, że taki obrót spraw spowoduje zmniejszenie zainteresowania nieruchomościami, a w efekcie spadek ich cen, albo chociaż zatrzymanie ich wzrostu. Stało się jednak zupełnie odwrotnie. Niepewność na rynkach, inflacja pożerająca oszczędności na kontach bankowych, czy wreszcie historycznie niskie stopy procentowe, które na początku pandemii obniżono, spowodowały zwiększenie sprzedaży mieszkań, szczególnie w miastach. Inwestorzy lokowali w nich swój kapitał, któremu w takiej postaci nie groziło uszczuplenie, a w przyszłości jedynie wzrost wartości. Osoby początkowo wstrzymujące się z zakupem z uwagi na niepewne czasy zmieniły zdanie, zachęcone przez niskie stopy procentowe, a przez to tańsze kredyty hipoteczne.

Pandemia spowodowała również zmianę oczekiwań kupujących, którzy, zamknięci na wiele miesięcy w ciasnych mieszkaniach, zaczęli szukać większych przestrzeni. Rozpoczął się więc boom na domy szeregowe i bliźniaki, a ceny działek budowlanych w najatrakcyjniejszych lokalizacjach zdrożały nawet o kilkanaście procent w ciągu roku. Trend ten widać było szczególnie wśród rodzin z dziećmi, którym mieszkanie nie było w stanie zapewnić odpowiedniego komfortu, gdy zarówno praca, jak i nauka odbywały się zdalnie, a każdy potrzebował przestrzeni dla siebie. Nieoceniony stał się również ogródek albo taras, które pozwalały spędzić czas na świeżym powietrzu, kiedy obowiązywał zakaz wyjścia do parku czy lasu. Mimo ogłaszanego przez media kryzysu, w pierwszych miesiącach pandemii nie widać go było na rynku nieruchomości.

Pandemia pokazała, że rynek nieruchomości rządzi się swoimi prawami, a w dobie kryzysu to właśnie nieruchomości mogą okazać się stabilną inwestycją, która z czasem będzie tylko zyskiwać na wartości. Udowodniła też, że prognozy dotyczące tego segmentu przypominają trochę wróżenie z fusów, ponieważ wpływa na niego zbyt wiele czynników.

Ceny mieszkań po pandemii

• Rok 2022

W 2022 r. wzrosty cen mieszkań wyhamowały wskutek szeregu czynników ograniczających popyt. Jeszcze pod koniec 2021 r. zapał kupujących nieruchomości został przygaszony przez wzrost inflacji i stóp procentowych. Doprowadziło to do zaostrzenia kryteriów oceny zdolności kredytowej, a w konsekwencji do znacznego zmniejszenia dostępności kredytów.

Na początku 2022 roku nastąpił wstrząs dla gospodarki – wybuch wojny w Ukrainie. Przyczynił się on do jeszcze szybszego wzrostu inflacji i cen. Czynniki te, wraz ze wspomnianymi utrudnieniami kredytowymi i ogólnie niepewną sytuacją polityczną, spowodowały zahamowanie popytu na mieszkania i zastój na rynku. Spadła podaż nowych mieszkań, gdyż deweloperzy wstrzymywali się z uruchamianiem budów. Jednocześnie, w związku z przyjazdem do Polski uchodźców z Ukrainy, bardzo wzrósł popyt na wynajem mieszkań.

Ówczesne dane Nieruchomosci-online.pl wskazywały na stabilizację cen ofertowych. Wyjątkiem były kawalerki – ich ceny poszybowały w górę. Najmniejsze mieszkania cieszyły się ogromnym zainteresowaniem, gdyż były kupowane przez osoby, które nie musiały wspomagać się kredytami i przez inwestorów z przeznaczeniem na wynajem.

• Rok 2023

W 2023 r. popyt na mieszkania został silnie pobudzony, co przy ograniczonej podaży spowodowało wzrost cen mieszkań. Najpierw, jesienią 2022 r., zakończył się cykl podwyżek stóp procentowych, a w lutym 2023 r. pojawiła się nowelizacja Rekomendacji S, która złagodziła kryteria obliczania zdolności kredytowej. Sprawiło to, że znacznie więcej osób mogło sobie pozwolić na mieszkania.

Kolejnym bodźcem dla rynku był rządowy program Bezpieczny Kredyt 2%, który spowodował zwiększenie zainteresowania mieszkaniami już na kilka miesięcy przed faktycznym jego uruchomieniem. Popularność programu przekroczyła najśmielsze oczekiwania. Co bardziej atrakcyjne mieszkania i małe domy mieszczące się w kryteriach cenowych programu zaczęły dosłownie znikać z rynku, a podaż nie nadążała za popytem. Wskutek tego oferta dostępnych mieszkań była ograniczona, a ceny nieraz bardzo przeszacowane.

• Rok 2024

W I kwartale 2024 r. ceny mieszkań, mimo zakończenia programu Bezpieczny Kredyt 2%, wciąż utrzymują się na wysokim poziomie, a zainteresowanie zakupem mieszkań nie słabnie. Choć pojawiły się już zapowiedzi i wstępne warunki kolejnego programu rządowego – Mieszkanie na start, jego ostateczny kształt nie jest jeszcze ustalony. Można jednak przewidywać, że podobnie jak jego poprzednik, spowoduje on wzrost popytu na mieszkania, za którym podaż nie nadąży, co doprowadzi do ponownego przyspieszenia wzrostów cen.

Mieszkania na sprzedaż

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Mróz-Jurgielewicz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.