Średnie ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego coraz wyraźniej się stabilizują – to główny wniosek płynący z raportu Nieruchomosci-online.pl, który podsumowuje III kwartał 2022 r.

Jak wynika z analizy obejmującej miasta wojewódzkie, przypadki większych wzrostów cen zaobserwowano praktycznie tylko w segmencie kawalerek. Porównując III kwartał do II kwartału br., takie mieszkania najbardziej podrożały w Zielonej Górze (o 7,9 proc.), Rzeszowie (o 6,8 proc.) i Olsztynie (o 6,7 proc.). W przypadku mieszkań 2-, 3- i 4-pokojowych podobnych kwartalnych skoków nie zanotowano w żadnej badanej lokalizacji.

Patrząc ogólnie na wszystkie miasta wojewódzkie i wszystkie wielkości mieszkań, wyraźnych wzrostów nie było wiele. W III kwartale przeważała względna stabilizacja, bo za taką należy uznać korekty średnich cen – w górę lub w dół – wynoszące mniej niż 2 proc., porównując kwartał do kwartału. Dzieje się tak również w najdroższej Warszawie. W stolicy w III kwartale średnie ceny ofertowe mieszkań 1-pokojowych spadły o 2,7 proc., a pozostałe wielkości lokali praktycznie nie zmieniły się (od -0,5 proc. do +1,4 proc. w zależności od wielkości mieszkania). Dynamika cen wyraźnie tam spadła, ponieważ jeszcze w II kwartale metr kwadratowy kawalerki w Warszawie podrożał względem I kwartału o 3,8 proc., mieszkania 3-pokojowego o 2,1 proc., a 4-pokojowego o 3 proc.

 W stolicy w III kwartale średnie ceny ofertowe mieszkań 1-pokojowych spadły o 2,7 proc.

Warto też zwrócić uwagę na Lublin, ponieważ jest to jedyne miasto wojewódzkie, w którym przy cenach w III kwartale 2022 r. pojawiły się już same spadki, chociaż czasami bardzo niewielkie: mieszkania 1-pokojowe o 2,4 proc. kwartał do kwartału, 2-pokojowe o 1,7 proc., 3-pokojowe o 0,9 proc., 4-pokojowe o 0,1 proc. Są jednak też miasta, w których ceny wciąż nieznacznie rosły w każdym segmencie. To tylko potwierdza fakt, że lokalne rynki nieruchomości często rządzą się swoimi prawami. Stabilizacja cen w jednym regionie wcale nie musi oznaczać, że to samo od razu zaobserwujemy w sąsiednich województwach.

Cena a standard mieszkania

Cena metra kwadratowego jest mocno uzależniona od stanu mieszkania zadeklarowanego przez ogłoszeniodawcę. Lokale w wysokim standardzie są wyraźnie droższe od tych znajdujących się w stanie dobrym. Jak pokazują dane Nieruchomosci-online.pl za III kwartał, w takich miastach jak Olsztyn, Toruń, Gorzów Wielkopolski, Kraków czy Łódź rozstrzał cenowy między tymi dwoma standardami wynosi nawet 13-19 proc.

Co zrozumiałe, najniższymi cenami ofertowymi charakteryzują się mieszkania do remontu, a więc wymagające nakładów finansowych. Na przykład w Gdańsku metr kwadratowy takiego lokalu kosztuje średnio 10,4 tys. zł. Jest to ponad 2 tys. zł więcej niż w przypadku mieszkania w stanie bardzo dobrym lub w wysokim standardzie. Podobne różnice cenowe na metrze kwadratowym można zaobserwować również w Krakowie i Warszawie.

Analiza rynku wtórnego pod kątem stanu mieszkania pokazuje również, jakiego rodzaju nieruchomości przeważają w ofercie. Patrząc na wszystkie miasta wojewódzkie, najwięcej ogłoszeń w III kwartale dotyczyło mieszkań w stanie bardzo dobrym (27 proc.), dobrym lub w wysokim standardzie (po 24 proc.). Remontu wymagało z kolei 13 proc. sprzedawanych mieszkań, odświeżenia 8 proc., a wykończenia 3 proc.

Najwięcej ogłoszeń w III kwartale dotyczyło mieszkań w stanie bardzo dobrym (27 proc.), dobrym lub w wysokim standardzie (po 24 proc.).

Warto też spojrzeć na stan oferowanych mieszkań przez pryzmat poszczególnych lokalizacji. W miastach takich jak Bydgoszcz, Gdańsk i Zielona Góra ponad 40 proc. ofert dotyczyło mieszkań w bardzo dobrym stanie, a największym udziałem mieszkań w wysokim standardzie wykończenia charakteryzowały się rynki w Gorzowie Wielkopolskim (prawie 50 proc.), Szczecinie i Rzeszowie (około 40 proc.). Największy procentowy udział mieszkań wymagających remontu był z kolei widoczny w Łodzi (25 proc.) i Katowicach (23 proc.). Najmniej lokali wymagających prac remontowych było natomiast w Gdańsku, Wrocławiu, Zielonej Górze i Gorzowie Wielkopolskim (mniej niż 10 proc. wszystkich ogłoszeń).

Sprzedają się głównie mniejsze mieszkania

Dane Nieruchomosci-online.pl pokazują, że w III kwartale 2022 r. zainteresowanie mieszkaniami na portalu było o 15 proc. niższe niż w II kwartale, a także o 36 proc. niższe niż w III kwartale 2021 r. (czyli porównując rok do roku). Mimo hamowania, popyt na mieszkania wśród Polaków wciąż więc jest niemały, natomiast ostatecznie na decyzje zakupowe wpływa cena i poziom zdolności kredytowej. Inaczej mówiąc: wciąż rozglądamy się za nieruchomościami, ale zderzenie z rzeczywistością nie pozwala nam obecnie na zakup. Można więc mówić o pewnego rodzaju „odłożonym popycie”.

W związku z tym na rynku nieruchomości dominują obecnie klienci z gotówką, którzy kupują przede wszystkim mniejsze mieszkania na wynajem długoterminowy. Taki cel inwestycyjny jest uzasadniony, ponieważ w III kwartale zainteresowanie mieszkaniami na wynajem na Nieruchomosci-online.pl (wyrażane liczbą kontaktów z ogłoszeniodawcami) było o 50 proc. wyższe niż w analogicznym okresie 2021 r. Nawet od października, kiedy rynek najmu miał już za sobą boom ze strony studentów, popyt wciąż jest wysoki, m.in. za sprawą młodych osób, rodzin, które nie mogą sobie pozwolić na kredyt, czy też uchodźców. Potencjał tego rynku wciąż jest więc bardzo duży.

O ile właściciele mniejszych mieszkań jeszcze znajdują nabywców z gotówką, o tyle w przypadku większych mieszkań jest to bardzo trudne. Wiele takich nieruchomości było kredytowanych, dlatego segment sprzedaży dużych mieszkań, które jeszcze w 2021 r. cieszyły się zainteresowaniem, teraz kurczy się. Spadek popytu na większe mieszkania, zdaniem pośredników, powinien spowodować korekty cen w tym segmencie. Pokazuje to badanie nastrojów pośredników przeprowadzone w III kwartale: prawie 60 proc. biur i agentów nieruchomości prognozowało, że w najbliższych miesiącach ceny większych mieszkań spadną. Czy rzeczywiście tak się stanie?

Średnie ceny mieszkań

Dane w tabeli to: średnie ceny ofertowe za mkw. mieszkania z rynku wtórnego w III kwartale 2022; zmiana cen w porównaniu z II kwartałem 2022.

Średnie ceny a stan mieszkania

Dane w tabeli to: średnie ceny ofertowe za mkw. mieszkania w III kwartale 2022; udział mieszkań wg stanu w danym mieście.

Rafał Bieńkowski - PR Manager w Nieruchomosci-online.pl, który zajmuje się także analizą danych portalu i przygotowywaniem raportów rynkowych. W przeszłości dziennikarz „Gazety Współczesnej”, „Gazety Olsztyńskiej” i „Rzeczpospolitej”.