Kredyt hipoteczny zaciąga się na kilkadziesiąt lat. Trudno przewidzieć, czy zechcemy mieszkać przez ten czas w ówcześnie kupowanym mieszkaniu. Często zmieniają się życiowe priorytety, potrzebujemy większego metrażu czy zmiany lokalizacji. Jednak czy zawsze trzeba brać kolejny kredyt na nową nieruchomość? Podpowiadamy, jak powinien wyglądać proces sprzedaży mieszkania z kredytem i kupna domu. Kiedy można to zrobić, a kiedy nie? Ile to kosztuje?

Z tego artykułu dowiesz się:

• Czym jest przeniesienie hipoteki?

• Jak przenieść kredyt hipoteczny na inną nieruchomość?

• Jakich formalności należy dopełnić po przeniesieniu hipoteki?

• Kiedy przeniesienie hipoteki nie jest możliwe?

• Kiedy przeniesienie hipoteki się nie opłaca?

Zazwyczaj mieszkanie jest pierwszą kupowaną nieruchomością w życiu. Dopiero później, kiedy rodzina się powiększa i bardziej cenimy podmiejski spokój niż zgiełk centrum miasta, decydujemy się na budowę czy zakup domu.

Jednak gdy wzięliśmy kredyt na mieszkanie, to musimy pamiętać, że bank zabezpieczy się na hipotece nieruchomości. Jest to ograniczone prawo rzeczowe, które uprawnia bank do sprzedaży domu czy mieszkania w razie rażących problemów ze spłatą zobowiązania, ale nie sprawia, że instytucja finansowa będzie właścicielem nieruchomości.

Wielu kredytobiorców odstrasza to przed zmianą miejsca zamieszkania, bo myślą, że w obecnym miejscu trzeba pozostać aż do momentu całkowitej spłaty kredytu. Przeniesienie hipoteki nie jest najłatwiejszą sprawą do załatwienia, ale jest to możliwe.

Domy na sprzedaż

Czym jest przeniesienie hipoteki?

Przeniesienie hipoteki polega na wykreśleniu wpisu banku z IV działu księgi wieczystej jednej nieruchomości i ustanowieniu hipoteki na innej. Niestety nie jest to szybka procedura, bo sama analiza wniosku przez bank może zająć kilka tygodni, natomiast o wykreślenie wpisu z jednej księgi wieczystej i dokonanie wpisu w drugiej trzeba się postarać w sądzie wieczystoksięgowym, na co czeka się nawet kilka miesięcy.

Dzięki takiej możliwości możemy sprzedać mieszkanie uwolnione od hipoteki, bo zobowiązanie przechodzi z nami na kolejną nieruchomość. Warto jednak pamiętać, że to, czy taka procedura będzie możliwa, zależy tylko i wyłącznie od banku.

Najważniejszym warunkiem, który trzeba spełnić, aby nasz wniosek został rozpatrzony pozytywnie, jest to, aby bank nie stracił na takiej operacji, a kredyt hipoteczny nie był gorzej zabezpieczony niż pierwotnie. Trzeba więc znaleźć bardziej atrakcyjną, czyli więcej wartą nieruchomość. W przypadku przeniesienia hipoteki z mieszkania na dom zazwyczaj jest spełniony warunek wyższej wartości nieruchomości. Musimy jednak pamiętać, że bank będzie analizował dom pod kątem możliwości jego sprzedaży. Dlatego oprócz wartości liczy się także lokalizacja i stan techniczny.

Jak przenieść kredyt hipoteczny na inną nieruchomość?

Aby przenieść kredyt hipoteczny z mieszkania na dom, trzeba złożyć w banku wniosek o przeniesienie hipoteki. Trzeba do niego dołączyć dokumenty potwierdzające wartość nowej nieruchomości. Niezbędne będzie sporządzenie operatu szacunkowego oraz odpisu z księgi wieczystej. Dzięki temu bank sprawdzi atrakcyjność domu oraz to, czy nie ma na nim żadnych obciążeń (np. hipoteki innej instytucji).

Następnie bank ponownie sprawdzi zdolność kredytową wnioskodawcy. Głównie skupi się na tym, czy kredytobiorca nie ma niższych dochodów niż wtedy, gdy zobowiązanie zostało mu przyznane oraz czy przy zamianie nieruchomości nie wzrosną drastycznie koszty życia.

Po akceptacji wniosku bank wyrazi zgodę na wykreślenie hipoteki z obecnego mieszkania. Wtedy do sądu wieczystoksięgowego trzeba złożyć wniosek o usunięcie wpisu. Dopiero wtedy można postarać się o wpis hipoteki w księdze wieczystej domu. Na tym etapie do banku trzeba dostarczyć umowę przedwstępną, która potwierdzi zakup nieruchomości, a następnie akt notarialny.

Na wpis hipoteki w księdze wieczystej czeka się kilka miesięcy. Warto pamiętać, że do tego momentu bank będzie pobierał ubezpieczenie pomostowe. Jeśli otrzymamy decyzję z sądu o dokonaniu wpisu, to trzeba niezwłocznie udać się do banku, aby przestał doliczać ubezpieczenie.

Jakich formalności należy dopełnić po przeniesieniu hipoteki?

Z przeniesieniem hipoteki wiąże się nabycie nowej nieruchomości. Dlatego po sfinalizowaniu całego procesu trzeba pamiętać o tym, aby zgłosić dom do opodatkowania. Należy złożyć wniosek w urzędzie miasta właściwym dla nowego miejsca zamieszkania, aby prawidłowo mógł zostać naliczony podatek od nieruchomości. Dowiedz się więcej: "Podatek od czynności cywilnoprawnych, czyli ile zapłacisz fiskusowi za zakup domu".

Domy na sprzedaż

Warto również zainteresować się podatkiem dochodowym, który trzeba zapłacić po sprzedaży mieszkania. Zwolnione są z niego osoby, które dokonały takiej transakcji po upływie pięciu lat od nabycia albo zarobione środki przeznaczyły na własny cel mieszkaniowy. W przypadku zamiany mieszkania na dom ten drugi warunek zostanie spełniony. Trzeba tylko pamiętać o tym, że pieniądze trzeba wydać w ciągu maksymalnie trzech lat, licząc od początku kolejnego roku następującego po dacie sprzedaży mieszkania. Dowiedz się więcej: "Podatek od sprzedaży mieszkania – ile, gdzie i kiedy trzeba zapłacić".

Mieszkania na sprzedaż

Kiedy przeniesienie hipoteki nie jest możliwe?

Przeniesienie hipoteki nie jest możliwe w przypadku braku zgody banku na taką operację.

Sytuacje, w których nie można przenieść hipoteki:

• nowa nieruchomość jest mniej warta niż ta, na której obecnie zabezpiecza się bank,
• nowa nieruchomość jest już obciążona kredytem hipotecznym,
• zdolność kredytowa wnioskodawcy nie jest wystarczająca, czyli obniżył mu się poziom dochodów, znacząco wzrosły koszty życia, ma zbyt wiele osób na utrzymaniu albo posiada poważne opóźnienia w spłacie swoich zobowiązań,
• kredyt hipoteczny był zaciągnięty w ramach programu „Rodzina na swoim”.

Kiedy przeniesienie hipoteki się nie opłaca?

Przeniesienie hipoteki nie opłaca się wtedy, gdy nie mamy kilkunastu miesięcy na oczekiwanie na wpisy w sądach wieczystoksięgowych, nie chcemy wydawać kilku tysięcy złotych na całą procedurę oraz sprawdziliśmy, że obecnie na rynku można uzyskać tańszy kredyt hipoteczny.

W praktyce przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość wiąże się ze sporymi wydatkami, które musimy ponieść. Część banków pobiera prowizję od kapitału pozostałego do spłaty oraz za zmianę zabezpieczenia (500 – 1 000 zł). Dodatkowo będziemy zmuszeni zapłacić za operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę (500 – 800 zł), wykreślenie wpisu z księgi wieczystej (100 zł) oraz wpisanie nowego (200 zł).

Sumarycznie trzeba przygotować się na wydatek kilku tysięcy złotych. Prościej i taniej jest sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym. Wtedy środki ze sprzedaży możemy przeznaczyć na spłatę zobowiązania, a to, co zostanie na wkład własny do kredytu na dom. Na tym etapie warto porównać dostępne na rynku oferty, bo może się okazać, że uda się uzyskać finansowanie w innym banku taniej, a rata będzie niższa niż gdybyśmy zdecydowali się przenieść hipotekę i zostać u tego samego kredytodawcy.

Dowiedz się więcej:

• "Kiedy nie zapłacisz podatku przy zakupie domu?"
• "Chcesz kupić dom? Sprawdź, co musisz wiedzieć"
• "Nie tylko cena. Z jakimi kosztami musisz się liczyć, kupując dom?"

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Anna Serafin - Absolwentka Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu na kierunku finanse i rachunkowość. Specjalizuje się w finansach osobistych, finansach firmowych oraz w nieruchomościach. Jej misją jest przekładanie specjalistycznego języka z aktów prawnych i dokumentów bankowych oraz tych związanych z nieruchomościami na słowa zrozumiałe dla każdego.