Co wziąć pod uwagę, rozważając kupno domu? Jak się do tego przygotować? Jaki dom wybrać? Czy lepiej kupować samemu, czy z pomocą pośrednika? Podpowiadamy.

Dom nowy czy z drugiej ręki?

Decyzja, czy lepiej kupić nowy dom od dewelopera, czy starszy na rynku wtórnym, jest kwestią bardzo indywidualną. Nie ma tu wyjścia lepszego ani gorszego – wszystko zależy od sytuacji nabywcy oraz od konkretnego domu. Warto jednak rozważyć, z czym zwykle wiąże się wybór któregoś z tych rozwiązań.

Niezaprzeczalnym plusem nowego domu jest to, że możemy od początku urządzić go według własnego uznania. Nowe domy nie muszą też mieć wygórowanych cen. Ostatnio dość popularne są szeregowce. Segmenty w szeregowcach nie są zwykle dużo droższe niż mieszkania w blokach, a zapewniają więcej przestrzeni i mają przynależne ogródki. Dlatego jeśli nie zależy nam na bardzo dużym metrażu i nie przeszkadzają nam sąsiedzi za ścianą, warto wziąć pod uwagę taką opcję.

Pewnym problemem w przypadku nowych domów może być ich położenie. W centrach miast zwykle brakuje wolnych gruntów, więc rzadziej tam się buduje – i z reguły są to budynki wielorodzinne. Dlatego jeśli decydujemy się na dom od dewelopera, należy się liczyć z lokalizacją na peryferiach lub za miastem. Może to być utrudnienie dla osób, które muszą dojeżdżać do pracy czy też odwozić dzieci do szkoły, natomiast niekoniecznie dla osób pracujących zdalnie i bezdzietnych. Zdarza się również, że osiedla na obrzeżach miast są wyposażone we wszelką niezbędną infrastrukturę, więc częste dojazdy bliżej centrum nie są konieczne.

Przed zakupem nowego domu warto też sprawdzić dewelopera, który odpowiada za inwestycję. Od czasu wejścia w życie ustawy deweloperskiej nabywcy są lepiej chronieni na wypadek upadłości deweloperów. Wciąż jednak jest ryzyko opóźnień i niedociągnięć w budowie. Dlatego jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej sprawdźmy doświadczenie interesującej nas firmy oraz jakość oferowanych przez nią domów na podstawie dotychczasowych inwestycji. Argumentem na rzecz rzetelności dewelopera jest także przynależność do organizacji branżowych, które pilnują stosowania dobrych praktyk. Deweloper, który nie ma nic do ukrycia, nie powinien też mieć problemu z udowodnieniem swojej wiarygodności finansowej (np. z przedstawieniem zaświadczeń o niezaleganiu ze składkami i podatkami).

Jeśli chodzi o domy z rynku wtórnego, są one bardzo zróżnicowane pod względem wieku, stanu i standardu. Czym innym charakteryzuje się dom względnie nowy, kilku- lub kilkunastoletni, a czym innym dom sprzed I wojny światowej. Jednym z głównych kryteriów wyboru może być to, czy jesteśmy gotowi na remont (a jeśli tak, ile czasu i pieniędzy możemy na niego poświęcić), czy też zależy nam, by się wprowadzić od razu, ewentualnie po lekkim odświeżeniu wnętrza.

Znajdź ofertę wymarzonego domu

Domy na sprzedaż

Domy do remontu mogą mieć bardzo korzystne ceny, ale trzeba się dobrze orientować w kosztach poszczególnych prac i materiałów, by ocenić, czy remont w konkretnym przypadku będzie się opłacał. Warto przede wszystkim sprawdzić stan takich elementów jak więźba dachowa, konstrukcja nośna, okna, podłogi i wszystkie instalacje.

Biorąc to pod uwagę, dobrze, aby osoby zainteresowane kupnem domu z drugiej ręki orientowały się w kwestiach budowlano-remontowych albo skorzystały z pomocy kogoś, kto ma wiedzę z tego zakresu. Więcej na ten temat dowiesz się tutaj - "Dom z drugiej ręki. Czy warto kupić? Jak wybrać?".

Z pośrednikiem czy na własną rękę?

Zakup jakiejkolwiek nieruchomości, także kupno domu, wymaga dużo czasu, orientacji na rynku, a także wiedzy z zakresu prawa i finansów. Jeśli to wszystko mamy lub znamy kogoś, kto nam pomoże – możemy spróbować przejść przez proces kupna samodzielnie, bez pośrednika. Jeśli jednak nie mamy czasu na wyszukiwanie domów, kontakty ze sprzedawcami oraz załatwianie wszystkich formalności, bądź kupujemy nieruchomość po raz pierwszy, nie mamy doświadczenia i obawiamy się popełnienia błędu, który może opóźnić lub utrudnić zakup – lepiej skorzystać z pomocy specjalisty.

Znajdź agenta

To, czy kupujący powinien zapłacić prowizję pośrednikowi, jest kwestią sporną i zależy nieraz od konkretnego przypadku. Z jednej strony wiele osób reprezentuje stanowisko, że prowizję płaci sprzedający, gdyż to do niego trafiają pieniądze z transakcji. Inni z kolei uważają, że kupujący więcej ryzykuje, więc powinien być bardziej zainteresowany zabezpieczeniem swoich praw, a zatem płatność powinna być po jego stronie. Są też tacy, którzy twierdzą, że kupujący i sprzedający powinni płacić po równo, gdyż pośrednik dba o interesy obu stron. To ostatnie rozwiązanie jest dość często spotykane na rynku. Nieraz też pojawiają się oferty z informacją, że opłata prowizji została przeniesiona na sprzedającego. Tu jednak trzeba wziąć pod uwagę, że sprzedający zapewne podwyższył cenę nieruchomości na poczet wspomnianej prowizji, więc będzie mniej skłonny do negocjacji.

Dowiedz się więcej: "Szukasz domu? Zobacz, co może zrobić dla ciebie pośrednik"

Koszty nabycia domu

Koszt zakupu domu to nie tylko cena samej nieruchomości. Trzeba się liczyć z koniecznością uregulowania dodatkowych opłat. Jedną z nich jest taksa notarialna, czyli wynagrodzenie dla notariusza. Zwyczajowo taksę opłaca kupujący, ale nie musi tak być. Zgodnie z przepisami ustawy z 14 lutego 1991 Prawo o notariacie, strony czynności notarialnej odpowiadają solidarnie za uiszczenie należnych opłat – dlatego można negocjować ich podział. Maksymalna wysokość taksy notarialnej zależy od wartości nieruchomości. W najczęściej spotykanym na rynku przedziale cenowym, od 60 000 zł do 1 mln zł, wylicza się ją jako 1010 zł plus 0,4% od kwoty ponad 60 tys. zł. W przypadku nieruchomości droższych, między 1 a 2 mln zł, płaci się 4770 zł plus 0,2% od kwoty ponad 1 mln zł. Sformułowanie „wartość maksymalna” wskazuje jednak, że możliwe są negocjacje i zniżki.

Poza taksą, płaci się także za wypisy aktu notarialnego. Kupujący może potrzebować kilku takich wypisów do okazania w różnych urzędach (np. w urzędzie skarbowym, sądzie, urzędzie gminy). Koszt pojedynczego wypisu zależy od liczby stron – za jedną stronę należy zapłacić 6 zł plus 23% VAT.

Kolejne kwoty to opłaty sądowe. Są one pobierane za dokonanie wpisów w księdze wieczystej – wpisu własności (aktualnie 200 zł) i ewentualnie hipoteki (także 200 zł). Może być najpierw potrzebne założenie księgi, za co również trzeba zapłacić (100 zł przy składaniu wniosku).

Kupno domu na rynku wtórnym wiąże się z obowiązkiem uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 2% od ceny zakupu wpisanej w akcie notarialnym. Jeśli dom został nabyty w bardzo korzystnej cenie, różniącej się od przeciętnych na rynku, urząd skarbowy może ją zakwestionować i zażądać dopłaty podatku. By tego uniknąć, należy w formularzu dodać uzasadnienie niskiej ceny (np. dom w złym stanie technicznym, wymagający remontu).

Z kolei przy zakupie domu od dewelopera obowiązuje podatek VAT. Jest on już jednak wliczony w cenę nieruchomości. Rozlicza go deweloper, a kupujący nie ma już z tego tytułu żadnych dodatkowych obowiązków.

Dowiedz się więcej: "Nie tylko cena. Z jakimi kosztami musisz się liczyć, kupując dom?"

Finansowanie zakupu domu

Jeśli osoba planująca kupno domu nie dysponuje wymaganą kwotą (np. z oszczędności lub sprzedaży innej nieruchomości), pozostaje jej kredyt hipoteczny. Aby go otrzymać, trzeba spełnić określone kryteria.

Jednym z nich jest zdolność kredytowa, czyli zdolność do terminowej spłaty zaciągniętego kredytu. Ocenia się ją na podstawie sytuacji finansowej kredytobiorcy (w tym wysokości dochodów i ich źródła, kosztów utrzymania, obecnego zadłużenia) oraz analizy jakościowej (tu bierze się pod uwagę takie informacje jak wiek, zawód, staż pracy, dotychczasowa historia kredytowa). Dlatego osoby ubiegające się o taki kredyt muszą przedstawić swoje szczegółowe dane oraz dostarczyć szereg dokumentów, dotyczących zarówno dochodów, jak i nieruchomości, która ma być zabezpieczeniem kredytu.

Użyj naszego > kalkulatora zdolności kredytowej <

Kredytobiorcy muszą także dysponować wkładem własnym. Do niedawna był on wymagany w wysokości 20%, choć niektóre banki umożliwiały jego obniżenie pod warunkiem spełnienia dodatkowych warunków (zwykle ubezpieczenia brakującej części wkładu). W 2020 r. w związku z pandemią wzrosło ryzyko związane z udzielaniem kredytów, więc niektóre banki podwyższyły minimalny wkład własny do 30%, a nawet 40%. Później zaczęły znowu obniżać wymagania. Sytuacja jednak nadal jest niepewna. Dlatego trzeba zawsze sprawdzać na bieżąco, jakie zasady obowiązują w banku, w którym zamierzamy się ubiegać o kredyt.

Warto wiedzieć, że wkład własny nie musi mieć koniecznie formy gotówki. Mogą to być np. papiery wartościowe, środki zgromadzone na koncie IKE bądź IKZE, a także inna nieruchomość.

Formalności przy zakupie domu

W przypadku domu z rynku wtórnego, zanim zdecydujemy się na zakup, przejrzyjmy księgę wieczystą pod kątem własności oraz ewentualnych obciążeń. Wystarczy do tego znajomość numeru księgi. Sprzedający powinien nam go udostępnić bez problemu – jeśli nie chce, może to sugerować, że ma coś do ukrycia. Jeśli księga wieczysta nie istnieje, sprzedawca powinien okazać tytuł prawny do nieruchomości, np. umowę sprzedaży czy umowę darowizny. Na tym etapie warto też przejrzeć wszelkie dokumenty dotyczące domu, takie jak umowy z dostawcami mediów i dotychczasowe rachunki, a także poprosić sprzedającego o zaświadczenie o niezaleganiu z podatkami i zaświadczenie z akt ewidencji ludności o liczbie osób zameldowanych w domu. Dotychczasowy właściciel powinien także udostępnić dokumentację projektową i budowlaną oraz protokół odbioru, choć w przypadku starych domów nie zawsze jest to możliwe.

W przypadku zakupu domu od dewelopera strony podpisują umowę deweloperską. Jest ona sporządzana jeszcze przed powstaniem domu. W umowie deweloper zobowiązuje się do przeniesienia własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym na nabywcę, a nabywca w zamian zobowiązuje się do świadczenia pieniężnego. Elementy umowy deweloperskiej są określone w art. 22 Ustawy deweloperskiej. Należą do nich m.in.:

• termin przeniesienia prawa własności na nabywcę;
• terminy rozpoczęcia i zakończenia budowy;
• harmonogram wpłat dokonywanych przez nabywcę;
• opis cech i położenia domu;
• informacja o ochronie finansowej nabywcy (rachunek powierniczy);
• prospekt informacyjny, stanowiący załącznik do umowy, zawierający informacje na temat dewelopera i jego doświadczenia, inwestycji i jej otoczenia, standardu wykończenia itp.

Umowa przedwstępna jest innym dokumentem niż umowa deweloperska. Jest ona zobowiązaniem stron do zawarcia umowy sprzedaży w przyszłości. Zabezpiecza prawa stron na wypadek wycofania się jednej z nich z transakcji. Zwyczajowo w umowie przedwstępnej zastrzega się także wpłatę pewnej kwoty przez kupującego na rzecz sprzedającego – może to być zadatek bądź zaliczka. Zadatek może być zatrzymany przez sprzedającego, jeśli kupujący nie wykona umowy. Natomiast w sytuacji, gdy do zawarcia umowy nie dojdzie z winy sprzedającego, jest on zobowiązany do zwrotu kwoty dwukrotnie wyższej. Zaliczka natomiast podlega zwrotowi w każdym przypadku, gdy umowa nie dojdzie do skutku, niezależnie od tego, która strona się wycofuje.

Jeśli zakup domu ma być finansowany kredytem hipotecznym, należy dopełnić formalności związanych z kredytem. W tym celu trzeba dostarczyć do banku wymagane dokumenty i złożyć wniosek kredytowy. Jeśli decyzja banku będzie pozytywna, dokumenty, które to poświadczają, należy wziąć ze sobą na podpisanie umowy sprzedaży mieszkania. Następnie składamy wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej. Bank uruchamia kredyt po otrzymaniu umowy sprzedaży oraz potwierdzenia złożenia wniosku o wpis hipoteki. Więcej o kredycie hipotecznym dowiesz się z naszego "Poradnika kredytowego".

Należy pamiętać, że umowa sprzedaży domu musi być zawsze zawarta w formie aktu notarialnego. Przy tym trzeba uregulować dodatkowe koszty wymienione wcześniej (opłaty notarialne i sądowe).

Formalności po zakupie domu obejmują:

• spisanie protokołu odbioru;
• w przypadku zakupu od dewelopera – drugi odbiór nieruchomości po usunięciu ewentualnych usterek stwierdzonych podczas pierwszego odbioru;
• złożenie formularza IN-1 (Informacja o nieruchomościach i obiektach budowlanych) w urzędzie miasta lub gminy;
• złożenie formularza ZAP-3 (Zgłoszenie aktualizacyjne osoby fizycznej będącej podatnikiem) w urzędzie skarbowym;
• zameldowanie się;
• zgłoszenie do dostawców mediów w celu przepisania liczników; w razie potrzeby także wypowiedzenie umów z dostawcami w poprzednim miejscu zamieszkania;
• przekazanie informacji o nowym adresie instytucjom i usługodawcom;
• zgłoszenie do jednostki odpowiedzialnej za wywóz śmieci.

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.