W ciągu ostatnich dwóch lat polski rynek nieruchomości przeszedł wiele wstrząsów i bardzo się zmienił. Pandemia i wojna na Ukrainie to wydarzenia bezprecedensowe, które miały ogromny wpływ na branżę mieszkaniową. Sytuacja dawno nie była tak dynamiczna i niepewna. Jak wyglądały przemiany od czasu, gdy inwestycja w mieszkanie była popularnym i stosunkowo prostym sposobem na pewny zysk?

Wirus, który zmienił wszystko

Przed pandemią ceny mieszkań rosły i to na tyle, że pojawiały się głosy ostrzegające przed bańką cenową. W tamtym okresie, zdaniem analityków, podwyżki były spowodowane dobrą koniunkturą i wzrostem dochodów. Począwszy od 2020 spodziewano się wygaszenia trendu, a ceny mieszkań rzeczywiście zaczęły spadać. W marcu 2020 wykryto w Polsce pierwszy przypadek koronawirusa i po zaledwie tygodniu zamknięto uczelnie, urzędy i zawieszono działalność wielu firm. Stancje zwykle zajmowane przez żaków zaczęły świecić pustkami, a wielu inwestorów prywatnych odłożyło w czasie zakupy mieszkań i przeprowadzki. Nietrudno się domyślić, jak wpłynęło to na stawki najmu i ceny lokali.

Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera

W najczarniejszym scenariuszu ceny miały spaść o jedną piątą. Z perspektywy widać jednak, że polski rynek nieruchomości jest bardzo elastyczny i nieprzewidywalny. Z danych za rok 2020 przekazanych przez NBP dowiadujemy się, że dynamika wzrostu cen spadła, ale dużo mniej niż oczekiwano. Dla nowych mieszkań wyniosła 7,5% r/r wobec 10,6% r/r w 2019 r., a na rynku wtórnym 11,2% wobec 11,5% w rekordowym 2019 r. Warto zaznaczyć, że w omawianym okresie w kilku miastach ceny mieszkań z drugiej ręki były wyższe niż lokali deweloperskich. Wskazuje to na aktywność inwestorów.

Czynsze w miastach studenckich i miejscowościach wypoczynkowych oraz turystycznych spadły, ale według danych Eurostatu w całym kraju w styczniu 2021 r. były o 2,1% wyższe niż w roku 2019. Pandemia okazała się też okresem wzmożonej pracy dla deweloperów. W całym 2020 urzędy wydały pozwolenia na budowę 171,6 tys. mieszkań, co stanowiło najlepszy wynik od czasu PRL (w 2021 roku pozwoleń było 340,6 tys.).

Mniejsze, ale stałe podwyżki cen, to skutek wysokiego popytu na mieszkania nawet w czasie pandemii. W tamtym momencie lokaty były już nieopłacalne. W 2019 znacząco wzrosła płaca minimalna, a mieszkanie nadal było sposobem na zainwestowanie pieniędzy zaoszczędzonych w czasie lockdownów. Konsumpcja spadła w tamtym okresie o 3%. Tymczasem rentowność mieszkania na wynajem - nawet po potrąceniu podatku – wynosiła średnio 5-6% rocznie i to mimo spadku stawek czynszów w wielu miastach.

Mieszkania na sprzedaż

O mieszkanie coraz trudniej, czyli wzrosty cen i inflacja

W październiku 2021 Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała się na pierwszą z serii podwyżek stóp procentowych (z 0,1 do 0,5%). W ramach walki z inflacją wrzesień 2022 przyniósł kolejną, 11. już korektę tych wartości i idącą za tym podwyżkę WIBOR-u. Ostatnio stopy procentowe zostały podniesione o 0,25 i wynoszą 6,75%. Ta wartość znacząco podnosi raty kredytów mieszkaniowych bazujących na zmiennym oprocentowaniu. To nie tylko skutecznie zniechęca nowych kupujących, ale i utrudnia sytuację obecnych kredytobiorców. Spadek popytu spowodowany zacieśnieniem polityki pieniężnej jest nieunikniony.

Sytuację dodatkowo utrudniają rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego ogłoszone w marcu 2022. Zalecenia dotyczą zmian w zasadach wyliczania zdolności kredytowej. Dotyczy to bezpośrednio ryzyka związanego z pożyczką i mocno ogranicza możliwości kredytowe wielu polskich rodzin. Analitycy mówią wprost, że osoby posiadające dzieci mogą w obecnych warunkach pozwolić sobie na mieszkanie o nawet połowę mniejsze niż jeszcze przed pandemią. A wszystko to przy ciągłym wzroście wynagrodzeń, który jednak trudno odczuć wskutek inflacji. Według specjalistów w całym 2022 ma wynosić ona 13,7%.

Od marca 2022 banki muszą uwzględniać w wyliczeniach ryzyka stopy procentowe o 5% wyższe niż wynosi ich wartość w dniu złożenia wniosku. W czasie pandemii ten bufor był o połowę mniejszy. Sytuacja ta stwarza poważny problem z zakupem mieszkania o metrażu spełniającym potrzeby rodziny.

Niepokoje geopolityczne i nowe szanse w branży

Gdy 24 lutego rozpoczęła się inwazja Rosji na Ukrainę, nikt nie wiedział, jakie skutki przyniesie to dla państw ościennych. W wyniku wojny do naszego kraju trafiło do tej pory kilka milionów uchodźców. Taka ilość ludzi musiała wpłynąć na Polską mieszkaniówkę. I wpłynęła, szczególnie na najem. W sierpniu 2021 za kawalerkę w Warszawie płaciło się średnio 1860 zł, a dziś już 2800 zł.

Oczywiście napływ ludności zza wschodniej granicy to nie jedyny powód drożyzny, ale z pewnością ma to znaczenie. Szczególnie w sytuacji, gdy potrzeby mieszkaniowe Polaków tak trudno obecnie zaspokoić. Osoby, które boją się rosnących kosztów kredytu lub nie mają wystarczającej zdolności kredytowej, również zwracają się w stronę najmu, generując dodatkowy popyt. Tymczasem ceny mieszkań powoli się stabilizują, ponieważ - szczególnie na duże lokale - brak chętnych. To właśnie sprawia, że deweloperzy coraz częściej myślą o inwestycjach przeznaczonych pod najem. O tym, że plany są konkretne, świadczy apel Polskiego Związku Firm Deweloperskich o wprowadzenie podatkowej „ulgi na wynajem”.

Aktualne wyzwania branży

Obecnie jednym z palących problemów branży mieszkaniowej są rosnące koszty utrzymania lokali. Problemy z energią i rosnące koszty transportu mogą okazać się równie przytłaczające jak szybujące raty kredytów. Wysoka inflacja i podwyżki czynszów w spółdzielniach sprawiają, że nie tylko najem staje się coraz droższy. W związku z tym według analityków ustabilizowanie kosztów utrzymania lokali może być, oprócz walki z inflacją, najważniejszym zadaniem rządu.

Rosnące ceny energii elektrycznej i ogrzewania wpędzają w kłopoty nie tylko kolejne spółdzielnie, ale i ich mieszkańców. Równocześnie problemy z kredytem, a tym samym zdobyciem mieszkania, zmuszają wiele osób do drogiego najmu zbyt ciasnych mieszkań. Rozwiązaniem mogą okazać się stabilny najem instytucjonalny lub programy rządowe realnie wspierające kredytobiorców.

Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Michalina Janyszek - Specjalistka od nieruchomości z mocno humanistycznym zacięciem. Jako polonistka z wykształcenia, a z powołania poetka oraz tłumaczka, doskonale operuje słowem, co wykorzystuje do popularyzowania branżowej wiedzy.