Postępujący spadek liczby młodych osób zainteresowanych nowymi mieszkaniami, rosnące koszty budowy, stopniowy zanik standardu deweloperskiego na rzecz apartamentów wykończonych pod klucz, przerzucenie się z budowy bloków na domy jednorodzinne, rozwój najmu instytucjonalnego… – to wyzwania, przed którymi może stanąć sektor deweloperski.

Rok 2021 był dla deweloperów bardzo dobry pod względem sprzedażowym, a dla niektórych był nawet najlepszy w historii. Rekordowe wolumeny sprzedaży, duża liczba rozpoczętych inwestycji oraz wysokie zainteresowanie mieszkaniami sprawiły, że nastroje były optymistyczne. Branża nie mogła narzekać na brak popytu dzięki historycznie niskim stopom procentowym, wysokiej inflacji i wzmożonej aktywności inwestorów. Na rynku nieruchomości pojawiło się też wielu nowych klientów gotówkowych (chcących chronić w ten sposób swoje oszczędności) oraz firm specjalizujących się w tzw. flippingu mieszkań. Było wielu, którzy chcieli wejść do pędzącego pociągu.

Po tak gorącym okresie warto zastanowić się, jaki może być 2022 r. i jakie wyzwania czekają deweloperów. Zdecydowana większość ekspertów stawia teraz na wyhamowanie popytu. Jest to poniekąd naturalne po tak rozgrzanych miesiącach, jest to też reakcja na sukcesywne podnoszenie stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. Panuje też powszechna opinia, że spora część klientów, którzy mieli wydać gotówkę, już to zrobiła. Także firmy skupujące i remontujące mieszkania już nie są tak chętne na zakup nieruchomości po wysokich cenach w obawie o niską rentowność. Rynek stoi również pod znakiem zapytania w związku z zapowiadanym opodatkowaniem pustostanów oraz szybkiej, spekulacyjnej sprzedaży. Zapowiedzi Ministerstwa Finansów zmuszają inwestorów i spekulantów do głębszego zastanowienia się nad nowymi zakupami.

Młodzi mocniej skręcą na rynek najmu?

Negatywnym zjawiskiem, które zaobserwowano w biurach sprzedaży deweloperów, jest drastyczny spadek młodych osób zainteresowanych kupnem mieszkań. Przyczyny? Po pierwsze, oczywiście, wysokie ceny. Dla przykładu, różnica w cenie 60-metrowego mieszkania w Szczecinie w porównaniu do 2018 r. to ponad 200 tys. zł. W Warszawie w ubiegłym roku cena nowego mieszkania o powierzchni 50 mkw. rosła tygodniowo o 775 zł, w Łodzi o 1000 zł, a w Gdyni aż o 1720 zł. Po drugie, wynagrodzenia młodych roczników nie nadążają za cenami. Po trzecie, spadek zdolności kredytowej spowodowany wzrostem stóp procentowych.

Młodzi, bez pomocy rodziców, będą prawdopodobnie zmuszeni wejść mocniej na rynek najmu. Ten trend z każdym rokiem może się nasilać, a zagraniczne fundusze, które już przeanalizowały sytuację, chcą wykorzystać okazję i kupują pakiety mieszkań pod wynajem instytucjonalny. Jest on w Polsce potrzebny, aby sprofesjonalizować ten rynek. Przy braku możliwości kupna własnego mieszkania, młodzi będą szukać stabilnego najmu na lata, a takiego nie jest w stanie zagwarantować Kowalski, którego plany mogą się zmienić z dnia na dzień i może on w każdej chwili wypowiedzieć umowę. Do najmu instytucjonalnego zapewne będą kolejki, ponieważ daje on stabilizację mieszkaniową potrzebną do dalszego rozwoju. Najem od funduszu ma też inne zalety, takie jak błyskawiczna naprawa usterek czy przejrzysty system opłat oparty na profesjonalnych aplikacjach.

Do najmu instytucjonalnego będą kolejki, ponieważ daje on stabilizację mieszkaniową.

Opinia, że fundusze wykupują całe osiedla i zabierają większość mieszkań z rynku, jest mocno przesadzona – stały się one kozłem ofiarnym obecnej sytuacji cenowej. Aktualnie ich udział w całym rynku najmu w Polsce wynosi poniżej 1%. Tak naprawdę to drobni inwestorzy i spekulanci w większości nakręcili rynek, skupując jednorazowo po kilka, kilkanaście mieszkań. Takich inwestorów było w skali naszego kraju bardzo wielu, praktycznie w każdym mieście. Tylko w 2020 i 2021 r. Polacy kupili kilkadziesiąt tysięcy mieszkań inwestycyjno-spekulacyjnie. Tymczasem w najmie instytucjonalnym jest około 7 tys. lokali, a do 2025 r. ma być ich około 25 tys.

Co z terminami nowych projektów?

Problemem, z którym zetknie się branża deweloperska, jest stale rosnący koszt budowy połączony ze spadkiem popytu na mieszkania. To, co wydarzyło się z cenami większości materiałów budowlanych, można śmiało nazwać inflacyjnym armagedonem.

2022 r. będzie dla wielu deweloperów czasem obserwacji i próby utrzymania marż mimo prognoz spadku popytu sięgającego nawet 30%. Budowlana stagflacja może mocno pukać do drzwi. Postawi to deweloperów przed ważnymi decyzjami dotyczącymi szczególnie terminów rozpoczynania kolejnych projektów. Większość mieszkań na 2022 r. jest już zakontraktowana przez klientów. Duża podaż pojawi się w 2023 i 2024 r., budowana po nowych cenach i na nowo zakupionych gruntach. Jeżeli sprzedaż tych mieszkań będzie poniżej oczekiwań deweloperów, najprawdopodobniej nastąpi spadek liczby kolejnych budów w oczekiwaniu na odpowiedni poziom wyprzedania obecnej oferty.

Jeszcze większy rozjazd cenowy?

Nowy rok to również przełomowy czas, w którym mieszkania z rynku pierwotnego mogą nie być już benchmarkiem dla rynku wtórnego. Do tej pory mieszkania z drugiej ręki podążały cenowo za tymi nowymi. Spora część z nich została sprzedana za stosunkowo wysoką cenę, nieadekwatną do ich jakości, korzystając jedynie z atmosfery panującej na rynku. Teraz będzie się to odwracać i w niedalekiej przyszłości stworzą się dwa względnie niezależne rynki o wyraźnej różnicy cenowej sięgającej minimum 30%. Jeżeli więc ktoś chce wypatrywać okazji zakupowej, to pojawi się ona prawdopodobnie na rynku wtórnym.

Wszystko wskazuje na to, że rynek pierwotny obierze swoją własną ścieżkę. Trend powoli idzie w kierunku malejącej liczby nowych mieszkań, które będą trzymały wysoką cenę. Przyczyny to m.in.: brak gruntów pod zabudowę w korzystnych lokalizacjach, stale rosnący koszt wytworzenia metra kwadratowego, dodatkowe podatki, restrykcyjne wymogi energetyczne dotyczące nowych projektów oraz składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. W konsekwencji, nowe mieszkania będą prawdopodobnie towarem dla zamożniejszej części społeczeństwa, tak jak jest już w większości zachodnioeuropejskich krajów. Na pewno jest część klientów, którzy wybiorą tylko mieszkanie w nowoczesnym budownictwie i będą w stanie za ten produkt więcej zapłacić.

Nowe mieszkania będą prawdopodobnie towarem dla zamożniejszej części społeczeństwa.

Niewykluczone, że standard deweloperski będzie stopniowo zanikał na rzecz apartamentów wykończonych pod klucz. Z racji tego, że nowe mieszkania mogą być produktem premium, to podążając za oczekiwaniami i wygodą nabywców, większość mieszkań z oferty będzie gotowa do zamieszkania.

Czeka nas era domów?

Z roku na rok, wraz z uzupełnieniem luki mieszkaniowej, zanikać będzie również zjawisko kupowania dziury w ziemi. Bardzo prawdopodobne jest więc sprzedawanie mieszkań po pozwoleniu na użytkowanie, czyli „what you see is what you get”. Nastąpi też znaczne podniesienie jakości budynków i części wspólnych. Prestiż inwestycji będą podnosić rozwiązania ekologiczne oraz technologiczne, które, oczywiście, znacznie zwiększą koszt budowy, ale będą to projekty dla zamożniejszej części społeczeństwa.

Ponadto, bardzo prawdopodobne jest, że część deweloperów przerzuci swoją działalność z budowy budynków wielorodzinnych na domy jednorodzinne pod miastem. Już teraz zauważalne jest sondowanie rynku i rozglądanie się firm za bankiem ziemi pod takie inwestycje. Wszystko wskazuje na to, że wraz z rozwojem i bogaceniem się społeczeństwa czeka nas więc era domów. Spoglądając na dane sprzedażowe dotyczące gruntów i liczbę pozwoleń na budowę, można stwierdzić, że ten trend się już zaczął i będzie nadal postępować.

Wraz z rozwojem i bogaceniem się społeczeństwa czeka nas era domów jednorodzinnych.

Podsumowując: całe szczęście, że sprzedażowe szaleństwo powoli dobiega końca, ponieważ w długim okresie nikomu ono nie służy. Najlepszy rynek to ten stabilnie rosnący i przewidywalny, zarówno dla dewelopera, jak i klienta.

Tomasz Narkun - obserwator i analityk rynku mieszkaniowego. Z branżą związany od 2003 r., obecnie jako dyrektor i pełnomocnik jednego z największych deweloperów w zachodniej Polsce. W spółkach deweloperskich przechodził poszczególne szczeble rozwoju, począwszy od sprzedaży, doradztwa i udziału w konsultacjach projektowych, aż po cały proces budowlany. Sprzedał ponad 2500 lokali mieszkalnych i apartamentów nad morzem. Prywatnie jest też inwestorem w zakresie budowy domów.