Jakimi prawami rządzi się rynek nieruchomości? Czy ceny działek dalej będą rosnąć? Czy w 2022 pojawi się więcej mieszkań? Czy boom mieszkaniowy się kończy, a Polacy będą mogli zacząć negocjować ceny?

O to, w jakiej kondycji jest rynek nieruchomości i jego poszczególne segmenty zapytaliśmy pośredników nieruchomości z ponad 30-letnim doświadczeniem w branży: Joannę Lebiedź, ekspertkę Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, oraz Zbigniewa Kubińskiego, honorowego prezydenta Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości. Podczas spotkania podzielili się swoją opinią, czego możemy się spodziewać na rynku w porównaniu do kryzysu z 2008 roku.

Rozmowa odbyła się podczas spotkania online pt. „Nastroje w branży nieruchomości w IV kw. 2021 r. Trendy i prognozy” zorganizowanego przez portal Nieruchomosci-online.pl w dniu 25.01.2022 r.

Obejrzyj nagranie 40-minutowej rozmowy ze ekspertami

Czy stoimy już w obliczu tąpnięcia na rynku nieruchomości?

Joanna Lebiedź, opierając swoją wiedzę na długoletniej pracy jako pośrednik w obrocie nieruchomościami, podkreśla, że rynek nieruchomości jest rynkiem o dużej bezwładności, z długim czasem reakcji na zmianę trendu, np. zmianę cen.

– Bez wątpienia byliśmy w momencie boomu na rynku, szaleńczego pędu po nieruchomości, który wybuchł wraz z początkiem pandemii. Obecnie widzimy już pewne wyhamowywanie, głównie popytu. Coraz mniej jest na rynku inwestorów, którzy już zdążyli zainwestować zgromadzone oszczędności w nieruchomości, jak również rynek nasycił się już w segmencie sprzedaży domków i działek rekreacyjnych – zauważa ekspertka Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

Jak dodaje Zbigniew Kubiński, w analizowanym okresie mamy do czynienia z naturalną sezonowością, czyli zimowym wyciszeniem, szczególnie w segmencie najmu i prognozowanym wiosennym przebudzeniem, np. w segmencie działek.

– Należy jednak zjawiska związane z sezonowością oddzielić od tych zjawisk zależnych od kondycji gospodarki. Przede wszystkim nie przeceniałbym wpływu Polskiego Ładu na rynek nieruchomości. Ciekawe dla rynku może być finansowanie dopłat do wkładu własnego. Jednak projekt ten dotyczy tylko wycinka rynku – zarówno klientów mniej zamożnych, jak i wyszczególnionego segmentu tanich mieszkań, zatem jego wpływu na dalszy wzrost cen nie widzę – komentuje Zbigniew Kubiński.

Zdaniem Zbigniewa Kubińskiego duże zmiany czekają rynek najmu. Ekspert PPRN przede wszystkim zwraca uwagę na obniżająca się rentowność takich inwestycji: – Według niektórych raportów, które odnoszą się nie tylko do Polski, ale i całej Europy, wzrost cen mieszkań czterokrotnie przewyższa wzrosty czynszów. Dotychczas opłacało się kupić mieszkanie, a następnie wynajmować je, aby dochodem z najmu spłacać ratę kredytu. Teraz jednak te nożyce rozwierają się i może dojść do sytuacji, że najem inwestycyjny będzie powoli wygasał. Jeżeli te wielkości się rozjadą – ceny mieszkań będą wysokie, a uzyskiwane czynsze niskie – może się okazać, że takie inwestowanie przestanie być opłacalne. Może wymusić to konieczność spieniężenia tych mieszkań.

Podsumowując sytuację w branży oczami specjalistów, mamy do czynienia z powolnym wyciszaniem się euforii zakupowej. Jednak uspokojenie rynku nieruchomości nie oznacza, że stoimy na krawędzi dołka.

Wyciszanie rynku będzie wzmacniane trudnością z uzyskaniem finansowania, wzrostem kosztów kredytu i kosztów utrzymania nieruchomości. Jednak symptomów spadku cen nie ma.

– Analizując sytuację gospodarczą, nie obawiałbym się o przyszłość i kondycję branży. Jednak istnieją obecnie zagrożenia, które mogą drastycznie wpłynąć na gospodarkę wolnorynkową. W obliczu konfliktu zbrojnego czy emigracji z krajów dotkniętych konfliktem rynek zmieni się diametralnie, czego, mam nadzieję, unikniemy – podsumowuje Kubiński.

Czy w obliczu końca boomu na rynku nieruchomości Polacy będą mogli zacząć negocjować ceny?

Okres ostatnich dwóch lat charakteryzował się tym, że w przypadku najciekawszych nieruchomości mieliśmy do czynienia z licytacją, czyli przebijaniem oferty wyższą ceną. Jak twierdzą specjaliści, powoli dochodzimy do ściany, szczególnie w sytuacji, kiedy mamy już mocno przebrane oferty.

– Mamy do czynienia z sytuacją, w której oferty na rynku działek są przebrane i zostały te najdroższe. Ponieważ jest ich niewiele, nadal są przedmiotem zainteresowania klientów. Także działek nadających się na budownictwo wielorodzinne praktycznie już nie ma. A jeżeli są, to perełki, o które walczą deweloperzy – mówi Zbigniew Kubiński.

Joanna Lebiedź dodaje: – Działki budowlane w mieście zawsze cieszyły się dużym powodzeniem, kłopotem było znalezienie takiej inwestorowi, a nie żeby się ona sprzedała. Natomiast działki, które wywindowały się cenowo po roku 2007-2008, przynajmniej w Warszawie i okolicach, długo były towarem, który „kisił się” i tak było do początku pandemii. Ci, którzy wraz z jej początkiem jako pierwsi zorientowali się, że należy inwestować w grunty, mieli jeszcze szansę kupić je w rozsądnych cenach. A w tej chwili, jeżeli chodzi o poziom cen, dochodzimy już do ściany

Obecnie na rynku dostępne są oferty, które są przeszacowane cenowo. Rolą pośrednika jest skonfrontowanie oczekiwań sprzedającego z rzeczywistością.

– Powoli powracamy do sytuacji, kiedy albo właściciele sprzedadzą nieruchomość za tyle, ile jest w stanie zapłacić klient, albo zostają z tym towarem. Żaden kupujący nie zaakceptuje za wysokiej ceny, tylko dlatego, że właściciel potrzebuje spłacić zobowiązanie. Argumentem są ceny porównywalnych transakcji – podsumowuje Joanna Lebiedź.

Obejrzyj całą rozmowę

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal ogłoszeniowy z największą liczbą ofert nieruchomości z całej Polski – w największych miastach i w mniejszych gminach. To tu szybko i wygodnie znajdziesz mieszkanie, dom lub działkę, które będą dopasowane do Twoich potrzeb i możliwości finansowych, przy całkowitym braku reklam. Tu zyskasz pełny obraz rynku, a w podjęciu trafnej decyzji pomogą Ci najdokładniej zaprezentowane nieruchomości i kompleksowa baza wiedzy. Portal plasuje się na najwyższych pozycjach w wyszukiwarce Google. Dzięki temu odwiedza go ok. 3 mln poszukujących miesięcznie.