O pustostanach, problemach pospadkowych i planach budowania tego, czego podobno brakuje.

W statystykach pojawiają się regularnie dane na temat przeludnienia polskich mieszkań, miejsca Polski w rankingach liczby mieszkań na tysiąc mieszkańców, politycy mówią, ile to jeszcze trzeba zbudować. Z drugiej strony każdy człowiek zainteresowany nieruchomościami może wskazać puste mieszkania i domy, a niektórzy aktywnie starają się je kupować. Jak korzystamy z mieszkań, ile mamy pustych i jak to w ogóle liczyć?

Puste czy niezamieszkane? Statystyki i definicje

Pustostan to pojęcie z zakresu najmu: mieszkanie niemające aktualnie przypisanego najemcy. Najczęściej jest stosowane przez gminy do zestawień statystycznych dotyczących mieszkań w ich zasobach i stosuje się je do lokali niewynajętych: ze względu na remont, zły stan techniczny, inne problemy. Pustostanami mogą być mieszkania zakładowe i służbowe, na które nie ma aktualnie przydziału żaden pracownik. Pustostany w końcu można mieć w najmie rynkowym mieszkań.

W 2018 roku w zasobach gmin w całej Polsce było 54 206 mieszkań niezamieszkanych. Cały zasób mieszkań gminnych wynosił 840 373, czyli pustostany stanowiły niewiele ponad 6%¹.

A jeśli mamy większość właścicieli, to kiedy możemy uznać, że mieszkanie lub dom jest puste? Wyjeżdżamy na urlop, czasem na dłużej do innych zajęć: do pracy, opieki nad bliskimi, na studia, na kontrakt, nawet za granicę. Często wciąż jesteśmy zameldowani w „naszym” mieszkaniu, czyli jakoś je wykorzystujemy – choćby mamy tam swoje rzeczy. Czy ktoś inny, z rodziny lub w ramach najmu, mógłby tam mieszkać? Często tak, można byłoby w takim miejscu zapewnić komuś mieszkanie. Dla wspólnot rosnącym problemem są mieszkania po osobach zmarłych, bez ujawnionych właścicieli i z rosnącymi długami, często pełne jeszcze rzeczy i mebli. Ale definicje „niezamieszkałego mieszkania” są różne.

Do celów statystycznych przyjęto przed Spisem Powszechnym w 2002 roku proste rozróżnienie: jak ktokolwiek jest zameldowany lub w danym mieszkaniu, w momencie spisu, przebywa ktoś na stałe, to jest to lokal zamieszkały. Brak osób zameldowanych i osób wskazujących dany lokal jako miejsce stałego pobytu oznacza mieszkanie niezamieszkałe². Inne definicje mają ubezpieczyciele: pytają najczęściej, czy mieszkanie lub dom są zamieszkałe stale czy może okresowo, i na tej podstawie dobierają stawkę. Gminy mogą wypowiedzieć umowę najmu mieszkania, jeśli lokator nie zamieszkuje w nim dłużej niż rok. GUS podaje dane dotyczące wszystkich niezamieszkałych mieszkań i domów raz na 10 lat, szczegółową informację uzyskamy prawdopodobnie po najbliższym Spisie Powszechnym w 2021 roku, a na razie mamy dane z 2011 roku.

fot. Devon Rockola / pexels.com

Mieszkanie nie do zamieszkania

Wszyscy mamy jakieś pojęcie tego, czym jest mieszkanie, ale okazuje się, że dokumenty mogą od tego znacznie odbiegać. Istnieje wiele mieszkań, które toaletę mają przy schodach w częściach wspólnych budynku lub nawet w podwórzu, domów bez kanalizacji, i takie lokale najczęściej są wymieniane w statystykach jako „substandardowe”. Woda i kanalizacja to tylko jeden z trzech największych problemów, pozostałe to niedostateczne ogrzanie i przeludnienie mieszkań. Na razie nie bada się komfortu cieplnego w ogóle, czyli również odpowiedniej temperatury w mieszkaniach latem, a upały stają się coraz większym problemem, co pokazują pączkujące na elewacjach klimatyzatory.

Spis Powszechny 2011: 534,7 tys. mieszkań niezamieszkanych (4% wszystkich) w zamieszkanych budynkach, plus 479,5 tys. niezamieszkanych budynków (8% wszystkich), w których znajdowało się przynajmniej jedno mieszkanie³.

2018 rok: brak wodociągu w 3,1% mieszkań, brak ustępu – 6,2%, brak łazienki – 8,5%, brak centralnego ogrzewania – 17,4%⁴.

Mamy zatem mieszkania nienadające się do mieszkania, ale mamy również budynki oficjalnie niemieszkaniowe, ale zamieszkiwane stale: domy całoroczne na działkach rekreacyjnych i w ogrodach działkowych, budynki i przestrzenie gospodarcze przerobione na mieszkania bez zmiany ich przeznaczenia w dokumentach. Nie można się przeważnie zameldować w takim lokalu⁵, ale wszystkie te miejsca spełniają funkcję mieszkania. Dla tej kategorii nie ma właściwie żadnych statystyk, nie wiadomo, ile osób może mieszkać poza oficjalnym zasobem mieszkaniowym, ale w dobrych warunkach.

Turysta zamiast mieszkańca

Wcześniej wymieniona była kategoria mieszkań zamieszkiwanych czasowo, i ten segment w ostatnich latach szybko się rozwijał, głównie w miastach jako mieszkania wynajmowane na doby. Poza miastami jednak jest też coraz więcej domów i mieszkań nie „na stałe”, czyli domów i mieszkań wakacyjnych, drugich domów służących rekreacji. Wspomniane wyżej upały skłaniają i starszych, i młodszych do ucieczki latem ze „szklanych domów” do zieleni, na potrzeby takich wyjazdów przystosowuje się niezamieszkałe już na stałe domy na wsi, buduje grupy domków w sąsiedztwie wody i wartościowych przyrodniczo terenów. Powodzeniem cieszą się mieszkania w blokach w małych nadmorskich miejscowościach, a często główny inwestor oferuje potem jeszcze obsługę najmu takich domów i mieszkań, poza okresami pobytu właścicieli.

fot. Aleksandar Pasaric / pexels.com

W dużych miastach turyści chętnie korzystają z możliwości noclegu w mieszkaniach, a stali mieszkańcy coraz bardziej odczuwają to jako uciążliwe. Turyści zmieniają charakter okolicy, korzystają z innych usług niż stali mieszkańcy, ze względu na funkcjonowanie w „trybie wakacyjnym” hałasują podczas ciszy nocnej. W dużych ośrodkach, do których przyjeżdża sporo osób na dłużej, poszukując pracy lub ze względu na naukę, mieszkania zajmowane przez turystów budzą wielkie emocje. Bardzo trudno jest w Polsce dokładnie określić liczbę mieszkań nieużywanych w celach mieszkaniowych, porównując jedynie liczbę ofert w znanych serwisach w proporcji do liczby mieszkań można uznawać, że jeszcze nie mamy takiego nasycenia najmem na doby jak Amsterdam czy Barcelona⁶.

Airbnb w Warszawie, kwiecień 2019: Liczba aktywnych ofert: 5470, w przeliczeniu 3,15 na 1000 mieszkańców⁷.

Zamieszkanie zbiorowe

Poza mieszkaniami i domami wielu ludzi mieszka, często na stałe, w budynkach zakwaterowania zbiorowego. Mogą to być akademiki, domy zakonne, ośrodki opiekuńcze dla bardzo młodych i tych starszych lub niesamodzielnych, kwatery pracownicze, noclegownie. W związku ze starzeniem się społeczeństwa i nowymi trendami wśród młodych na colivingi i akademiki dla niestudentów, możliwe, że z takich form korzystać będzie więcej osób niż obecnie. Na razie to zjawisko marginalne, ale warto pamiętać o tej możliwości zamieszkiwania nie w zasobach mieszkaniowych.

Wg Spisu Powszechnego w 2011 roku w budynkach zamieszkania zbiorowego przebywało na stałe 23,9 tysiąca osób⁸. Stanowiło to 0,06% ludności Polski.

Podsumowanie

Nie jest łatwo policzyć, ile mieszkań jest rzeczywiście używanych i zamieszkiwanych na stałe, a ile jedynie okresowo i rekreacyjnie, ile z kolei jest całkiem pustych. Nasze sposoby korzystania z nieruchomości zmieniają się, wyludniają się wsie, a rosną miasta, rosną również wymagania wobec samych mieszkań i domów. Potrzebne są ulepszenia i remonty, statystycznie mamy bardzo mało wyburzeń, więc w najbliższym Spisie Powszechnym mogą pojawić się ciekawe dane. Oby politykę mieszkaniową opierano na takich danych, a nie tylko pobieżnych wyliczeniach.

Pustostanów nigdy nie zlikwidujemy całkowicie, zawsze będzie klika procent mieszkań i domów bez mieszkańców, nawet tymczasowych. To naturalny ruch na rynku nieruchomości, w obrocie i najmie. Na pewno lepiej byłoby znajdować chętnych i pokazywać możliwości wykorzystania nieużywanych mieszkań i domów do różnych celów, a w tym mogą pomagać profesjonaliści rynku nieruchomości.

¹ Dane na podstawie Banku Danych Lokalnych GUS, data dostępu 04.07.2020, obliczenie własne.
² GUS Biuro Spisów, Instrukcja metodologiczna do Narodowego Spisu Powszechnego Ludności i Mieszkań w 2002 r, GUS, Warszawa.
³ Wyliczenia własne na podstawie: GUS, Zamieszkane budynki. Narodowy Spis Powszechny Ludności i Mieszkań 2011, GUS, Warszawa, 2013, tab. 1 str. 18 i tab. 2. str. 20.
⁴ Wyliczenia własne na podstawie: GUS, Gospodarka mieszkaniowa i infrastruktura komunalna w 2018 roku, GUS, Warszawa, 2019, tablica 2, str. 14
⁵ Dla upartych istnieje procedura zameldowania w trybie administracyjnym. Jest na tyle rzadko wykorzystywana, że nie istnienie w statystykach.
⁶ Gyódi, K., Hardy, W., Mazur, J., Airbnb w Warszawie: charakterystyka rynku i wyzwania dla Miasta, badanie przeprowadzone przez zespół DELab UW na zlecenie M. St. Warszawy, czerwiec 2019.
⁷ J.w., str. 16.
⁸ GUS, Zamieszkane budynki..., tabl. 3 str. 21.

Hanna Milewska-Wilk - Mediatorka, zarządca nieruchomości, analityk rynku najmu mieszkań, socjolog i filolog. Specjalista ds. mieszkalnictwa w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów. Wcześniej związana z Mieszkanicznikiem, obecnie w Radzie Programowej Habitat for Humanity Polska i Społecznych Agencji Najmu. Ekspertka Laboratorium Rynku Najmu przy ThinkCo.