Decydując się na zakup nieruchomości, łatwo możemy dać ponieść się emocjom, szczególnie jeśli jest to inwestycja długo wyczekiwana i spełnienie naszych marzeń. Tymczasem takie emocjonalne podejście może skutkować tym, że kupimy dom bez odbioru budowlanego. Z jakimi problemami to się wiąże? Czy jednak warto taką transakcję rozważyć?

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jak sprawdzić, czy dom ma odbiór budowlany?

• Kupić dom w trakcie budowy czy już ukończony?

• Czy można kupić dom bez odbioru budowlanego na kredyt?

• Jakie są konsekwencje zamieszkania w domu bez odbioru budowlanego?

Jak sprawdzić, czy dom jest odebrany?

Odbiór domu jest formalnym zakończeniem jego budowy i powinien być dokonany zanim w domu zagoszczą jego mieszkańcy. Część dokumentów do tego potrzebnych należy gromadzić już w trakcie budowy; wtedy odbiór przebiega dużo szybciej i sprawniej. Całą procedurę rozpoczyna zgłoszenie zakończenia budowy. Dokonuje się tego poprzez zawiadomienie Powiatowego Inspektora Budowlanego, a następnie odczekanie 14 dni na wydanie przez ten organ ewentualnego sprzeciwu. Jeśli po upływie tego czasu sprzeciwu nie będzie, strona zgłaszająca zostanie o tym powiadomiona.

Domy na sprzedaż

Dokumenty niezbędne do formalnego odbioru domu:

• oryginał dziennika budowy zawierający zapis o zakończeniu budowy,
• kopia projektu budowlanego,
• protokół odbioru przyłączy kanalizacyjnych, elektrycznych oraz wodnych lub też umów podpisanych z dostawami tych mediów,
• inwentaryzacja geodezyjno-podwykonawcza (mapa wykonana przez geodetę z uprawnieniami),
• protokół odbioru instalacji gazowej, o ile takowa jest doprowadzona do budynku,
• protokół odbioru pionów wentylacyjnych oraz kominów spalinowych,
• wynik laboratoryjnego badania wody pitnej, jeśli dom podpięty jest do własnego ujęcia,
• atesty higieniczne szamba, jeśli dom nie został podłączony do kanalizacji.

Zamieszkanie w domu bez odbioru może skutkować dotkliwymi konsekwencjami finansowymi. Przed zakupem należy więc skrupulatnie sprawdzić, czy proces ten został przeprowadzony. Informację o aktualnej wysokości kary i sposobie jej wyliczania można znaleźć na stronie biznes.gov.pl.

Dokument potwierdzający, że odbioru dokonano, wydaje Inspektorat Nadzoru Budowlanego. Sprzedający powinien więc udostępnić go na życzenie kupującego. Jeśli jednak sprzedający nie posiada takiego potwierdzenia lub istnieją inne przeciwwskazania powodujące, że nie może go przedstawić, kupujący fakt odbioru może sprawdzić w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego kierując tam stosowne zapytanie. Na odpowiedź oczekuje się z reguły do 4 tygodni. Trzeba pamiętać, że brak takiego dokumentu u sprzedającego nie znaczy od razu, że dom nie został odebrany. Potwierdzenie mogło po prostu zaginąć albo nie zostało przekazane przez pierwotnego właściciela, jeśli dom był już przedmiotem sprzedaży.

Kupić dom w trakcie budowy czy już ukończony?

Zakup domu w trakcie budowy może być atrakcyjną ofertą i szansą na nabycie nieruchomości w konkurencyjnej cenie. Jednak wiąże się to z większym ryzykiem, a także koniecznością dopełnienia dodatkowych formalności. Rozważając taki zakup, należy przede wszystkim upewnić się, czy sprzedający nie jest deweloperem, który chce uniknąć przepisów ustawy deweloperskiej. Deweloperem będzie sprzedający, który transakcji chce dokonać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej oraz taki, który domaga się zapłaty części ceny przed finalizacją sprzedaży.

Poza tą kwestią należy sprawdzić również stan techniczny budynku oraz ustalić, jaki czas temu budowa się rozpoczęła. Prawdopodobieństwo, że obiekt będzie posiadał jakieś usterki, jest bowiem bardzo duże w przypadku zakupu domu, którego budowa się jeszcze nie zakończyła. Jeśli nie mamy doświadczenia w branży budowlanej, warto zabrać ze sobą na takie oględziny fachowca, który będzie wiedział, na co należy zwrócić uwagę.

Dokumenty potrzebne do sprzedaży domu w trakcie budowy:

• pozwolenie na budowę,
• dokumentacja techniczna budynku wraz z projektem budowlanym,
• dziennik budowy, w którym przerwy w zapisach nie mogą być dłuższe niż 3 lata, tyle bowiem ważne jest pozwolenie na budowę, a po upływie tego czasu konieczne jest uzyskanie ponownego,
• dokument potwierdzający fakt nabycia działki budowlanej,
• aktualny odpis z księgi wieczystej nieruchomości,
• aktualny wypis i wyrys z rejestru gruntów,
• aktualne zaświadczenie o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, albo zaświadczenie o braku takiego planu,
• protokół z odbioru instalacji, jeśli takie zostały już wykonane.

Nie oznacza to oczywiście, że dom ukończony należy brać za pewnik i nie wymaga on sprawdzenia. Podobnie jak w przypadku domu w trakcie budowy, również i tu trzeba sprawdzić stan techniczny budynku. Dodatkowo konieczne jest zweryfikowanie jego stanu prawnego, czyli przejrzenie treści księgi wieczystej nieruchomości. Znajdziemy tam informacje nie tylko o właścicielach, ale również o roszczeniach osób trzecich wobec nieruchomości, takich jak służebności czy hipoteka. W księdze widnieją także wpisy o postępowaniach egzekucyjnych toczących się wobec nieruchomości, albo o wpływie wniosków mających zmienić jej treść, w tym wniosków o uzgodnienie treści księgi ze stanem faktycznym. Jest to więc najlepsze i najbardziej wiarygodne źródło informacji o domu, którego zakup rozważamy.

W obu jednak przypadkach należy zweryfikować stan prawny działki, a także to, czy osoba podająca się za właściciela, faktycznie nim jest. Ważny jest również plan zagospodarowania przestrzennego, który sprawdzić można we właściwej gminie, a który uwzględnia plany co do zabudowy lub jej braku na sąsiednich działkach.

Domy na sprzedaż

Czy można kupić dom bez odbioru budowlanego na kredyt?

Zakup niedokończonej nieruchomości możliwy jest również przy udziale kredytu. Większość banków posiada taką możliwość w swojej ofercie. Procedura jest jednak w tym wypadku nieco inna, ponieważ na kredyt składają się środki za zakup domu i jego wykończenie. Wypłacane są one w dwóch transzach. Pierwsza na zakup po podpisaniu aktu notarialnego, druga natomiast, zawierająca środki na dokończenie budowy, po przepisaniu pozwolenia na budowę na nowego właściciela. Odbywa się to w drodze decyzji administracyjnej i nie wymaga dodatkowej weryfikacji przeprowadzanej przez urząd. Do wniosku kredytowego należy dołączyć kosztorys dokończenia budowy, a także inne dokumenty dotyczące projektu i etapu realizacji inwestycji.

Sprawdź, jaką masz zdolność kredytową

Jakie są konsekwencje zamieszkania w domu bez odbioru budowlanego?

Brak odbioru domu może okazać się bolesny, szczególnie że we wrześniu 2020 roku znowelizowana ustawa Prawo budowlane wprowadziła surowsze kary. Zgodnie z wcześniej obowiązującymi przepisami kara za zamieszkanie w domu bez wymaganego odbioru mogła zostać nałożona przez właściwy organ jednokrotnie. W efekcie inwestor po jej uiszczeniu mógł w budynku dalej mieszkać bez doprowadzenia procedury odbioru do końca.

Obecnie zgodnie z art. 54 ustawy Prawo budowlane użytkowanie obiektu budowlanego może nastąpić po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, gdy organ ten w terminie 14 dni nie zgłosi sprzeciwu. Jeśli jednak zgłoszenie to nie zostanie dokonane, a organ nadzoru budowlanego przeprowadzi kontrolę obiektu, na przykład po zawiadomieniu przez życzliwego sąsiada albo podczas procesu sprzedaży, wówczas w pierwszej kolejności inwestor zostanie pouczony wpisem w protokole kontroli. W przypadku jego nieobecności, inwestor zostanie pouczony na piśmie. Po upływie 60 dni od wpisu lub doręczenia pouczenia organ ponownie dokonana kontroli. Jeśli naruszenia nie zostaną usunięte, właścicielowi budynku zostanie przyznana kara z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego. Wysokość tej kary ustala się w oparciu o dziesięciokrotnie podwyższony iloczyn stawki opłaty, współczynnik kategorii obiektu budowlanego i współczynnik wielkości obiektu budowlanego.

Następnie po upływie kolejnych 30 dni od daty doręczenia postanowienia organ nadzoru budowlanego ponownie dokonuje kontroli. Jeśli formalnościom nadal nie stało się zadość, wówczas na inwestora zostanie nałożona kolejna kara w wysokości pięciokrotnie podwyższonej. Takie postanowienia o nałożeniu kary mogą być wydawane wielokrotnie, aż do czasu dopełnienia formalności i uzyskania formalnego odbioru budowlanego. Pomiędzy kolejnymi postanowieniami nie może jednak upłynąć czas krótszy niż 30 dni.

Inwestor po otrzymaniu takiego postanowienia ma 7 dni na złożenie ewentualnego zażalenia. Jeśli natomiast nie uiści on nałożonej kary dobrowolnie, wówczas będzie ona podlegała egzekucji w postępowaniu administracyjnym.

KOMENTARZ EKSPERTA:

– Kupno domu bez odbioru budowlanego, czyli zgłoszenia do użytkowania, wiąże się z pewnym ryzykiem finansowym i prawnym dla kupującego. Dotyczy to zarówno domów w trakcie budowy, jak i domów od dawna ukończonych, co do których nie dokonano odbioru formalnego, czyli nie zostały zebrane stosowne dokumenty i nie zostało zgłoszone zawiadomienie do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Jeżeli rozważamy taki zakup, w jednym i drugim wypadku należy dokładnie sprawdzić stan techniczny budynku, dokumentację oraz stan prawny nieruchomości. Należy ocenić (a jeżeli się na tym nie znamy, skorzystać z usług odpowiedniego fachowca), czy budynek jest budowany zgodnie z projektem, nie jest samowolą budowlaną oraz czy zakończenie i odbiór takiego budynku będzie możliwy, a nieruchomość nie budzi wątpliwości prawnych.

Warto pamiętać, że zamieszkanie w budynku bez odbioru wiąże się z poważnymi karami. Od września 2020 roku weszły znacznie surowsze przepisy – kary mogą sięgać od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych i, co istotne, mogą być nakładane wielokrotnie.

Jest jeszcze kilka utrudnień. Jeżeli chcemy skorzystać z kredytu przy zakupie, dom bez odbioru traktowany jest przez bank jako niezakończony i bank może tylko udzielić kredytu obligatoryjnie na zakup domu i jego wykończenie. Nie będziemy mogli również ubezpieczyć go w pełnym zakresie.

Z mojej praktyki wynika, że szczególnie problematyczne może być skompletowanie dokumentacji do odbioru, jeżeli upłynęło już wiele lat od rozpoczęcia budowy, nie możemy np. odszukać dziennika budowy, kierownika budowy itd.

Dlatego nie powinno się czekać z dopełnieniem tych formalności. Warto pamiętać, że odbiór budowlany domu to nie tylko papier – to gwarancja, że budynek spełnia wszystkie standardy, normy bezpieczeństwa, został wykonany zgodnie z projektem i w przyszłości będzie pełnowartościową nieruchomością zdecydowanie łatwiejszą do ewentualnej sprzedaży.

Grażyna Werder
Wilsons NIERUCHOMOŚCI, Warszawa

Dowiedz się więcej:

• Na co zwrócić uwagę, kupując dom z rynku wtórnego?
• Jakich formalności trzeba dopełnić, kupując dom w trakcie budowy?
• Czy wykończenie domu metodą gospodarczą jest rzeczywiście tańsze?
• Czym jest służebność osobista nieruchomości?
• Czym jest służebność drogowa?

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Mróz-Jurgielewicz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.