Zamiana mieszkania własnościowego na własnościowe, podobnie jak zakup, powinna być poprzedzona dokładną weryfikacją kilku parametrów. Poza tym, że nieruchomość taka musi przede wszystkim odpowiadać naszym codziennym potrzebom, to należy zwrócić uwagę na inne aspekty, które zdecydują o tym, czy rozwiązanie takie rzeczywiście będzie korzystniejsze od pozostania w dotychczasowym lokalu.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Co sprawdzić w kwestii lokalizacji mieszkania?

• Co sprawdzić w kwestii stanu technicznego mieszkania?

• Co sprawdzić w kwestii stanu prawnego mieszkania?

• Co sprawdzić w kwestii kosztów utrzymania mieszkania?

Mieszkania na sprzedaż

Co sprawdzić w kwestii lokalizacji mieszkania?

Położenie nieruchomości jest czynnikiem w największym stopniu determinującym jej cenę. Wszystko inne można bowiem zmienić, natomiast lokalizację – nie. Te najbardziej atrakcyjne są do tego ograniczone powierzchniowo, a grunty pod nowe inwestycje kiedyś się tam skończą, albo już ich nie ma. Oznacza to, że ofert mieszkań w takich miejscach będzie coraz mniej, a te nowe będą coraz droższe. Z tego powodu będąc właścicielem takiego mieszkania możemy dokonać bardzo atrakcyjnej zamiany na nieruchomość większą czy w wyższym standardzie. Jeśli sytuacja jest odwrotna i to nam zależy na przeniesieniu się do centrum lub innej prestiżowej dzielnicy, możemy być zmuszeni do zadowolenia się mniejszym metrażem, gorszym stanem technicznym, chyba że dysponujemy środkami, które mogą zrekompensować różnicę w cenie nieruchomości. Z reguły jednak do zamiany dochodzi, gdy obecny lokal przestaje odpowiadać naszym potrzebom, najczęściej w zakresie powierzchni.

Mieszkań większych niż dotychczas szukają rodziny, które się powiększyły, a mniejszych pary, których dzieci już dorosły i opuściły rodzinne gniazdo. Bez względu jednak na powód ważne jest, aby poza tym podstawowym kryterium nowa nieruchomość spełniała również inne nasze potrzeby. W zależności więc od trybu życia, codziennych przyzwyczajeń i obowiązków przed zamianą należy zweryfikować, czy w pobliży znajdują się wszystkie niezbędne nam usługi, komunikacja, czy infrastruktura drogowa. Czego innego potrzebują bowiem pary z dziećmi, a czego innego osoby starsze. Dodatkowo warto zweryfikować jak nowa lokalizacja wpłynie na codzienny dojazd do pracy, czy dzieci będą musiały zmieniać szkołę, czy trzeba je będzie codziennie dowozić, czy też będą mogły pójść tam same.

Co sprawdzić w kwestii stanu technicznego mieszkania?

Kolejnym aspektem jest stan techniczny, który również jest czynnikiem mocno wpływającym na cenę nieruchomości. Im mniejszych nakładów na naprawy i remonty ona wymaga, tym wyższą uzyskuje cenę. Należy tu jednak odróżnić to, czym jest stan techniczny, a czym standard wykończenia. W pierwszym przypadku mowa o wszystkich niezbędnych elementach, instalacjach czy sprzętach, które są konieczne do korzystania z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem. Jeśli wymiany wymaga elektryka, instalacja wodociągowa czy stolarka okienna, mamy do czynienia z mieszkaniem do kompletnego remontu, a jego cena będzie z pewnością niższa niż lokalu, który takich prac nie wymaga. Podobnie jeśli do użytkowania nie nadają się podłogi, a ze ścian schodzi tynk. Mówiąc o standardzie wykończenia natomiast bierze się pod uwagę jakość, wartość oraz styl materiałów, jakie zostały użyte do wykończenia. Im wyższe te parametry, tym większa cena nieruchomości. Wybierając więc mieszkanie do remontu możemy nabyć je w atrakcyjniejszej od rynkowej cenie, trzeba się jednak liczyć z tym, że wymagać ona będzie dodatkowych nakładów finansowych i sporo pracy. W mieszkaniu, którego stan techniczny jest prawidłowy, cena zależeć będzie od wykończenia. Do takiej nieruchomości można się jednak szybko wprowadzić. Nie należy jednak dać się uwieść wymuskanym wnętrzom i zakładać, że tak przygotowane muszą być pozbawione wad. Każde mieszkanie bez wyjątku należy sprawdzić pod kątem technicznym, aby zweryfikować, czy to co obiecuje sprzedawca jest prawdą. Jeśli nie mamy o tym pojęcia, warto zabrać ze sobą na oględziny jakiegoś fachowca, albo chociaż znajomego, który będzie potrafił obiektywnie ocenić stan technicznych nieruchomości. Oczywiście te same czynniki wpływają na cenę mieszkania, które chcemy zamienić. Ich znajomość pozwoli łatwiej ustalić wartość naszej nieruchomości.

Co sprawdzić w kwestii stanu prawnego mieszkania?

Przy każdej transakcji związanej z nieruchomością niezwykle ważnym aspektem jest sprawdzenie jej stanu prawnego. Przede wszystkim tego, czy osoba podająca się za właściciela jest nim w rzeczywistości. Najlepszym źródłem wiedzy o nieruchomości jest księga wieczysta, w której poza aktualnym właścicielem znajdują się informację o ewentualnych wnioskach złożonych w celu zaktualizowania wpisu, czy ostrzeżenia o niezgodności zapisów księgi ze stanem faktycznym. Jest to rejestr publiczny, prowadzony przez sądy rejonowe i domniemywa się, że widoczne tam zapisy odzwierciedlają rzeczywistość. W księdze znajdziemy również informację o ewentualnych obciążeniach na nieruchomości, np. hipotece, albo o prawach osób trzecich do nieruchomości. Należy zwrócić tu uwagę przede wszystkim na to, czy nie jest tam wpisana służebność dożywocia, czyli prawo wskazanej osoby do zamieszkiwania w nieruchomości aż do śmierci. Prawo takie jest przypisane do nieruchomości, co oznacza, że każdorazowy jej właściciel musi je respektować. Dożywocie wpisywane jest najczęściej w sytuacji, gdy osoba posiadająca nieruchomość chce za życia uporządkować swoje sprawy majątkowe i daruje ją komuś bliskiemu, np. babcia wnukowi. Jednak aby zapewnić sobie miejsce do życia, dla bezpieczeństwa obie strony godzą się na wpisanie do księgi wieczystej służebności mieszkania. Lokal taki można bez problemu sprzedać czy zamienić, jednak takie obciążenie skutecznie zniechęca potencjalnych najemców. Jeśli więc w księdze wieczystej widnieje zapis o dożywociu, najlepiej poszukać innego lokalu.

Co do innych obciążeń, takich jak hipoteka, to z reguły nie jest ona przeszkodą o ile bank, którego kredyt jest tą hipoteką obciążony, wyrazi zgodę na zmianę właściciela. Transakcja taka nieco różni się od standardowej, jest bowiem nieco wydłużona i wymaga dodatkowych formalności, jednak nie jest niemożliwa. Jeśli więc wpadło nam w oko jakieś mieszkanie, hipoteka nie musi go przekreślać.

Szczególną uwagę należy zachować również, gdy w księdze widnieje wpis o wszczęciu egzekucji z nieruchomości. W tej sytuacji zamiana może być zwyczajnie niemożliwa, a jeśli dojdzie do skutku może narazić nabywcę na nieprzyjemności, jeśli na przykład wierzyciele poprzedniego właściciela dowiodą, że pozbył on się nieruchomości, aby uniknąć spłacenia długów.

Co sprawdzić w kwestii kosztów utrzymania mieszkania?

W nowym mieszkaniu inne będą również koszty jego utrzymania, jednak tu ważna uwaga, większe mieszkanie niekoniecznie oznacza wyższe opłaty, podobnie jak mniejsze to też nie zawsze oszczędności w tym zakresie. Na ich wysokość wpływ ma przede wszystkim wiek samego budynku, technologia w jakim został wykonany, ocieplenie, źródła energii i mediów, jakie są do niego podłączone, a także sposób jego zarządzania. Wszystkie te informacje powinien dostarczyć nam właściciel, przedkładając faktury za media i czynsz. Jest to bardzo istotna kwestia, którą należy zweryfikować przed podjęciem decyzji o zamianie, ponieważ różnice w wysokości opłat mogą być znaczące.

Mieszkania na sprzedaż

Dowiedz się więcej:

• Jak przeprowadzić zamianę mieszkania?
• Jak działa biuro zamiany mieszkań?
• Jak przeprowadzić zamianę mieszkania komunalnego na mniejsze?

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Mróz-Jurgielewicz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.