Odziedziczone mieszkanie może znacząco powiększyć majątek spadkobiercy. Z drugiej strony taki spadek może wiązać się z kłopotami, zwłaszcza jeśli nieruchomość jest zadłużona albo jeśli spadkobierców jest więcej i nie potrafią dojść do porozumienia. Dowiedz się, na co warto zwrócić uwagę oraz jakich formalności trzeba dopełnić w związku z dziedziczeniem mieszkania i jego ewentualną późniejszą sprzedażą.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Kto i w jaki sposób może odziedziczyć mieszkanie lub dom?

• Czy warto przyjąć w spadku mieszkanie lub dom obciążone długami?

• Jakie zmiany w księdze wieczystej musisz wprowadzić po odziedziczeniu mieszkania lub domu?

• Czy da się uniknąć podatku od spadków i darowizn przy dziedziczeniu mieszkania lub domu?

• Jak sprzedać odziedziczone mieszkanie lub dom?

Kto i w jaki sposób może odziedziczyć mieszkanie lub dom?

Według prawa spadkobiercą może być każdy, kto został powołany do dziedziczenia z mocy testamentu bądź ustawy.

Dziedziczenie testamentowe dotyczy osób, które zostały wskazane w testamencie spadkodawcy. Ma ono pierwszeństwo przed dziedziczeniem ustawowym. Jeśli testator (spadkodawca sporządzający testament) nie wskazał, jak ma zostać podzielony spadek, następuje podział na równe części. Jeśli zstępni (dzieci, wnuki, prawnuki), małżonek lub rodzice spadkodawcy (w sytuacji, gdyby byli powołani do dziedziczenia z mocy ustawy) nie są wymienieni w testamencie, mają prawo do zachowku, czyli świadczenia, które ma chronić ich interesy majątkowe.

Jeśli spadkodawca nie pozostawił testamentu, kwestia dziedziczenia jest regulowana ustawowo. Pierwszeństwo mają małżonek i dzieci spadkodawcy. Jeśli między małżonkami funkcjonowała wspólność majątkowa, żyjący małżonek zachowuje udział ½ majątku, a dziedziczy ½ pozostałej części. W sytuacji, gdy dziecko spadkodawcy nie żyje w chwili otwarcia spadku, w następnej kolejności spadek przysługuje wnukom spadkodawcy. Jeśli spadkodawca nie miał dzieci, spadek przypada jego rodzicom, a jeśli jedno z rodziców nie dożyło otwarcia spadku – jego część przypada rodzeństwu spadkodawcy. W sytuacji, gdy spadkodawca nie miał rodziny, spadek trafia do skarbu państwa lub gminy, w której spadkodawca ostatnio zamieszkiwał.

Jeśli chodzi o samą procedurę dziedziczenia, są dwie możliwości. W pierwszym przypadku wszyscy spadkobiercy jednocześnie udają się do notariusza, który sporządza akt poświadczenia dziedziczenia. W akcie tym wskazane są udziały poszczególnych spadkobierców. Tę możliwość można zastosować, gdy wszyscy spadkobiercy są znani i zgodni co do podziału spadku.

Drugą opcją jest sądowe stwierdzenie nabycia spadku. Może ono nastąpić na wniosek każdego, kto ma interes prawny we wskazaniu, kto nabył spadek – nie musi to być więc spadkobierca. Wniosek taki składa się do sądu spadku, którym może być sąd rejonowy właściwy dla ostatniego miejsca pobytu spadkodawcy, sąd rejonowy właściwy dla lokalizacji majątku spadkowego bądź, w braku wymienionych podstaw, sąd rejonowy dla m. st. Warszawy. Następnie sąd bada, kto jest spadkobiercą i czy spadkodawca nie pozostawił testamentu. Uczestnikami postępowania są potencjalni spadkobiercy testamentowi lub ustawowi. Postanowienie sądowe jest wydawane najwcześniej po 6 miesiącach od otwarcia spadku, chyba że wszyscy spadkobiercy wcześniej złożyli oświadczenia o przyjęciu lub odrzuceniu spadku.

Czy warto przyjąć w spadku mieszkanie lub dom obciążone długami?

Długi, którymi obciążona jest nieruchomość, nie znikają wraz ze śmiercią spadkodawcy, tylko przechodzą na osobę, która dziedziczy tę nieruchomość. Dlatego zanim zdecydujesz się przyjąć mieszkanie lub dom w spadku, sprawdź, czy jest ono zadłużone, a jeśli tak, czy ze względu na wysokość zadłużenia dziedziczenie jest w ogóle opłacalne.

Jeśli chodzi o dziedziczenie zadłużonego mieszkania, są trzy możliwości:

• przyjęcie proste – spadkobierca przejmuje długi spadkowe bez ograniczenia, tzn. odpowiada za nie zarówno majątkiem przyjętym w spadku, jak i majątkiem posiadanym do czasu otwarcia spadku;
• przyjęcie z dobrodziejstwem inwentarza – spadkobierca ponosi odpowiedzialność za długi tylko do wartości stanu czynnego spadku (aktywów należących do majątku spadkowego);
• odrzucenie spadku – odmowa przyjęcia dziedziczenia.

Jeśli chodzi o czas na decyzję o przyjęciu lub odrzuceniu spadku, masz na to do 6 miesięcy od otrzymania informacji o powołaniu do spadku. W ciągu tego czasu musisz złożyć oświadczenie:

• przed notariuszem;
• lub w sądzie rejonowym odpowiednim dla twojego miejsca zamieszkania;
• lub w sądzie spadku.

To jeszcze warto wiedzieć o przyjęciu lub odrzuceniu spadku:

• nie możesz złożyć oświadczenia o przyjęciu spadku pod określonym warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu;
• złożonego oświadczenia nie możesz również odwołać;
• jeśli nie zdążysz ze złożeniem oświadczenia w ustawowym terminie, przyjmuje się, że spadek został przyjęty z dobrodziejstwem inwentarza;
• jeśli nie dotrzymasz ustawowego terminu złożenia oświadczenia wskutek błędu lub groźby, masz możliwość uchylenia się od skutków tej sytuacji poprzez złożenie przed sądem oświadczenia o uchyleniu się.

Jakie zmiany w księdze wieczystej musisz wprowadzić po odziedziczeniu mieszkania lub domu?

Jako nowy właściciel nieruchomości masz obowiązek niezwłocznie złożyć wniosek o wpis prawa własności do księgi wieczystej na formularzu KW-WPIS, a przy większej liczbie spadkobierców – KW-ZAD. Jeśli spadkobierców jest wielu, należy każdego wpisać w osobnej rubryce, a jako wnioskodawcę wskazać osobę, która wnosi pismo. Opłata za wniosek wynosi 150 zł bez względu na liczbę współwłaścicieli (stan na maj 2024 r.). Musisz złożyć wniosek także jeśli sporządzony został akt notarialny poświadczenia dziedziczenia, gdyż notariusz nie ma możliwości wnioskowania w takiej sytuacji.

Warto wiedzieć, że opóźnienie w złożeniu wniosku może skutkować grzywną w wysokości od 500 do nawet 10 000 zł. Jednocześnie nieaktualny wpis własności nie uniemożliwia sprzedaży nieruchomości, jeśli wykażesz swoje prawo do niej za pomocą odpowiednich dokumentów (sądowego stwierdzenia nabycia spadku lub aktu poświadczenia dziedziczenia). Trzeba jednak mieć na uwadze, że nazwisko innej osoby wpisane w księdze wieczystej może odstraszać potencjalnych nabywców twojego mieszkania, gdyż będą oni mieli wątpliwości, czy faktycznie jesteś jego właścicielem, a niektórzy nie będą chcieli czekać, aż im to udowodnisz. Ze względu na to (a także na wspomnianą groźbę grzywny) warto więc zadbać o jak najszybsze uaktualnienie wpisu.

Sprawdź księgę wieczystą także pod kątem innych wpisów, które mogą być nieaktualne. Warto wiedzieć, że po spłacie niektórych zobowiązań, np. hipotek przymusowych, wykreślenie wpisu nie następuje z urzędu, lecz właściciel nieruchomości musi o nie wnioskować.

Czy da się uniknąć podatku od spadków i darowizn przy dziedziczeniu mieszkania lub domu?

To, czy musisz zapłacić podatek od spadku, a jeśli tak, to w jakiej wysokości, zależy od twojej relacji ze spadkodawcą.

Całkowicie zwolnione z tego podatku są spadki od członków najbliższej rodziny w ramach tzw. zerowej grupy podatkowej, która została wyodrębniona z grupy I. Do grupy zerowej należą małżonkowie, wstępni (rodzice, dziadkowie, pradziadkowie), zstępni (dzieci, wnuki, prawnuki), rodzeństwo, pasierbowie, ojczym i macocha. Warunkiem zwolnienia jest zgłoszenie nabycia spadku do urzędu skarbowego w ciągu 6 miesięcy. Ważne, że termin na zgłoszenie liczy się nie od śmierci spadkodawcy, lecz od notarialnego poświadczenia dziedziczenia bądź sądowego stwierdzenia nabycia spadku.

Kwoty wolne od podatku od spadków i darowizn wynoszą (od 1 lipca 2023 r.):

• zerowa grupa podatkowa: całkowite zwolnienie z podatku;
• I grupa podatkowa (osoby spoza wspomnianej wcześniej tzw. grupy zerowej, czyli zięć, synowa, teściowie): 36 120 zł;
• II grupa podatkowa (zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa, rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych): 27 090 zł;
• III grupa podatkowa (pozostali nabywcy): 5773 zł.

Kwoty podane powyżej dotyczą sumy wartości rzeczy i praw nabytych od danej osoby w ciągu ostatnich 5 lat. Jeśli więc dziedziczysz udział w mieszkaniu po bliskiej osobie spoza grupy zerowej, a w ostatnich latach otrzymałeś od niej darowizny, musisz zsumować wartość tych darowizn, by określić faktyczną kwotę, od której teraz przysługuje ci zwolnienie. Nie sumuje się jednak wartości spadków i darowizn nabytych od wielu osób z tej samej grupy podatkowej.

Jak sprzedać odziedziczone mieszkanie lub dom?

Przed planowaną sprzedażą musisz przede wszystkim uregulować stan prawny i finansowy mieszkania, w tym wspomniane wcześniej kwestie własności, podziału spadku oraz podatków. Jeśli jesteś jedynym spadkobiercą, możesz dysponować odziedziczoną nieruchomością według uznania. Jeśli jednak spadkobierców jest więcej, wszyscy muszą wyrazić zgodę na sprzedaż. Jeśli nie dojdą do porozumienia, pozostaje założenie sprawy sądowej.

Dodaj ogłoszenie

Gdy wyżej wymienione kwestie są uregulowane i masz pewność, że możesz przystąpić do czynności związanych ze sprzedażą, kolejnym etapem będzie uporządkowanie mieszkania. Gruntownie je posprzątaj, usuń z niego rzeczy osobiste, napraw wszelkie usterki itp. Zakres prac zależy od stanu mieszkania oraz od twoich możliwości, ale zawsze warto przynajmniej odświeżyć nieruchomość. Aby mieszkanie dobrze wyglądało na zdjęciach do ogłoszenia i robiło korzystne wrażenie na osobach zainteresowanych kupnem, możesz skorzystać z usługi home stagingu – profesjonalnej prezentacji nieruchomości.

Przy sprzedaży mieszkania otrzymanego w spadku może być konieczne opłacenie podatku dochodowego, który wynosi 19 proc. wartości sprzedawanej nieruchomości. Nie musisz jednak go płacić, jeśli sprzedaż następuje po upływie 5 lat (licząc od końca roku kalendarzowego) od nabycia nieruchomości przez spadkodawcę (a nie spadkobiercę, jak to było przed rokiem 2019). Jeśli więc odziedziczyłeś mieszkanie po bliskiej osobie, która kupiła je 20 lat temu, nie musisz płacić podatku od sprzedaży, nawet jeśli stwierdzenie nabycia spadku nastąpiło zaledwie pół roku temu.

Więcej o sprzedaży mieszkania otrzymanego w spadku przeczytasz tutaj - "Jak sprzedać mieszkanie lub dom otrzymane w spadku?"

Znajdź agenta

Dowiedz się więcej:

• Co to jest dziedziczenie ustawowe nieruchomości?
• Jak się przygotować do sprzedaży odziedziczonego mieszkania?
• Jak sprzedać zadłużone mieszkanie?

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.