Zaloguj się
Cena hektara działki rolnej zależy od klasy gleby, lokalizacji i powierzchni użytków rolnych. Warto również wiedzieć, że stawki cenowe różnią się w zależności od województwa. Sprawdzamy, gdzie jest najtaniej, a gdzie najdrożej i czy grunty orne to dobra inwestycja.
Z tego artykułu dowiesz się:
-
Czy ziemia rolna zawsze drożeje?
-
Jakie są ceny ziemi rolnej w różnych częściach Polski?
-
Od czego zależy cena ziemi rolnej?
Czy ziemia rolna zawsze drożeje?
| Ceny ziemi rolnej w Polsce przez ostatnie 20 lat stale rosły, szczególnie dynamicznie w okresie od 2021 roku, co jest spowodowane głównie rosnącym popytem zarówno ze strony inwestorów, jak i osób szukających terenów rekreacyjnych. |
Główny Urząd Statystyczny co kwartał podaje stawki za cenę hektara ziemi rolnej. Są to uśrednione wartości i mogą różnić się w zależności od wycen poszczególnych działek.
Porównując ceny hektara ziemi rolnej, które udostępnia GUS, widzimy, że przez ostatnie 20 lat mamy do czynienia z trendem wzrostowym. W 2004 roku trzeba było zapłacić za hektar tylko 6 216 zł, w 2017 roku 40 403 zł, natomiast w drugim kwartale 2024 roku aż 69 655 zł.
Widać, że jest coraz drożej, ale warto zwrócić uwagę na specyficzne warunki, które wystąpiły w ostatnich latach. Inwestorzy, którzy szukali jakiegokolwiek gruntu pod inwestycje mieszkaniowe, bili się o wolne tereny. W okresie pandemii na cenę hektara ziemi rolnej wpływało także zainteresowanie mieszkańców miast. Wiele osób szukało miejsca, w którym mogłyby odetchnąć na łonie natury. Działki rekreacyjne, leśne czy rolne dawały im bowiem szansę na odpoczynek niezależnie od obostrzeń związanych z pandemią.
Szczególnie duże skoki cenowe można zaobserwować od II kwartału 2021 r. Wówczas hektar ziemi rolnej kosztował średnio 47 510 zł, pół roku później – 53 254 zł, a rok później aż 59 358 zł. W kolejnych zestawieniach cen podwyżki były już mniejsze, ale trend wzrostowy jest nadal widoczny.
Jakie są ceny ziemi rolnej w różnych częściach Polski?
| Ceny ziemi rolnej w Polsce różnią się w zależności od województwa, z najwyższymi stawkami w Wielkopolsce i najniższymi na zachodzie i południu kraju. |
GUS opublikował średnie ceny ziemi z II kwartału 2024 r. dla poszczególnych województw. Przeciętnie najdrożej jest w następujących regionach:
- województwo wielkopolskie – 93 129 zł,
- województwo kujawsko-pomorskie – 72 670 zł,
- województwo opolskie – 69 752 zł.
Z kolei najniższe stawki obowiązują w województwach: zachodniopomorskim, lubuskim i podkarpackim.
| Regiony | Grunt orny | |||
| ogółem | dobry (klasy I, II, IIIa) |
średni (klasy IIIb, IV) |
słaby (klasy V, VI) |
|
| w złotych za hektar | ||||
| Dolnośląskie | 50 183 | 55 667 | 51 881 | 44 040 |
| Kujawsko-pomorskie | 72 670 | 89 676 | 72 850 | 52 373 |
| Lubelskie | 57 648 | 79 231 | 57 200 | 39 183 |
| Lubuskie | 39 148 | 47 857*) | 41 692 | 36 786 |
| Łódzkie | 60 218 | 71 731 | 66 221 | 48 805 |
| Małopolskie | 56 838 | 65 494 | 52 360 | 37 455 |
| Mazowieckie | 64 643 | 75 221 | 71 746 | 50 465 |
| Opolskie | 69 752 | 91 624 | 58 608 | 43 278 |
| Podkarpackie | 39 776 | 48 224 | 39 343 | 29 490 |
| Podlaskie | 66 762 | 92 000 | 71 509 | 57 088 |
| Pomorskie | 63 701 | 82 692 | 65 129 | 53 500 |
| Śląskie | 53 146 | 73 421 | 54 128 | 37 742 |
| Świętokrzyskie | 47 352 | 61 604 | 39 848 | 34 458 |
| Warmińsko-mazurskie | 64 313 | 78 000 | 67 371 | 53 784 |
| Wielkopolskie | 93 129 | 116 129 | 96 360 | 67 602 |
| Zachodniopomorskie | 36 250 | 48 333**) | 36 250 | 32 000**) |
| POLSKA | 69 655 | 84 875 | 71 221 | 52 715 |
*) zastosowanie ma średnia cena zakupu/sprzedaży użytków rolnych w IV kwartale 2023 r.
**) zastosowanie ma średnia cena zakupu/sprzedaży użytków rolnych w I kwartale 2024 r.
Źródło: Główny Urząd Statystyczny
Różnice w cenach gruntów rolnych wynikają z kilku czynników. W powyższej tabeli widać, że cena tym wyższa, im lepsza jest klasa ziemi. Jednak nie jest to jedyna determinanta, bo cena hektara dobrego gruntu może się różnić o ponad 50 tys. zł, jeżeli porównamy stawki na przykład w województwie wielkopolskim i zachodniopomorskim.
Na cenę wpływają także: bliskość ośrodków miejskich, możliwość wykorzystania działek pod alternatywne inwestycje (np. drogi czy farmy fotowoltaiczne), dogodny dojazd, klasa bonitacyjna, powierzchnia i kształt działek oraz ukształtowanie terenu. Przykładowo: pola dużo łatwiej uprawia się w Wielkopolsce, gdzie teren jest płaski, niż w Małopolsce, gdzie dominują góry i wzniesienia. Ważna jest również popularność rolnictwa na danym terenie, bo często obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego przechodzi z pokolenia na pokolenie. Im więcej rolników zainteresowanych gruntami, tym ceny są wyższe.
Od czego zależy cena ziemi rolnej?
| Cena ziemi rolnej zależy głównie od jej klasy bonitacyjnej, ukształtowania terenu, lokalizacji, a także od powierzchni działki i obowiązujących regulacji prawnych dotyczących sprzedaży. |
Grunty orne są podzielone według klasy bonitacyjnej:
- grunty dobre – I, II, III a,
- grunty średnie – III b, IV,
- grunty słabe – V, VI.
Im lepsza klasa, tym działka może osiągnąć wyższą cenę. Na to, jaką kategorię otrzyma dana ziemia, wpływa jej wartość użytkowa, czyli żyzność, ukształtowanie terenu, wielkość pola oraz warunki wodne. Im więcej plonów można uzyskać na danej działce, tym wyższą klasę otrzyma. Warto jednak pamiętać, że w obrębie jednego terenu mogą znajdować się grunty różnych kategorii.
Warto także pamiętać o kwestii lokalizacji działki. Wyższą cenę osiągną nieruchomości, które znajdują się blisko ośrodków miejskich albo tam, gdzie tereny są zaludnione, a rolnictwo jest popularne. Działka będzie droższa, gdy prowadzi do niej droga, którą bez problemu można pokonać maszyną rolniczą.
Nie bez znaczenia jest również sąsiedztwo. Bliskość ruchliwych dróg czy fabryk, które emitują zanieczyszczenia mogące wnikać w glebę, automatycznie obniża cenę gruntów rolnych.
Na koszt działki wpływa również powierzchnia użytków rolnych, które na niej się znajdują. Warto bowiem wiedzieć, że po nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która weszła w życie w październiku 2023 r., jest to kluczowe kryterium decydujące o tym, kto może kupić działkę. Zgodnie ze wspomnianą nowelizacją grunty o powierzchni do 1 ha, na którym użytki rolne stanowią mniej niż 0,3 hektara, może kupić każdy, gdyż nie podlegają one ustawowym ograniczeniom obrotu ziemią rolną. Na takie działki jest zatem więcej chętnych, a przez to występuje większe prawdopodobieństwo wzrostu cen.
Jeśli natomiast działka ma większą powierzchnię użytków rolnych niż podana powyżej, a zatem kwalifikuje się jako rolna, jej sprzedaż jest obwarowana ograniczeniami. W zasadzie można ją sprzedać jedynie osobie bliskiej (w rozumieniu ustawy), zawodowemu rolnikowi bądź osobie, która zobowiąże się prowadzić działalność rolniczą (po uzyskaniu zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa). Reguluje to ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, więc popyt na takie tereny jest relatywnie niski.
Więcej o tym, jak sprzedać działkę rolną dowiesz się tutaj: "Jak sprzedać działkę rolną?"
Sprawdź oferty działek dostępnych na naszym portalu:
Dowiedz się więcej:
- Co to jest działka rolna?
- Co to jest odrolnienie działki?
- Jak wycenić grunt rolny?
- Czy można postawić dom na działce rolnej?
Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html
Anna Serafin - Absolwentka Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu na kierunku finanse i rachunkowość. Specjalizuje się w finansach osobistych, finansach firmowych oraz w nieruchomościach. Jej misją jest przekładanie specjalistycznego języka z aktów prawnych i dokumentów bankowych oraz tych związanych z nieruchomościami na słowa zrozumiałe dla każdego.
