Zobacz, od czego zależą ceny ziemi, co je obniża, a co podnosi. Dzięki temu łatwiej trafisz na działkę z potencjałem inwestycyjnym.

Największy popyt jest na działki budowlane, których dostępność (jak wynika z danych portalu nieruchomości-online.pl) spada. W II kwartale tego roku liczba ogłoszeń zmniejszyła się od 8 do nawet 24% (w zależności od województwa). Jednak wciąż są dostępne inne typy działek, których kupno warto rozważyć. Ceny ziemi rolnej także rosną. Tylko w wyniku pandemii cena hektara ziemi wzrosła w 2020 roku aż o 800 zł. (Zobacz raport - "Działek coraz mnie, ceny wciąż wysokie")

Działki na sprzedaż

Typ gruntu a cena

Zgodnie z załącznikiem nr 6 do Rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków możemy wyróżnić sześć typów działek: budowlane, inwestycyjne, rekreacyjne, rolne, leśne i siedliskowe.

Działki budowlane są najdroższe, bo aby uzyskały taki status, muszą być odpowiedniej wielkości, mieć dostęp do drogi, a także być uzbrojone albo właściciel powinien mieć możliwość ich uzbrojenia. Na takich terenach mogą się budować inwestorzy indywidualni, jak i deweloperzy, dlatego relatywnie łatwo je sprzedać. Jest ogromne zainteresowanie działkami budowlanymi, co wpływa na ich rosnące ceny.

Działki inwestycyjne to grunty, które są przeznaczone pod cele inwestycyjno-przemysłowe. Można na nich wybudować zakład produkcyjny, centrum logistyczne czy fabrykę. Nie można tam stawiać zabudowy mieszkaniowej. Takie grunty zazwyczaj mają naprawdę dużą powierzchnię, więc zainteresowane są nimi w większości ogromne przedsiębiorstwa. Dlatego cena za metr kwadratowy działki inwestycyjnej w porównaniu do budowlanej zazwyczaj będzie niższa, ale łączna cena gruntu nierzadko liczona jest w milionach złotych.

Działki rolne są przeznaczone pod działalność rolniczą. Zgodnie z Ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego tereny powyżej jednego hektara powinni skupować zawodowi rolnicy. Przez to zainteresowanie dużymi działkami jest niewielkie, co wpływa na ich niskie ceny. Z kolei te o powierzchni do 0,3 hektara są dopuszczone do swobodnego obrotu, co wpływa na to, że ceny ziemi rolnej na wolnym rynku są wyższe. Po odrolnieniu można postawić na nich domy mieszkalne (o ile uwzględnia to plan zagospodarowania przestrzennego), co rozszerza pulę potencjalnych zainteresowanych kupnem. Warto jednak pamiętać, że jeżeli gleba jest wysokiej klasy, to zgodę na odrolnienie musi wydać minister rolnictwa, jeżeli klasa jest niższa, wystarczy złożyć wniosek do starostwa. Więcej o cenach działek rolnych dowiesz się tutaj: "Co wpływa na cenę gruntów rolnych".

Działki rekreacyjne charakteryzują się tym, że nie można postawić na nich domu całorocznego. Zazwyczaj są zlokalizowane w atrakcyjnych turystycznie terenach i są przeznaczone do celów wypoczynkowych. Ich cena rośnie, jeżeli znajdują się w górach, nad morzem czy jeziorem, ale są relatywnie tanie w porównaniu do działek budowlanych. Więcej o działkach rekreacyjnych dowiesz się tutaj: "Działka ROD, czyli (nie taki) własny kawałek zieleni".

Działki siedliskowe prawie zawsze mieszczą się na wsi, a na gruncie stoi dom mieszkalny i zabudowa gospodarcza. Ze względu na takie przeznaczenie zainteresowanie nimi jest stosunkowo niewielkie. Warto także zaznaczyć, że większe tereny mogą kupować tylko zawodowi rolnicy, co jeszcze obniża popyt, a w konsekwencji cenę. Tutaj dowiesz się więcej o zakupie i użytkowaniu działki siedliskowej: "Zanim kupisz działkę rolną siedliskową - to musisz wiedzieć", "Jak wybudować dom na działce siedliskowej".

Działki leśne to grunty o powierzchni co najmniej 0,1 hektara, który jest pokryty roślinnością typową dla lasów albo związaną z gospodarką leśną. Można na nich wybudować tylko obiekty, które są niezbędne do gospodarowania lasem (np. leśniczówkę). Działki leśne są najtańsze ze wszystkich typów, bo dla mało kogo taki grunt będzie użyteczny.

Działki na sprzedaż

Plan zagospodarowania przestrzennego a wartość gruntu

Inwestor, który przymierza się do kupna działki, w pierwszej kolejności powinien zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Pozwoli mu to uniknąć niespodzianek. Często zdarza się tak, że w parze z atrakcyjną ceną działki idą plany wybudowania obok niej uciążliwej pod kątem zapachu farmy czy hałaśliwej fabryki. Dlatego warto to sprawdzić. Informacje, które znajdują się w planie zagospodarowania, to:

• jakie budynki (i ile) można postawić na działce,
• gdzie jest miejsce dojazdu do nieruchomości,
• jakie inwestycje są planowane w okolicy,
• gdzie przebiegają granice terenów zamkniętych,
• jak mają wyglądać budynki (wysokość, kolor elewacji, typ i kąt nachylenia dachu),
• jakie elementy zieleni (drzewa, krzewy) można wyciąć.

Wartość działki podniesie dobry dojazd do działki, brak obecnych lub planowanych uciążliwych inwestycji w sąsiedztwie, duża swoboda w zakresie wyglądu budynku oraz atrakcyjna przyroda (w pobliżu albo na obrzeżach działki, aby nie trzeba było ich ponosić kosztów na wycinkę drzew).

Z kolei cena gruntu może być niższa, jeżeli obok znajduje się ruchliwa droga czy zakład produkcyjny, emitujący hałas i nieprzyjemne zapachy. Odstraszyć inwestorów mogą także restrykcyjne wymagania dotyczące budynków, które można postawić na działce albo duże ukorzenione drzewa w granicach zabudowy, które trudno wyciąć.

Inne czynniki wpływające na cenę gruntu

Tak naprawdę to, co wpływa na cenę gruntu, będzie zależało od typu działki.

Duża powierzchnia i bliskość autostrady będą atutem gruntu inwestycyjnego, a ogromną wadą działki budowlanej czy siedliskowej. Z kolei rozwinięta infrastruktura, taka jak obecność w pobliżu przystanków komunikacji miejskiej, szkół, przedszkoli czy sklepów podniesie wartość działki budowlanej, a zmniejszy atrakcyjność rekreacyjnej, której potencjalni właściciele szukają ciszy, spokoju i kontaktu z naturą.

Wartość użytkowa, czyli żyzność, ukształtowanie terenu, wielkość pola i warunki wodne mają ogromne znaczenie przy zakupie działki rolnej, a właściwie się nie liczą przy innych typach gruntu.

Dlatego analizując ceny działek, warto skupić się tylko na tym typie, który cię interesuje. Porównywanie ze sobą cen, zalet i wad gruntów z różnych kategorii mija się z celem. Więcej o inwestowaniu w ziemię przeczytasz tutaj - "Szukasz stabilnej inwestycji? Zainwestuj w ziemię".

Działki na sprzedaż

Jeżeli planujesz kupić działkę, dowiedz się więcej:

• "Na co zwrócić uwagę, kupując działkę?"
• "Zabezpiecz swoje oszczędności – zainwestuj w działkę nad morzem"
• "Zakup działki budowlanej na kredyt"

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Anna Serafin - Absolwentka Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu na kierunku finanse i rachunkowość. Specjalizuje się w finansach osobistych, finansach firmowych oraz w nieruchomościach. Jej misją jest przekładanie specjalistycznego języka z aktów prawnych i dokumentów bankowych oraz tych związanych z nieruchomościami na słowa zrozumiałe dla każdego.