Według danych portalu Nieruchomosci-online.pl w II kwartale 2021 ceny mieszkań na rynku wtórnym w największych miastach w Polsce wzrosły średnio o 2,9 proc. Podwyżki jednak nie hamują, bo popyt zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym wciąż jest wysoki. To jednak nie jedyny z czynników, który wpływa na średnie ceny mieszkań – sporo zależy od konkretnego lokalu i jego lokalizacji, standardu, wieku, liczby pokoi czy otoczenia.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jak lokalizacja wpływa na cenę mieszkania?

• Jak standard wpływa na cenę mieszkania?

• Jak wielkość mieszkania i liczba pokoi wpływają na jego cenę?

• Jak otoczenie wpływa na cenę mieszkania?

• Jak wiek wpływa na cenę mieszkania?

• Jakie inne czynniki wpływają na cenę mieszkania?

Na spadek ceny mieszkań nie ma na razie co liczyć. Nie jest to dobra informacja dla zainteresowanych kupnem, ale dla tych, którzy planują sprzedać nieruchomość, jak najbardziej. Mieszkania cały czas są dobrą lokatą kapitału, ale jeśli mamy w planach zainwestować w ten rynek, to warto sprawdzić, które z nich mogą osiągać najwyższe ceny.

Lokalizacja mieszkania

Historyczne ceny mieszkań pokazują, że najdroższe są lokale, które znajdują się w centrum miast. Dzięki takiej lokalizacji miejsca zamieszkania można łatwo dostać się do pracy, szkoły, przedszkola, restauracji, parku czy innych obiektów rekreacyjnych. Liczy się również prestiż. Mieszkania w centrum zazwyczaj znajdują się w pobliżu zabytkowej zabudowy, która jest ozdobą całego miasta.

Oczywiście nie jest tak, że mieszkanie w centrum zawsze będzie droższe od tego na peryferiach. Każde miasto ma również niezwykle atrakcyjne peryferyjne dzielnice czy osiedla, gdzie ceny za metr kwadratowy są zbliżone do tych w śródmieściu. Zazwyczaj znajdują się one blisko lasu czy morza. Dobrym przykładem potwierdzającym tę regułę są nieruchomości na gdyńskim Orłowie. Ze względu na położenie w pobliżu plaży są o wiele droższe niż te w centrum miasta.

Standard mieszkania

Na atrakcyjność, a więc i na cenę danego mieszkania wpływa również standard. Im wyższa jakość wykończenia oraz lepsze zastosowane technologie, tym większa wartość rynkowa lokalu. Oprócz tego, w jakim standardzie jest on sam, ważne jest również to, co znajduje się w częściach wspólnych budynku. Automatycznie cenę wywinduje do góry obecność basenu, siłowni, miejsca do ładowania samochodów elektrycznych czy naprawy rowerów.

Nie możemy także zapomnieć o stanie mieszkania. Lokale do remontu będą najtańsze, do odświeżenia lub wykończenia trochę droższe, natomiast te o standardzie dobrym lub bardzo dobrym będą kosztowały najwięcej.

Jak pokazują dane portalu nieruchomości-online.pl, średnie ceny mieszkań w dużej mierze zależą od tego, w jakim są one stanie. Przykładowo różnica za metr kwadratowy lokum wykończonego w wysokim standardzie we Wrocławiu będzie o 1,5 tys. zł wyższa niż takiego do remontu (dane z 2021).

Wielkość i liczba pokoi

Ceny mieszkań na przestrzeni lat dla celów statystycznych są podawane za metr kwadratowy. Logicznie rzecz biorąc, te o większym metrażu powinny być więc bardziej kosztowne od tych mniejszych. Nie zawsze jednak tak jest. Kawalerki potrafią być nawet o jedną trzecią droższe niż mieszkania trzypokojowe, licząc cenę za metr. Wynika to z tego, że sprzedający często wykorzystują fakt, że łączna wartość jednopokojowego lokum będzie niższa niż np. 60-metrowego, więc szybciej znajdą się chętni na jego zakup.

Według informacji podanych przez portal Nieruchomosci-online.pl w II kwartale tego roku cena za metr kwadratowy kawalerki w Katowicach była wyższa o około 800 zł niż mieszkania trzypokojowego.

Otoczenie mieszkania

Kluczowym czynnikiem, który kształtuje ceny mieszkań, jest także otoczenie. Na wzrost ceny wpłynie to, co znajduje się tuż obok bloku, czyli plac zabaw dla dzieci, ładnie zagospodarowany teren zielony czy dostępne miejsca parkingowe. Ważne jest także to, co otacza cały kompleks budynków. Pożądany może być zarówno spokojny park, idealny do rekreacji, jak i przystanek komunikacji miejskiej, z którego łatwo dojedziemy do centrum, sklep, paczkomat, szkoła czy przedszkole. Wszystko zależy od potrzeb mieszkańców danego osiedla.

Z kolei na obniżenie ceny będzie wpływało to, co jest uciążliwe dla mieszkańców, czyli ruchliwa ulica pod oknami, hałaśliwy zakład produkcyjny w sąsiedztwie czy dzielnica uznawana za niebezpieczną. Więcej o hałasie w otoczeniu budynku mieszkalnego przeczytasz tutaj: "Budynek mieszkalny a normy hałasu".

Wiek mieszkania

Jeżeli mieszkanie nie znajduje się w odnowionej kamienicy w centrum miasta, to zazwyczaj im jest nowsze, tym więcej będzie kosztowało. Co prawda budynki sprzed dziesięcioleci mają swoich fanów, którzy chcą kupić mieszkanie z duszą. W większości jednak kupujący są zainteresowani nowym budownictwem, gdzie przed przeprowadzką nie trzeba osuszać ścian, wymieniać nieszczelnych okien czy wywozić starodawnych mebli.

Inne czynniki wpływające na cenę mieszkania

Warto wiedzieć, że duży wpływ na cenę lokalu ma to, czy posiada on balkon. Możliwość odpoczynku na świeżym powietrzu, wywieszenia prania czy przechowywania roweru to walor dla kupujących, dzięki czemu są oni skłonni zapłacić więcej. Jeszcze wyższe ceny osiągają mieszkania z tarasem albo ogródkiem.

Bardzo ważne jest również piętro. Najchętniej nabywane są lokale na pierwszej, drugiej lub trzeciej kondygnacji i to one są najdroższe. Taniej można kupić mieszkanie na parterze, bo często ma ono ograniczony dopływ światła oraz jest bardziej narażone na hałas i włamania. Od czwartego piętra w górę ceny także maleją, a wynika to z uzależnienia od windy. Jeśli się zepsuje, to rodziny z dziećmi albo seniorzy będą mieli kłopot z przemieszczaniem się. Dodatkowo w górnych piętrach budynku może być problem z obniżonym ciśnieniem wody.

Istotna jest także strona, na którą wychodzą okna. Gdy większa część mieszkania jest skierowana na południe i zachód, to mieszkańcy korzystają z lepszego nasłonecznienia, wewnątrz jest cieplej i można zaoszczędzić na ogrzewaniu, a to zalety, które wpływają na wzrost ceny. Taniej można kupić lokum, którego okna są skierowane na północ, ale wtedy trzeba liczyć się z tym, że będzie w nim ciemniej i chłodniej.

Jest naprawdę wiele czynników, które będą wpływały na cenę mieszkania. Dlatego wartość rynkowa z pozoru podobnych lokali może się różnić nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych. W adekwatnej wycenie mieszkania pomoże ci profesjonalny agent. Dowiedz się też więcej o tym "Jak sprzedać mieszkanie?".

Jeżeli chcesz kupić mieszkanie, sprawdź oferty dostępne w naszym portalu:

Mieszkania na sprzedaż

Jeżeli chcesz sprzedać mieszkanie, dodaj ogłoszenie:

Dodaj ogłoszenie

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Anna Serafin - Absolwentka Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu na kierunku finanse i rachunkowość. Specjalizuje się w finansach osobistych, finansach firmowych oraz w nieruchomościach. Jej misją jest przekładanie specjalistycznego języka z aktów prawnych i dokumentów bankowych oraz tych związanych z nieruchomościami na słowa zrozumiałe dla każdego.