Nic tak nie rozgrzewa naszych emocji na rynku walutowym jak kurs franka. Powód jest oczywisty – kilkaset tysięcy polskich gospodarstw jest zadłużonych właśnie w tej walucie. Wzrost kursu to automatyczny wzrost rat. W kontekście ostatnich zawirowań na rynku walutowym warto bliżej przyjrzeć się temu tematowi. Do rozmowy zaprosiliśmy Marcina Lipkę – analityka z serwisu Cinkciarz.pl.

Dlaczego kredyty w obcych walutach są ryzykowne?

Kredyty walutowe są bardziej ryzykowne z wielu powodów. Po pierwsze, nie znamy przyszłego kursu walutowego, który w zależności od dewizy może być bardzo zmienny i kształtowany zarówno poprzez przepływ kapitału, jak i kondycję zagranicznej gospodarki. Drugim elementem jest poziom stóp procentowych. Również ta zmienna jest kształtowana poza krajem, w którym pracujemy. Warto także zauważyć, że zobowiązania w obcych walutach obarczone są różnym ryzykiem. Polska jest dość silnie związana ze strefą euro. NBP także „pilnuje”, by zmiany na euro nie były zbyt silne i nie destabilizowały działalności przedsiębiorstw. Stąd kredyt w europejskiej walucie jest narażony na mniejsze ryzyko niż ten we franku, dolarze czy jenie.

Dlaczego kredyty frankowe były tańsze i z czego wynikają obecne problemy frankowiczów?

Kredyty w franku były tańsze, ponieważ ich oprocentowanie we franku było niższe od tego w złotym. Ta różnica w odsetkach kumulowała się na przestrzeni kilkudziesięciu lat. To z kolei powodowało, że sama rata była zauważalnie niższa. Symulacja jednak nie brała pod uwagę zmian kursu walutowego. Teoretycznie bank czy nadzór finansowy powinien tę kwestię szczegółowo wyjaśniać i przedstawiać ryzyko z nią związane. Te ostrzeżenia były jednak w wielu przypadkach niewystarczające, a często bywało tak, że zdolność kredytowa klienta we frankach była większa niż w złotówce. Działo się tak dlatego, że model ryzyka opracowany przez bank nie doszacował ryzyka kursowego.

Jak wytłumaczyć tak gwałtowny wzrost kursu franka?

Przez ponad 3 lata frank w relacji do złotego był stabilny. Wynikało to z tego, że Szwajcarski Bank Centralny (SNB) utrzymywał stałą relację franka do euro na poziomie 1,20. Jednak silny napływ kapitału do helweckiej waluty spowodował, że władze monetarne z Zurychu nie były w stanie dalej osłabiać franka. W rezultacie nagłe wzmocnienie franka wyniosło ponad 20%.

Jak to możliwe, że na przestrzeni zaledwie kilku lat cena franka podskoczyła prawie o 100%?

Rzeczywiście, jeżeli weźmiemy kurs z połowy 2008 roku, to cena franka wzrosła o 100%. Jednak wartość szwajcarskiej waluty w latach 2005-2007 kształtowała się średnio w okolicach 2,5 zł, choć trzeba przyznać, że sukcesywnie frank słabł. Było to spowodowane sytuacją odwrotną do tej, którą obserwujemy teraz. Następował odpływ kapitału ze Szwajcarii, który był lokowany w gospodarkach o wyższym oprocentowaniu. Po kryzysie z przełomu 2008 i 2009 roku nastąpiła zmiana tego trendu i kapitał portfelowy zaczął szukać bezpiecznych przystani. To wzmocniło między innymi franka szwajcarskiego.

Jakie jest zagrożenie, że – po względnym uspokojeniu się sytuacji – frank znowu wystrzeli w górę?

Niestety istnieje takie zagrożenie, choć na dziś jest niewielkie. Po uwolnieniu kursu franka SNB stara się przeciwdziałać napływowi kapitału między innymi przez wprowadzenie ujemnych stóp procentowych. Również szwajcarskie władze monetarne starają się kontrolować kurs walutowy, chociaż w znacznie mniej transparentny sposób, niż to miało miejsce przez ostatnie lata. W opinii analityków najbardziej prawdopodobny scenariusz to utrzymywanie się kursu franka poniżej 4,00 zł. Gdyby jednak nastąpiły jakieś dramatyczne wydarzenia w strefie euro – np. wyjście z niej Grecji – wówczas można oczekiwać wyraźnego wzrostu wartości tej waluty.

Jaki wpływ na polski rynek mieszkaniowy będą miały problemy z frankiem?

Problemy z frankiem prawdopodobnie zmniejszają aktywność Polaków na rynku nieruchomości. Wiele osób nie jest w stanie zmienić mieszkania ze względu na utrzymującą się wysoką wartość ich zobowiązań, jeżeli kredyt przeliczymy na złotówki. Aktywniejszy jest także nadzór finansowy, który sukcesywnie zwiększa poziom wkładu własnego, gdy staramy się o nieruchomość finansowaną kredytem.

Skoro bezpieczniej jest brać kredyt w walucie, w której się zarabia, to co stanie się z kredytami złotówkowymi po wejściu Polski do strefy euro? Czy grozi nam sytuacja podobna do tej z frankiem, że wartość nieruchomości będzie mniejsza niż zaciągnięty na nie kredyt?

Jeżeli wejdziemy do strefy euro, to zobowiązania złotowe zostaną przeliczone na euro. Także nasze oszczędności czy wynagrodzenia będą w europejskiej walucie. To oznacza, że większego ryzyka nie będzie. Dodatkowo prawdopodobnie będzie to pozytywna informacja dla wszystkich zadłużonych, gdyż oprocentowanie w euro jest niższe niż w złotówkach.

Czy z finansowego punktu widzenia, biorąc pod uwagę obecną sytuację w Europie, mamy dziś dobry czas na zaciąganie kredytu?

Jeżeli kupujemy nieruchomość dla siebie, bardziej powinny nas interesować parametry domu czy mieszkania oraz perspektywy branży, w której pracujemy, niż kondycja gospodarcza Europy. Inaczej sytuacja wygląda, gdy nabywamy nieruchomość w celach inwestycyjnych. Wtedy rzeczywiście musimy spojrzeć na więcej czynników – kondycja kraju, perspektywy rynku wynajmu w danym mieście, kwestie demograficzne czy też całkowity koszt kredytu.

Dziękuję za rozmowę.

Marcin Lipka - analityk walutowy. Jest absolwentem Wydziału Zarządzania Uniwersytetu Warszawskiego. Ukończył także studia Global MBA na University of North
Florida (USA), Fachhochschule Koln (Niemcy) oraz Dongbei University of Finance&Economics (Chiny). Od wielu lat związany jest z rynkami kapitałowymi. We wrześniu 2012 roku dołączył do zespołu Cinkciarz.pl.

Marek Dornowski - Redaktor naczelny magazynu "ESTATE" w latach 2013–2015.