Opóźnienia i nieprzewidziane trudności mogą zdarzyć się na każdej budowie. Ryzyko to jest szczególnie wysokie w przypadku dużych inwestycji mieszkaniowych. Deweloperzy doskonale o tym wiedzą i dlatego, wyznaczając moment oddania nieruchomości do użytkowania, zapewniają sobie dwa czy trzy miesiące zapasu. Jeśli mimo wszystko finalizacja budowy się spóźnia, może to oznaczać dodatkowe wydatki i frustrację po stronie nabywców. Jakie prawa przysługują nam jako kupcom na rynku pierwotnym? I co może zrobić właściciel mieszkania, gdy moment odbioru lokum się opóźnia?

Z tego artykułu dowiesz się:

• Co nam daje umowa deweloperska?

• Kiedy i jak starać się o odszkodowanie przy opóźnieniu w wydaniu mieszkania?

• Kiedy przy opóźnieniu wydania nowego mieszkania stosuje się kary umowne?

• Czy odstępując od umowy deweloperskiej, możemy stracić pieniądze?

W tekście omówię trzy możliwe rozwiązania kłopotów z nierzetelnym deweloperem. Należą do nich odszkodowanie, kara umowna i, w ostateczności, odstąpienie od umowy.

Mieszkania na sprzedaż

Co nam daje umowa deweloperska?

Niedotrzymanie terminu oddania inwestycji może się zdarzyć nawet najlepiej zorganizowanemu wykonawcy, a przyczyny bywają bardzo różne. Termin przekazania nieruchomości do użytku to jeden z najważniejszych zapisów umowy deweloperskiej. To ten dokument jest też dla nas jako nabywców podstawową rękojmią praw. W przypadku problemów z odbiorem lokum, pierwszym krokiem powinna być analiza tego ważnego porozumienia. Termin zakończenia inwestycji powinien być podany precyzyjnie. Wraz z nim umowa musi zawierać informacje na temat czynników wykluczających odpowiedzialność inwestora za opóźnienia w pracach budowlanych. Mogą one dotyczyć trudności administracyjnych, na przykład z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Wykonawca nie odpowiada za niedotrzymanie terminu także w przypadku zdarzeń losowych, wypadków na budowie czy czynników atmosferycznych. Wszystko to może zaburzyć terminarz budowy lub wymagać wykonania dodatkowych prac. Co ciekawe część umów deweloperskich jest skonstruowana w ten sposób, że deweloper nie odpowiada za opóźnienia wynikające z błędów podwykonawców. Jednak w takim wypadku musi udowodnić, że to nie on ponosi za nie odpowiedzialność.

Istnieje oczywiście cała lista przyczyn opóźnień, za które winić można wykonawcę. Bardzo często są to niedociągnięcia techniczne. Jeśli liczne wady i usterki można zauważyć dopiero przy odbiorze technicznym, ich usunięcie może znacznie opóźnić moment przekazania kluczy. Zdarza się też, że deweloper popełnia błędy w procedurach prawnych dotyczących budowy. Brak zgłoszenia zakończenia inwestycji lub problem z dokumentami potrzebnymi do odbioru to trudności, których rozwiązanie wymaga czasu. Czy w takim wypadku kupiec może tylko cierpliwie czekać?

Znając sytuacje, w których możemy pociągnąć inwestora do odpowiedzialności, powinniśmy sprawdzić umowę deweloperską pod kątem praw i obowiązków obu stron porozumienia. W razie wątpliwości warto poprosić o pomoc prawnika. W idealnym przypadku weryfikujemy umowę pod tym kątem jeszcze przed jej podpisaniem. To ważny krok, ponieważ zdarza się, że tego rodzaju porozumienia mocno ograniczają odpowiedzialność wykonawcy. Szczególnie niekorzystnym zapisem dla kupca jest odmowa wypłaty odszkodowania za straty poniesione przez nabywcę z powodu opóźnień w oddaniu inwestycji. Zdarza się też, że umowa nie zawiera zapisów o karach umownych za niedotrzymanie terminu z winy dewelopera. W takich wypadkach jeszcze przed podpisaniem dokumentu warto negocjować zmiany w umowie, ponieważ w takim kształcie nie zabezpiecza ona skutecznie naszych interesów.

Mieszkania na sprzedaż

Kiedy i jak starać się o odszkodowanie przy opóźnieniu w wydaniu mieszkania?

Jeśli dojdzie do naruszenia postanowień umowy deweloperskiej warto pamiętać, że jako strona umowy mamy konkretne prawa. W zależności od rodzaju usterek możemy postarać o ich usunięcie z tytułu rękojmi lub o wypłatę odszkodowania. W umowie deweloperskiej mogą znaleźć się zapisy o karze umownej jako formie uproszonego odszkodowania lub odrębnym świadczeniu. Bez względu na to, czy wnioskujemy o naprawę szkód, czy rekompensatę finansową, wnioski należy kierować do firmy deweloperskiej. Osoby, które przechodziły przez tę procedurę, twierdzą, że to najlepszy moment, by w sprawę zaangażować radcę prawnego. Deweloper w kłopotach może ignorować nawet dobrze udokumentowaną korespondencję prywatną. List wysyłany z kancelarii ma większe szanse na odzew. Dodatkowo fachowcy mogą pomóc nam przeanalizować umowę, napisać wniosek i odpowiednio go uzupełnić.

Na podstawie art. 471 i 484 Kodeksu Cywilnego nabywcy przysługuje odszkodowanie od dewelopera za opóźnienia w wydaniu lokalu. Możemy się o nie ubiegać, gdy z powodu niedotrzymania terminu ponieśliśmy szkody finansowe. Mogą one wynikać na przykład z dodatkowych kosztów najmu, które trzeba ponieść, bo mieszkanie nie jest jeszcze gotowe. Rekompensata finansowa przysługuje nabywcy, gdy spełnione są dwa ważne warunki, o których mówiliśmy wcześniej. Po pierwsze powinna nam to gwarantować umowa deweloperska, po drugie zmiany w terminarzu inwestycji muszą być skutkiem błędów wykonawcy pracującego dla dewelopera. Prócz tego odszkodowanie należy się nam, jeśli między opóźnieniem w wydaniu lokalu, a szkodą finansową istnieje bezpośrednie powiązanie.

Mieszkania na sprzedaż

Jako nabywcy powinniśmy pamiętać, że na nas spoczywa obowiązek dokumentowania szkód finansowych związanych z problemami z zakończeniem inwestycji. Mogą to być wyższe odsetki kredytu lub wspomniane dodatkowe koszty najmu. Wysokość odszkodowania jest zawsze równa realnym stratom finansowym. Zostają one oszacowane na podstawie umowy kredytowej lub najmu. Bez tych ważnych dokumentów otrzymanie rekompensaty będzie praktycznie niemożliwe, nawet jeśli gwarantuje to porozumienie z deweloperem, a opóźnienia powstały z jego winy.

Kiedy przy opóźnieniu wydania nowego mieszkania stosuje się kary umowne?

Kary umowne za niedotrzymanie terminu oddania inwestycji stosuje się tylko wtedy, gdy zapisy o nich znajdują się w porozumieniu deweloperskim. To ono określa też ich wysokość i sytuacje, w których możemy ubiegać się o wypłatę. Kwoty kar wyrażane są w procentach w stosunku do wartości lokalu. Zwykle wynoszą one od 0,01 do 0,03% za każdy dzień opóźnienia, a nalicza się je już od pierwszego dnia.

Kary stosowane są tylko i wyłącznie w wypadkach, gdy za opóźnienia odpowiada deweloper. Jak zaznaczyłam, sytuacje takie mogą być konkretnie wymienione i opisane w umowie. Bywa też, że postanowienia o karach umownych mogą mieć też charakter ogólny. Główną przesłanką do wypłaty jest wtedy odpowiedzialność wykonawcy działającego na rzecz dewelopera. Jeśli, mimo stosownych zapisów w umowie, deweloper odmawia wypłaty, nie jesteśmy bezradni. W takim wypadku możemy wystąpić do sądu o nadanie tytułu wykonalności umowie deweloperskiej podpisanej w formie aktu notarialnego. W ten sposób zyskujemy realną szansę na uniknięcie procesu i szybsze zaspokojenie naszych roszczeń.

Mieszkania na sprzedaż

Czy odstępując od umowy deweloperskiej, możemy stracić pieniądze?

Ostatecznym, choć rzadko stosowanym w praktyce sposobem na rozwiązanie kłopotów z niesłownym deweloperem, jest odstąpienie od umowy. Prawo do tego kroku dają nam zapisy tak zwanej nowej ustawy deweloperskiej. Poszkodowany nabywca może się powołać na artykuł 43 ustęp 3. Według niego przed rozwiązaniem porozumienia musi on dać deweloperowi 120 dni na przeniesienie praw własności do mieszkania. Jeśli po upływie tego czasu lokum nie trafi w ręce nowego właściciela, wykonawca ma obowiązek zwrócić mu całość środków wpłaconych na poczet nieruchomości wraz z odsetkami.

Warto przy tym pamiętać, że z rachunku powierniczego możemy odzyskać tylko część środków wpłaconych na mieszkanie. Ich wysokość odpowiada zwykle kosztom prac, które nie zostały jeszcze wykonane. Jak starać się o resztę? O zwrot pozostałej kwoty trzeba zwrócić się bezpośrednio do dewelopera. W skrajnych przypadkach, na przykład gdy pozostaje on w stanie upadłości, może się to wiązać z długim i kosztownym procesem sądowym.

Mieszkania na sprzedaż

Dowiedz się więcej:

• Na co zwracać uwagę, kupując nowe mieszkanie?
• Jak powinna być skonstruowana umowa deweloperska?
• Jak się przygotować do negocjowania ceny nowego mieszkania?
• Jak wybrać ubezpieczenie mieszkania?

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Michalina Janyszek - Specjalistka od nieruchomości z mocno humanistycznym zacięciem. Jako polonistka z wykształcenia, a z powołania poetka oraz tłumaczka, doskonale operuje słowem, co wykorzystuje do popularyzowania branżowej wiedzy.