Zaloguj się
W ostatnich kwartałach widać wzmożoną aktywność cudzoziemców na polskim rynku mieszkaniowym. Wpływa to na podniesienie ogólnych wskaźników sprzedażowych, które w tym samym czasie znacznie spadły w zakresie rodzimych klientów.
Spadek sprzedaży, ale więcej inwestorów zagranicznych
W maju 2023 r. PKO Bank Polski przedstawił raport "Cudzoziemcy coraz aktywniejsi na polskim rynku mieszkaniowym". Wynika z niego, że w ubiegłym roku nastąpiło znaczenie zmniejszenie liczby mieszkań kupowanych przez krajowych nabywców, odnotowano za to wzrost transakcji z udziałem cudzoziemców. Zgodnie z szacunkami mogą oni być stroną nawet co siódmej umowy kupna-sprzedaży. Zakupy te mają charakter głównie inwestycyjny, jednak zdarza się, że cudzoziemcy kupują w Polsce nieruchomości z zamiarem stałego zamieszkania. W tej grupie znajdują się przede wszystkim Ukraińcy oraz Białorusini. Przedstawiciele tych narodowości stoją za dużym odsetkiem transakcji z udziałem obcokrajowców.
Natomiast zagraniczni inwestorzy kuszeni są wysoką stopą zwrotu, stosunkowo niskim opodatkowaniem dochodów z najmu, a także korzystnymi warunkami ekonomiczno-gospodarczymi, szczególnie dotyczącymi rynku pracy, które prawdopodobnie przełożą się na silny wzrost cen nieruchomości w dłuższej perspektywie.
Poprzedni rok był trudny dla rynku nieruchomości, przede wszystkim z uwagi na znaczny spadek liczby sprzedawanych mieszkań. Jednak w tym samym czasie nastąpił wzrost zainteresowania takimi nieruchomościami wśród cudzoziemców, którzy według szacunków PKO BP kupili nawet co siódmą nieruchomość mieszkaniową w Polsce. Liczba sprzedanych lokali wzrosła do 29 tysięcy, z 22 tysięcy w roku 2021. Jednocześnie liczba transakcji ogółem spadła w 2022 roku wobec roku 2021 o niemal połowę. Z danych tych wynika, że w 2022 roku cudzoziemiec nabył co siódmą nieruchomość, podczas gdy w 2021r. było to co dwudzieste mieszkanie.
Kto kupuje najwięcej?
Najbardziej do wzrostu liczby mieszkań kupionych przez cudzoziemców przyczynili się Ukraińcy i Niemcy, których aktywność na rynku widoczna jest od lat. W dalszej kolejności byli to Szwedzi, Luksemburczycy, Cypryjczycy, Belgowie i Austriacy, czyli obywatele krajów zamożnych. Zakładać można, że zakupy te mają charakter przede wszystkim inwestycyjny, biorąc pod uwagę wysokie prawdopodobieństwo dalszego wzrostu cen oraz wysoką stopę zwrotu z najmu. Dane te nasuwają wniosek, że zagraniczni inwestorzy wykorzystali niesprzyjającą koniunkturę i słabnącego złotego, co dało im silniejszą pozycję negocjacyjną. Ponadto warunki na polskim rynku nieruchomości są zachęcające z uwagi na wysoką rentowność najmu w porównaniu do krajów Europy Zachodniej, a także solidne wskaźniki makroekonomiczne gospodarki, które powinny przełożyć się na szybkie tempo napływu imigrantów zarobkowych, przy ciągle niewystarczającej ofercie nieruchomości na wynajem.
Jednak nie tylko inwestycje przyciągają do naszego kraju cudzoziemców, część z nich planuje osiedlić się tu na stałe. Mowa tu przede wszystkim o imigrantach z Ukrainy i Białorusi. Od dwóch lat to Ukraińcy są najaktywniejszą grupą kupujących, wyprzedzając tym samym wiodących do tej pory Niemców i Brytyjczyków, co prawdopodobnie jest efektem Brexitu.
Ograniczenia w zakupie
Najwięcej nieruchomości cudzoziemcy od lat kupują w Warszawie, w dalszej kolejności w Krakowie oraz Wrocławiu, przy czym to ostatnie miasto odnotowało w ostatnich latach największe tempo wzrostu transakcji z udziałem obcokrajowców. Na pozostałych rynkach mieszkaniowych ich obecność jest znikoma, co wynika między innymi z ograniczeń formalnych. Nieruchomości położone w strefie nadgranicznej nie mogą być kupione przez cudzoziemca bez uzyskania zgody Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Do strefy tej należy cały obszar gmin przyległych do granicy państwowej, a na odcinku morskim aż do brzegu morskiego. Jeżeli ustalona w ten sposób strefa nie przekracza szerokości 15 kilometrów włącza się do niej również obszar gmin bezpośrednio sąsiadujących z gminami przyległymi do granicy państwowej lub brzegu morskiego. Przepisy te ograniczają więc możliwość kupowania przez cudzoziemców nieruchomości na wielu atrakcyjnych rynkach takich jak Trójmiasto, czy Szczecin, a także w kurortach nadmorskich i górskich. Zgodnie z prognozami bankowych analityków popyt ze strony imigrantów w najbliższych latach może wzmocnić przede wszystkim rynki wrocławski, krakowski i zielonogórski.
Prognozy na najbliższe kwartały
To, czy trend ten będzie się wzmacniał i czy liczbę umów zawieranych z cudzoziemcami nadal będzie rosnąć w stosunku do ilości transakcji w ogóle zależy od wielu czynników wewnętrznych. Na rynku widać już lekkie odbicie z dołka, jakim był rok 2022, na co wskazuje między innymi badanie nastrojów pośredników (INPON), w którym wskaźnik osiągnął 56 pkt. Ostatnio taki wynik odnotowano na początku ubiegłego roku. Pośrednicy wskazują jednak, że póki co ożywienie widać w liczbie telefonów od potencjalnych kupujących i dokonywanych przez agentów prezentacji, jednak liczba podpisywanych umów na razie jeszcze drastycznie nie wzrosła. Nastroje na rynku uległy poprawie, ale dopiero najbliższe miesiące pokażą, czy przełożą się one na faktyczny wzrost sprzedaży. Wpływ na to będzie miała z pewnością inflacja, wysokość stóp procentowych, a także „Bezpieczny kredyt 2%”, który ma wejść w życie już 1 lipca. Na razie jednak nie sposób ocenić, ile osób będzie faktycznie chciało i mogło z niego skorzystać i czy wpłynie to realnie na liczbę zawieranych na rynku transakcji.
Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera
Źródło danych i grafik: Centrum Analiz PKO BP "Puls Nieruchomości: Cudzoziemcy coraz aktywniejsi na polskim rynku mieszkaniowym"
Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html
Magdalena Mróz-Jurgielewicz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.
