Pandemiczny zakaz eksmisji został uchylony 15 kwietnia 2022 r. Miał on negatywny wpływ nie tylko na rynek najmu. Przepisy zakazujące eksmisji w czasie trwania pandemii koronawirusa były też problematyczne dla nabywców domów i mieszkań z rynku wtórnego, a także dla osób kupujących nieruchomości na licytacjach komorniczych. Tacy nabywcy lokali oraz domów obawiali się komplikacji w razie problemów z wyprowadzką poprzedniego właściciela. Ten rok przyniósł nam nowe wyzwanie – masowe kwaterowanie uchodźców na terenie Polski.

Piotr Dobrowolski – radca prawny specjalizujący się w rynku nieruchomości – w rozmowie z Dominiką Mikulską dokonuje przeglądu przepisów dotyczących wypowiadania umowy najmu i zasad eksmisji, które w obecnej sytuacji powinien odświeżyć sobie każdy pośrednik obsługujący rynek najmu.

Zniesienie zakazu oznacza powrót do rozwiązań funkcjonujących przed pandemią COVID-19. Jest to ruch w pozytywnym – dla właścicieli mieszkań na wynajem – kierunku. Jednak czy faktycznie oznacza, że sytuacja będzie dobra? Jaki jest nadal najczarniejszy sen właściciela lokalu?

Tych snów jest kilka. W pierwszym najemca nie płaci czynszu i innych należności. W drugim dewastuje lokal. W trzecim robi to wszystko naraz, a do tego nie wyprowadza się po zakończeniu umowy.

Co w takiej sytuacji może zrobić wynajmujący?

Co do zasady, musi podjąć działania w celu odzyskania lokalu. Te zaś będą zależały od tego, na jakim etapie „współpracy” z najemcą jest – czy umowa najmu nadal trwa, czy też już się zakończyła. Jeśli umowa trwa, należy podjąć czynności zmierzające do jej zakończenia.

Zacznijmy od tej najbardziej palącej okoliczności, kiedy mienie wynajmującego ulega zniszczeniu. Od czego powinien zacząć właściciel, gdy najemca dewastuje lokal?

Procedura wypowiadania umowy na wypadek nieprawidłowego zachowania najemcy opisana jest w art. 11 ust. 2 pkt. 1–3 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Jeśli lokator używa lokalu w sposób sprzeczny z umową (np. z umowy wynika zakaz palenia tytoniu czy innych używek, a lokator go nie respektuje) lub niezgodnie z jego przeznaczeniem (np. w lokalu mieszkalnym lokator prowadzi działalność gospodarczą) lub zaniedbuje obowiązki (np. wbrew ustawie nie dba o należyty stan sanitarny lokalu), dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców (np. dewastuje klatki schodowe, windy) albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali (np. urządza awantury, głośne imprezy), wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu. Nim to zrobi, musi wezwać lokatora na piśmie do zaprzestania tych zachowań. Jest to o tyle ważne, że dla skuteczności wypowiedzenia, takie upomnienie musi się pojawić. Należy w nim opisać zachowanie lokatora, którego zaprzestania właściciel domaga się. Jeśli po otrzymaniu upomnienia lokator dopuści się innego nagannego działania (np. zaprzestał urządzania głośnych imprez w lokalu, ale zaczął dewastować klatkę schodową), konieczne będzie nowe upomnienie. Jeśli zaś lokator nie zaprzestał nagannego zachowania, właściciel ma prawo wypowiedzieć mu umowę z zachowaniem 1–miesięcznego okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Co ważne, wypowiedzenie takie musi nastąpić na piśmie (SMS czy e-mail nie spełniają kryterium pisemności) i określać przyczynę wypowiedzenia – zawierać wskazanie działań, których najemca nie zaprzestał, pomimo upomnienia.

A co, gdy najemca nie płaci na czas bądź nie płaci w ogóle?

W przypadku ziszczenia się drugiego z czarnych scenariuszy – braku zapłaty należności z tytułu najmu – konieczne będzie przejście procedury opisanej w art. 11 ust. 2 pkt. 2 ustawy. Zakłada ona, że – aby uruchomić proces wypowiadania umowy – konieczna jest zaległość za trzy pełne okresy płatności. Praktyką rynkową jest, że okres płatności wynosi miesiąc. Nie oznacza to jednak, że strony nie mogą w umowie najmu określić płatności czynszu w krótszych odstępach czasu np. tygodniowych. Zaległość za trzy pełne okresy płatności nie musi dotyczyć kolejnych, następujących po sobie miesięcy. Jeśli miesięczny czynsz najmu wynosi 2000 zł, to zaległość ma wynosić 6000 zł, niezależnie od tego, których miesięcy dotyczy. Zaległość w zapłacie może dotyczyć również innych opłat za używanie lokalu (czyt. innych niż czynsz opłat wynikających z umowy) lub opłat niezależnych od właściciela (zgodnie z ustawą to opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych).

fot. Paola Roxanna Nemek / pexels.com

Kolejnym krokiem jest wysłanie do najemcy wezwania do zapłaty zaległych i bieżących należności wraz z pouczeniem o zamiarze wypowiedzenia umowy. To pouczenie jest niezwykle istotne, jako że jego brak czyni procedurę wypowiedzenia bezskuteczną. Należy zatem wskazać najemcy, z jaką kwotą tytułem jakich należności zalega, wyznaczyć mu miesięczny okres na zapłatę wszystkich zaległych i bieżących należności. Po upływie tego okresu saldo rozliczeń z najemcą musi liczyć zero. Jeśli wpłaci niepełną kwotę, upoważnia to właściciela do wypowiedzenia umowy.

Wypowiedzenie, podobnie jak w poprzednim przypadku, należy złożyć lokatorowi na piśmie z podaniem przyczyny – wskazać, że jest nią nieuregulowanie zaległości pomimo uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenia dodatkowego miesiąca na zapłatę.

Ta procedura sprawia wrażenie długotrwałej. Czy istnieje szansa na jej skrócenie? Gdy zliczyć wszystkie wspomniane okresy, okaże się, że skuteczne wypowiedzenie umowy dłużnikowi zajmie nawet pięć miesięcy.

Możemy zaingerować jedynie w jeden parametr – okres płatności. Jak wspominałem wcześniej, nie musi on wynosić miesiąc. Czynsz możemy pobierać nawet w okresach tygodniowych. W takiej sytuacji procedurę możemy uruchomić już po trzech tygodniach zaległości. Pozostałe dwa terminy – dodatkowy miesiąc na zapłatę zaległości i miesięczny okres wypowiedzenia nie podlegają skróceniu.

A jeśli najemca zgodzi się na ich skrócenie i podpisze tak przygotowaną umowę? Np. damy mu tylko tydzień na zapłatę, a jeśli jej nie dokona, to będziemy mogli wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym?

W takiej sytuacji wypowiedzenie dokonane na podstawie skróconych okresów upomnienia czy wypowiedzenia będzie wadliwie. Umowa będzie zatem trwać nadal,
a właściciel nie będzie miał podstawy do wszczęcia procedury eksmisyjnej.

Ustawa przewiduje również inne przypadki wypowiadania najmu. W umowie najmu okazjonalnego czy instytucjonalnego strony mogą samodzielnie ukształtować zasady wypowiadania umowy. Celowo skupiam się jednak na dwóch stanowiących najczęstszą przyczynę konfliktu z najemcą.

Mamy zatem wypowiedzianą umowę. Co dalej?

To będzie zależało od typu umowy, jaką zawarliśmy z najemcą. Inaczej bowiem postępowanie eksmisyjne będzie wyglądało w przypadku zwykłej umowy najmu, a inaczej w przypadku najmu okazjonalnego czy instytucjonalnego.

Zacznijmy zatem od najmu okazjonalnego.

Jeśli mimo wypowiedzenia umowy najemca nie opuścił dobrowolnie lokalu, wynajmujący musi doręczyć mu żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie i opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem. W praktyce, podpis ten poświadcza notariusz. Wezwanie to jest sformalizowane, musi zawierać określone elementy:

1. oznaczenie właściciela oraz najemcy;
2. wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego (np. umowa najmu okazjonalnego z dnia 14 sierpnia 2021 r., która zakończyła się na skutek wypowiedzenia złożonego w dniu 30 kwietnia 2022 r.);
3. termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca
   i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

Brak któregokolwiek z ww. elementów spowoduje oddalenie wniosku o nadanie klauzuli wykonalności na dalszym etapie.

Wezwanie takie doręczamy najemcy osobiście (w takim przypadku należy zadbać, by potwierdził fakt jego otrzymania) lub wysyłamy listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru.

Co jeżeli wezwanie do opróżnienia lokalu nie odniesie skutku, najemca w wyznaczonym czasie go nie opuści?

Musimy złożyć wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu. Zakładam przy tym, że takie oświadczenie od najemcy otrzymaliśmy przy zawieraniu umowy najmu.

fot. Pixabay / pexels.com

Wniosek o nadanie klauzuli wykonalności kierujemy do właściwego sądu, uiszczając opłatę sądową w wysokości 50 zł. Należy w nim wskazać, iż najem wygasł, oraz dołączyć:

1. tytuł egzekucyjny – akt notarialny, w którym najemca poddał się egzekucji;
2. żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
3. dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela – np. odpis księgi wieczystej;
4. potwierdzenie zgłoszenia najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego – stąd niezwykle istotnym jest, by na etapie rozpoczynania najmu zadbać, by takie zgłoszenie zostało dokonane w terminie 14 dni oraz by dysponować potwierdzeniem tego faktu.

Po nadaniu klauzuli wykonalności dysponujemy tytułem wykonawczym, upoważniającym nas do złożenia wniosku o wszczęcie egzekucji. Właściwym komornikiem będzie ten, w którego rewirze znajduje się zajmowana przez najemcę nieruchomości.

Komornik podejmie najpierw próbę skłonienia naszego byłego najemcy do dobrowolnego opuszczenia lokalu. W tym celu wyśle mu stosowne wezwanie, pouczając jednoczenie, że po upływie wskazanego w nim terminu, przystąpi do czynności egzekucyjnych – wyprowadzenia najemcy (i osób z nim zamieszkujących) do lokalu wskazanego przy zawieraniu umowy.

A co, jeśli takiego lokalu już nie ma, np. został sprzedany? Albo właściciel zmienił zdanie i odwołał zgodę na przyjęcie najemcy?

Ten problem spędza sen z powiek wynajmującym. Niektórzy twierdzą wręcz, że jest to sytuacja stawiająca pod znakiem zapytania sensowność zawierania umów najmu okazjonalnego. Nie wnikając w historyczne dywagacje (w różnych okresach kwestia ta była regulowana odmiennie) należy powiedzieć – nie taki diabeł straszny…

Zacząć należy od tego, że w razie utraty prawa do lokalu, do którego ma nastąpić eksmisja, najemca powinien znaleźć inny lokal i w ciągu 21 dni dostarczyć wynajmującemu nowe oświadczenie oraz zgodę właściciela takiego lokalu (lub osoby mającej do niego inny tytuł prawny). Jeśli tego nie zrobi, wynajmujący ma prawo wypowiedzieć najem z zachowaniem co najmniej 7-dniowego okresu wypowiedzenia. Ustawodawca nałożył zatem na najemcę obowiązek zapewnienia sobie lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać na wypadek eksmisji. Sęk w tym, że najemcy niekoniecznie się z tego obowiązku wywiązują. O braku lokalu wynajmujący dowiaduje się zwykle od komornika, ten zaś od osoby, która pierwotnie złożyła oświadczenie, iż naszego najemcę przyjmie na wypadek wykonania eksmisji.

I co w takiej sytuacji? Wygląda to tak, że w tym miejscu cała procedura staje w miejscu. Jaki sens ma zatem najem okazjonalny?

Jeśli lokal, do którego ma zostać wykonana eksmisja, nie istnieje, bądź jego właściciel odwołał udzieloną wcześniej zgodę, komornik co do zasady powinien wstrzymać się z egzekucją do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu – na wniosek komornika – wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie. Gminy mają jednak ograniczony zasób takich lokali i faktycznie, egzekucja mogłaby utknąć w miejscu.

Szczęśliwe, z art. 25d pkt. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów wynika, że prawo do pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje byłemu najemcy, który korzystał z lokalu na podstawie umowy najmu okazjonalnego. Skoro tak, przepis art. 1046 § 51 kpc nakazuje, by komornik usunął byłego najemcę do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na wniosek komornika przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Co więcej, przepis art. 1046 § 5 kpc zakłada, że komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli właściciel, sam najemca albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia. Te zaś nie są wygórowane. Takie pomieszczenie musi nadawać się do zamieszkania, posiadać dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu (które nie muszą znajdować się w tym samym, co lokal, budynku) posiadać oświetlenie naturalne i elektryczne, możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody ściany oraz zapewniać możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków. Powierzchnia pomieszczenia tymczasowego przypadająca na jedną osobę to co najmniej 5 mkw. Lokal ten ma w miarę możności znajdować się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwały osoby przekwaterowywane.

A kto ocenia, czy dany lokal spełnia wymogi stawiane pomieszczeniom tymczasowym?

Robi to komornik.

Czy właściciel nieruchomości może jakoś zadziałać, by zapobiec sytuacji, w której wskazany przy zawieraniu umowy najmu okazjonalnego lokal staje się „nieaktualny”?

Jest na to stosunkowo prosty sposób – należy znaleźć taki lokal, którego właściciel nie będzie miał powodów, by się rozmyślić. Działają w Polsce podmioty, które świadczą usługi w zakresie wskazywania takich lokali. Składają oświadczenia opatrzone podpisem notarialnie poświadczonym, że na wypadek wykonania eksmisji przyjmą do siebie byłego najemcę. Takie rozwiązanie wydaje się wykluczać ewentualną ingerencję najemcy,
w którego interesie mogłaby być dezaktualizacja lokalu.

Czy eksmisja w przypadku najmu instytucjonalnego różni się od najmu okazjonalnego?

Zasadnicza różnica polega na tym, że do umowy najmu instytucjonalnego załącznikiem jest tylko jedno oświadczenie, w którym najemca poddał się egzekucji
i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu. Co więcej, z oświadczenia tego wynika jego świadomość, iż na wypadek wykonania eksmisji, nie przysługuje mu prawo do najmu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego. Taka eksmisja odbędzie się zatem na takich samych zasadach, jak w przypadku najmu okazjonalnego, w którym doszło do „zdeaktualizowania” się lokalu, w którym najemca ma zamieszkać po opuszczeniu najmowanego mieszkania.

Podobnie, jak w najmie okazjonalnym, jeżeli po zakończeniu umowy najemca nie zamierza dobrowolnie opuścić lokalu, należy doręczyć mu wezwanie opatrzone podpisem urzędowo poświadczonym, wskazując w nim:

1. strony umowy najmu – wynajmującego i najemcę;
2. umowę najmu instytucjonalnego i przyczynę jej zakończenia;
3. termin, nie krótszy niż 14 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

Jak widać, różnica polega na terminie. W najmie okazjonalnym wynosi on co najmniej 7 dni, w najmie instytucjonalnym – co najmniej 14 dni.

dofot.
Anastasia Shuraeva / pexels.com

Jeżeli wezwanie to nie poskutkuje, składamy wniosek o nadanie klauzuli wykonalności, jak w przypadku najmu okazjonalnego. Nie dołączamy do niego jednak faktu zgłoszenia rozpoczęcia najmu naczelnikowi urzędu skarbowego, jako, że najem instytucjonalny nie przewiduje takiej okoliczności.

Samo postępowanie egzekucyjne będzie wyglądało podobnie. Komornik – na wniosek o wszczęcie egzekucji – wezwie byłego najemcę do dobrowolnego opuszczenia lokalu i wyznaczy w tym celu odpowiedni termin. Jeśli ten upłynie bezskutecznie, przystąpi do czynności. Ponieważ byłemu najemcy – z istoty najmu instytucjonalnego – nie przysługuje prawo do pomieszczenia tymczasowego, komornik usunie go do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe.

Z jakimi kosztami musi liczyć się właściciel mieszkania, chcąc przeprowadzić eksmisję?

Jak wspomniałem, wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu to 50 zł. Poświadczenie podpisu pod wezwaniem do dobrowolnego opuszczenia lokalu to kilkadziesiąt złotych. Wniosek o wszczęcie egzekucji składany komornikowi należy zaś opłacić kwotą 1500 zł.

Przejdźmy zatem do eksmisji w przypadku „zwykłej” umowy najmu? Czy ta procedura jest znacznie bardziej skomplikowana?

Zdecydowanie tak! Zacznijmy od tego, że w przypadku zwykłej umowy najmu wynajmujący nie dysponuje zwykle tytułem wykonawczym – aktem notarialnym, w którym najemca poddał się egzekucji co do opróżnienia lokalu. Nie można jednak wykluczyć, że takie oświadczenie mogłoby zostać sporządzone i dla tego typu umowy. Jeśli nim nie dysponujemy, musimy skierować do sądu pozew w nakazanie opuszczenia, opróżnienia i wydania lokalu, który – upraszczając – nazywamy pozwem eksmisyjnym.

To zwiastuje długie miesiące, nim odzyskamy lokal… Jeśli właściciel musi łożyć na utrzymanie lokalu, a dodatkowo – w obecnej niestabilnej sytuacji na rynku pieniężnym – spłaca raty kredytu hipotecznego, tak długi okres może być dla niego niebezpieczny…

Niestety, tak… I nie mam tu dobrej wiadomości – w aktualnych realiach sądowych są to nawet lata. Dość powiedzieć, że – składając pozew o eksmisję do jednego
z warszawskich sądów w styczniu 2021 r. – wyrok eksmisyjny w pierwszej instancji uzyskałem w maju 2022 r. I to poniekąd dzięki biernej postawie najemcy. Gdyby trafić na wyedukowaną jednostkę, postępowanie mogłoby potrwać znacznie dłużej. Bardzo trudno jest wytłumaczyć klientowi, że na odzyskanie swojego lokalu musi poczekać kilka lat, nie otrzymując zań czynszu…

Obowiązek wydania lokalu, po zakończonej umowie najmu, wynika z przepisu art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym. Podstawą powództwa eksmisyjnego jest zaś przepis art. 222 § 1 kc, wedle którego właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, żeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Jak widać, w pozwie takim musimy wskazać kilka istotnych okoliczności. Po pierwsze, fakt przysługującego nam prawa własności do lokalu. Następnie fakt władania lokalem przez byłego najemcę oraz brak tytułu prawnego do lokalu – wygaśnięcie umowy najmu na skutek upływu czasu, na jaki została zawarta, bądź jej wypowiedzenia. Co istotne, pozew należy złożyć przeciwko wszystkim osobom zajmującym lokal, nawet jeśli są to małoletnie dzieci.

Obligatoryjnym elementem postępowania eksmisyjnego jest badanie przez sąd, czy pozwanemu przysługuje prawo do najmu socjalnego. W tym celu sąd ustali sytuację materialną i rodzinną byłych lokatorów. Istnieje jednak szereg kategorii osób, którym co do zasady nie można odmówić prawa do najmu socjalnego. Są to: kobiety w ciąży, małoletni, osoby niepełnosprawne, osoby ubezwłasnowolnione od osoby sprawującej nad nimi opiekę i wspólnie z nią zamieszkujące, obłożnie chorzy, emeryci lub renciści, bezrobotni oraz osoby spełniające przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały.

Najem socjalny nie będzie im jednak przysługiwał, jeśli osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie.

Według najnowszych dostępnych danych GUS, w związku z realizacją wyroku eksmisyjnego pod koniec 2020 r. czekało na lokal socjalny aż 43 406 gospodarstw domowych. A jeśli jednak sąd zdecyduje o przyznaniu im lokalu socjalnego?

Jeżeli sąd orzeknie, iż naszemu byłemu lokatorowi przysługuje prawo do najmu socjalnego, nakaże jednocześnie wstrzymanie wykonania eksmisji do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.

I w tym miejscu pojawia się dramatyczny wątek tematyki eksmisji. Gminy tych lokali nie mają bądź mają takie w stanie nienadającym się do zamieszkania, nie dysponując jednocześnie określonym budżetem na ich remonty. W niektórych miastach oczekiwanie na lokal socjalny sięga 10 lat. Stąd też i ta liczba oczekujących.

Czy lokal socjalny musi spełniać jakieś specjalne wymogi?

Tak, lokal socjalny musi spełniać określone w ustawie wymogi: nadawać się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, posiadać powierzchnię pokoi co najmniej5 mkw. na jednego członka gospodarstwa domowego najemcy, a w przypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 mkw. Lokal taki może mieć jednak obniżony standard.

A co z opłatami? Czy taki były lokator może nadal nic nie płacić?

Teoretycznie nie może. Zgodnie z ustawą ma obowiązek opłacać czynsz taki, jaki płaciłby na podstawie umowy najmu socjalnego lokalu. W praktyce takie osoby często nie płacą nic. W takiej sytuacji właściciel może skierować roszczenie odszkodowawcze pod adresem gminy, która zobowiązana była do dostarczenia lokalu socjalnego. Oznacza to jednak kolejny proces przed sądem i koszty z nim związane.

A jeśli sąd nie przyzna prawa do najmu socjalnego?

Po uprawomocnieniu się wyroku eksmisyjnego składamy wniosek o nadanie mu klauzuli wykonalności i kierujemy do komornika wniosek o wszczęcie egzekucji. Podobnie jak w przypadku najmu okazjonalnego i instytucjonalnego komornik wezwie byłego lokatora do dobrowolnego opuszczenia lokalu. Jeśli pozostanie ono bezskuteczne, przystąpi do przeprowadzenia czynności.

W pierwszej kolejności komornik ustali, czy byłemu lokatorowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać. Takim lokalem może być dom czy mieszkanie, którego jest właścicielem. Może to być również lokal, którego były lokator jest najemcą, dożywotnikiem itd. Jeśli takiego lokalu nie ma, komornik będzie musiał wstrzymać się z eksmisją do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu wskaże tymczasowe pomieszczenie. Ponieważ sytuacja ta może trwać w nieskończoność, inicjatywę może przejąć właściciel lokalu. Zgodnie bowiem ze wspomnianym już art. 1046 § 5 kpc, komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia. Zatem eksmisja zostanie przeprowadzona, gdy właściciel lokalu na własną rękę zorganizuje pomieszczenie tymczasowe.

A czy przepisy określają, na jaki okres takie pomieszczenie tymczasowe właściciel powinien zapewnić?

Tak, kwestię tę reguluje art. 25b ustawy o ochronie praw lokatorów. Zapewnia się je na czas oznaczony, nie krótszy niż miesiąc i nie dłuższy niż 6 miesięcy.

Na skutek sytuacji za naszą wschodnią granicą, popyt na najem w Polsce zwiększył się znacznie w dużych miastach. Specyficzne warunki najmu uchodźcom określa Ustawa z dnia 12 marca 2022 r. o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa. Przepisy eksmisyjne nie będą dotyczyć ich w takim samym zakresie jak polskich najemców. Na czym polegają różnice?

Różnice dotyczą zawierania umów użyczenia i umów najmu okazjonalnego. Zacznijmy jednak od tego, że ustawa zakreśla pewien krąg podmiotów nią objętych, a co za tym idzie, odmienne zasady oddawania lokali do używania dotyczyć będą nie każdego obywatela Ukrainy, a takiego, który:

1. przybył na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej z terytorium Ukrainy w związku z działaniami wojennymi prowadzonymi na terytorium tego państwa;
2. posiada Kartę Polaka i wraz z najbliższą rodziną z działań wojennych przybył na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
3. Ustawę stosujemy również do nieposiadającego obywatelstwa ukraińskiego małżonka obywatela Ukrainy, o ile przybył on na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej z terytorium Ukrainy w związku z działaniami wojennymi i nie jest obywatelem polskim.

Podejmując zatem decyzję o wynajęciu mieszkania obywatelom Ukrainy, musimy ustalić, czy są to osoby mieszkające w Polsce przed 24 lutego 2022 r., czy też są uchodźcami i spełniają ww. kryteria. Dla jasności, w dalszej części rozmowy, takich najemców będę nazywał uchodźcami.

Jeśli mam zamiar zawrzeć z uchodźcą umowę najmu okazjonalnego, specustawa pomocowa ogranicza formalności do złożenia przez niego oświadczenia o poddaniu się egzekucji co do opróżnienia lokalu. Ustawodawca wyszedł z założenia, że osoby takie nie będą w stanie wskazać innego lokalu, w którym mogłyby zamieszkać na wypadek eksmisji, zatem wyłączył ten obowiązek. Co za tym idzie, do umowy nie dołączamy również oświadczenia właściciela takiego lokalu o wyrażeniu zgody na przyjęcie najemcy na wypadek eksmisji.

fot. Lucas Pezeta / pexels.com

Procedura postępowania na wypadek odmowy dobrowolnego opuszczenia lokalu przez uchodźców będzie przebiegać zatem analogicznie jak w przypadku klasycznego najmu okazjonalnego. Musimy poprzedzić ją sformalizowanym wezwaniem do opróżnienia lokalu, złożyć wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, aż wreszcie wniosek o wszczęcie egzekucji u właściwego komornika. Skoro zaś najemcom nie będzie przysługiwało prawo do innego lokalu, w którym mogą zamieszkać na wypadek eksmisji, będą oni traktowani jak osoby, którym nie przysługuje prawo do pomieszczenia tymczasowego. Komornik powinien usunąć zatem takie osoby do noclegowni.

Właściciele nieruchomości często decydowali się na udostepnienie swoich lokali uchodźcom na zasadach nieodpłatnego użyczenia. Jaką procedurę zastosować w tym przypadku, gdy goście po upływie umówionego czasu nie będą chcieli się wyprowadzić?

Dla umów użyczenia lokali przewidziano jeszcze inny reżim. Otóż, jeśli oddajemy do nieodpłatnego używania uchodźcy budynek lub jego część (ustawodawca nie posłużył się tym razem pojęciem lokalu) w celu tymczasowego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, nie stosujemy w ogóle ustawy o ochronie praw lokatorów. To, co zwraca uwagę, to nowe pojęcie, dotychczas nieznane w naszym prawie lokalowym – tymczasowe zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych. Ustawa o ochronie praw lokatorów posługiwała się bowiem dwoma kategoriami – najem w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych i pobyt krótkotrwały. Ustawą „pomocową” dodano zatem kolejne pojęcie – zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych, które ma mieć jednak charakter przejściowy, a nie trwały.

Należy mieć na uwadze, że użyczenie w swojej istocie polega na oddaniu lokalu do używania nieodpłatnie. Jeśli zaś umówimy się z uchodźcą, że w zamian za korzystanie z lokalu będzie np. sprzątał nasz dom czy biuro, to taka umowa może zostać zakwalifikowana jako umowa najmu. Czynsz bowiem może być płacony nie tylko w pieniądzu, ale i świadczeniach innego rodzaju.

By odzyskać użyczony lokal, będziemy musieli przeprowadzić postępowanie eksmisyjne, na zasadach, o których pisałem wcześniej. Oczywistą różnicą, wynikającą z niestosowania ustawy o ochronie praw lokatorów, będzie jednak brak badania podstaw do przyznania prawa do najmu socjalnego. Na wypadek uzyskania wyroku eksmisyjnego, komornik prowadzący eksmisję przeniesie uchodźcę do pomieszczenia tymczasowego, które wskazać będzie musiała gmina. Do czasu wskazania go, komornik obowiązany będzie wstrzymać się z eksmisją, chyba że właściciel lokalu sam takie pomieszczenie zapewni.

Jak widać zatem, sam fakt niestosowania ustawy o ochronie praw lokatorów nie przyczyni się w sposób radykalny do szybkiego opróżnienia lokalu z kłopotliwego najemcy. Właściciel i tak będzie musiał przejść całą drogę przed sądem w postępowaniu eksmisyjnym, a to może oznaczać lata.

Chciałbym przypomnieć, że do najmu dla uchodźców należy stosować wszystkie zasady, jakie obowiązują w przypadku najmu dla cudzoziemców.

Dziękuję za rozmowę.

Piotr Dobrowolski - Radca prawny. Od 17 lat prowadzi butikową kancelarię, w której zajmuje się wsparciem prawnym rynku nieruchomości. Reprezentuje klientów w sporach sądowych, audytuje nieruchomości, projektuje umowy i inne dokumenty stosowane w obrocie nieruchomościami. Jest autorem własnego systemu umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Wiedzą i doświadczeniem dzieli się biorąc udział w ogólnopolskich konferencjach i innych wydarzeniach skupiających uczestników rynku nieruchomości. Jest nauczycielem akademickim na Uniwersytecie WSB Merito w Poznaniu, współpracuje od lat z Polską Federacją Rynku Nieruchomości. Jest certyfikowanym trenerem mentalnym systemu Mental Power Jakuba Bączka. Publikuje artykuły na łamach branżowych periodyków, aktywnie prowadzi kanały w mediach społecznościowych.