Od dłuższego czasu obserwujemy wzrosty cen mieszkań. Nie jest to jednak regułą – na rynku nieruchomości zdarzają się okresy przestojów i spadków. Przykładowo, ceny mieszkań w czasie kryzysu gospodarczego mogą wyhamowywać lub spadać. Od czego zależą zmiany cen?

Z tego artykułu dowiesz się:

• Czy ceny mieszkań zawsze rosną?

• Co powoduje wzrosty cen mieszkań?

• Kiedy ceny mieszkań wyhamowują lub spadają?

• Jak się zmieniały ceny mieszkań w czasie kryzysu gospodarczego 2007-2009?

Czy ceny mieszkań zawsze rosną?

Podstawowe czynniki wpływające na trendy cenowe na rynku nieruchomości to popyt i podaż. Gdy wielkość popytu równa się wielkości podaży, występuje równowaga rynkowa, a więc ceny też są w równowadze. Gdy ta równowaga zostaje zachwiana poprzez nadwyżkę popytu nad podażą bądź odwrotnie, ceny się zmieniają. W uproszczeniu można przyjąć, że jeśli popyt przeważa nad podażą, ceny rosną. Jeśli natomiast podaż jest wyższa niż popyt – ceny maleją. Jeśli przewaga któregoś z tych elementów jest wyraźna i występuje przez dłuższy czas, można mówić o trwałym trendzie wzrostowym lub spadkowym.

Mieszkania na sprzedaż

Co powoduje wzrosty cen nieruchomości?

Jak wspomniano, istotny jest wysoki popyt. Może on wynikać m. in. z czynników finansowo-bankowych. Jeśli na przykład kredyty hipoteczne są łatwo dostępne (w okresach, gdy banki mają mniejsze wymagania co do wkładu własnego albo funkcjonują programy dopłat), więcej osób może sobie pozwolić na mieszkania. Duże znaczenie ma też wysokość stóp procentowych, która wpływa na oprocentowanie kredytów i lokat. Gdy przechowywanie pieniędzy na lokatach się nie opłaca, ludzie szukają innych sposobów na ulokowanie oszczędności – a jednym z nich jest inwestowanie w nieruchomości. Oprócz tego przy niskich stopach procentowych raty kredytów hipotecznych są również niższe, co dodatkowo zachęca do zaciągania kredytów. Kolejne kwestie wpływające na popyt to ogólnie dobra sytuacja gospodarcza i wzrost zarobków. Gdy konsumenci mogą sobie pozwolić na więcej, są bardziej skłonni do kupowania nieruchomości. Ich lepsza sytuacja materialna przekłada się również na wyższą zdolność kredytową.

Do podwyższenia cen może też prowadzić spadek podaży, wskutek którego mieszkania stają się trudniej dostępne. Może on wynikać z takich przyczyn jak niewielka ilość dostępnych gruntów oraz wzrost cen materiałów budowlanych i wykonawstwa.

Kiedy ceny nieruchomości wyhamowują lub spadają?

Duże znaczenie ma tu spadek popytu. Może on wynikać np. z zaostrzenia polityki kredytowej – wzrostu oprocentowania kredytów, podwyższenia wymagań co do wkładu własnego czy bardziej rygorystycznego sprawdzania zdolności kredytowej. Na obniżenie popytu wpływa też pogorszenie sytuacji gospodarczej. Czynniki takie jak inflacja i podwyżki cen towarów konsumpcyjnych sprawiają, że rosną koszty życia, a zatem spada siła nabywcza. Wówczas mniej osób może sobie pozwolić na zakup mieszkania. Kolejną sytuacją, która może się do tego przyczynić, jest tzw. pęknięcie bańki mieszkaniowej. Z bańką mamy do czynienia, gdy szybki wzrost cen mieszkań jest napędzany przez duży popyt i wydatki spekulacyjne, a nieruchomości są kupowane głównie po to, by na nich zarobić. W pewnym momencie ceny osiągają niezwykle wyśrubowany poziom. Popyt prędzej czy później musi spaść, gdyż mieszkania stają się trudno dostępne dla nabywców. Dochodzi wtedy do wspomnianego pęknięcia bańki i spadku cen.

Na spadek lub wyhamowanie cen mieszkań wpływa też wysoka podaż, szczególnie w sytuacji, gdy liczba lokali dostępnych na rynku przewyższa zapotrzebowanie. Jednak w Polsce, mimo że liczba oddawanych nowych mieszkań wzrasta, a rok 2021 był pod tym względem rekordowy, popyt cały czas przewyższa podaż i nie wydaje się, by mogło to się zmienić w najbliższej przyszłości. Według danych Eurostatu z 2019 r. co trzeci Polak żyje w przeludnionym mieszkaniu. Wprawdzie wskaźnik ten się obniża, ale następuje to powoli i nadal jest on jednym z najwyższych w Unii Europejskiej. W związku z tym sytuacja, w której będzie więcej mieszkań niż chętnych na nie, wydaje się na razie mało prawdopodobna.

Ceny mieszkań w czasie kryzysu gospodarczego 2007-2009

Przykładem działania wyżej wymienionych czynników wzrostu bądź spadku cen w praktyce była sytuacja na rynku nieruchomości w Polsce w pierwszej dekadzie XXI w. – najpierw powstanie opisanej wcześniej bańki mieszkaniowej, a następnie jej pęknięcie.

Co doprowadziło do rekordowego popytu na mieszkania? Wynikał on z kilku przyczyn. Od 2003 r. obserwowano dużą popularność kredytów hipotecznych. Wynikało to m. in. ze spadku inflacji oraz obniżki oprocentowania kredytów złotowych. Banki łagodziły politykę kredytową i bez problemu udzielały kredytów na kwoty równe wartości nieruchomości będących zabezpieczeniem kredytu, a nawet większe. Kolejnym czynnikiem był niski kurs franka szwajcarskiego, przez co kredyty w tej walucie wydawały się bardzo korzystne. Wówczas też pokolenie wyżu demograficznego lat 70. usamodzielniało się i wyprowadzało od rodziców, co skutkowało zwiększonym zapotrzebowaniem na mieszkania. Gdy w 2004 r. Polska przystąpiła do Unii Europejskiej, umożliwiło to inwestorom zagranicznym zakup polskich nieruchomości. Natomiast w 2006 r. zainteresowanie kupnem mieszkań napędzały zapowiedzi likwidacji tzw. ulgi odsetkowej, która umożliwiała odliczenie od dochodu wydatków na spłatę odsetek od kredytu na zakup nieruchomości bądź budowę domu. Kupujący spieszyli się więc, by sfinalizować transakcje jeszcze przed końcem 2006 r. i móc skorzystać ze wspomnianej ulgi.

Wymienione czynniki spowodowały wzrost cen nieruchomości. W pewnym momencie mieszkania stały się dla wielu osób trudno dostępne ze względu na niewystarczającą zdolność kredytową. W międzyczasie do Polski zaczęły docierać informacje o kryzysie w innych krajach, zwłaszcza w USA. W 2008 r. banki zaczęły zaostrzać wymagania kredytowe (zwłaszcza dotyczące wkładu własnego) i skracać czas kredytowania. Mniej więcej w tym samym czasie zaczął wzrastać kurs franka szwajcarskiego, choć jeszcze nie było to bardzo odczuwalne dla kredytobiorców (sytuacja tzw. frankowiczów stała się dramatyczna w 2015 r., gdy wspomniany kurs został uwolniony przez Szwajcarski Bank Narodowy i w rezultacie podskoczył do ok. 5 zł, przez co zobowiązania kredytobiorców drastycznie wzrosły – nieraz nawet o kilkadziesiąt procent mimo regularnego spłacania rat). Wymienione czynniki spowodowały koniec trendu wzrostowego, co zaczęło być zauważalne na przełomie 2007 i 2008 r. Przedstawiają to przykładowe dane omówione poniżej.

Sprawdźmy najpierw, jak na przestrzeni lat przedstawiały się średnie ceny mieszkań w Polsce. Według danych GUS, w roku 2003 r. średnia cena transakcyjna za metr kwadratowy lokalu mieszkalnego w Polsce wyniosła 1233 zł, w 2004 r. – 1158 zł, w 2005 r. - 1390 zł, w 2006 r. – 1109 zł, a w 2007 r. - już 2570 zł. W 2008 r. spadła do 2080 zł, a w 2009 r. wzrosła ponownie – do 3596 zł. W latach 2010-2013 średnie ceny za metr kwadratowy mieszkania utrzymywały się na względnie zbliżonym poziomie, a od 2014 r. znowu widać tendencję wzrostową.

Aby zobaczyć, jak zmieniały się ceny w różnych częściach Polski, przeanalizujmy dane z bazy cen mieszkań NBP (BaRN). Uwzględniono w niej średnie ceny mieszkań z 17 miast: Białegostoku, Bydgoszczy, Gdańska, Gdyni, Katowic, Kielc, Krakowa, Lublina, Łodzi, Olsztyna, Opola, Poznania, Rzeszowa, Szczecina, Warszawy, Wrocławia i Zielonej Góry, począwszy od III kwartału 2006 r.

Gdy przyjrzymy się trendom cenowym na rynku wtórnym, widać, że w rozpatrywanych miastach ceny transakcyjne mieszkań rosły przynajmniej do końca III kwartału 2007 r. Największe wzrosty od początku statystyk (III kwartał 2006 r.) do szczytowego poziomu przed okresem spadków odnotowano w: Białymstoku (z 2529 do 4637 zł/mkw.), Gdyni (z 2782 do 6483 zł/mkw.), Łodzi (z 1905 do 4160 zł/mkw.) i Poznaniu (z 3322 do 6357 zł/mkw.).

Najwcześniej, jeszcze pod koniec 2007 r., na zmiany koniunktury zareagowały rynki w Bydgoszczy, Gdyni, Katowicach, Krakowie, Warszawie, Wrocławiu i Zielonej Górze. W pozostałych miastach koniec trendu wzrostowego zaobserwowano nieco później – już w 2008 r. Warto zauważyć, że w badanych miastach zmiany nie nastąpiły w sposób gwałtowny. W większości przypadków było to raczej wyhamowanie, a potem okres wahań cen o maksymalnie kilkaset złotych za mkw. z kwartału na kwartał. O dość widocznych spadkach (o powyżej 1000 zł za mkw.) można mówić w przypadku Gdańska, Gdyni, Poznania, Warszawy i Wrocławia, lecz były one rozłożone na kilka kwartałów.

Jak w tym czasie przedstawiały się ceny transakcyjne na rynku pierwotnym? Tu również widać stałe wzrosty cen, mniej więcej w tym samym czasie co na rynku wtórnym. Największy wzrost cen od początku prowadzenia wspomnianych statystyk do szczytu przed kryzysem widać w Białymstoku (z 3008 do 5160 zł/mkw.), Bydgoszczy (z 2663 do 4982 zł/mkw.), Gdańsku (z 3494 do 7440 zł/mkw.), Łodzi (z 2860 do 5403 zł/mkw.), Poznaniu (z 3621 do 7243 zł/mkw. i Wrocławiu (z 3211 do 7063 zł/mkw.).

Jeszcze w 2007 r. ceny zaczęły się obniżać lub stabilizować w: Gdańsku, Kielcach, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Szczecinie, Wrocławiu, Zielonej Górze. W pozostałych miastach zmianę trendu cenowego widać już w 2008 r. Podobnie jak na rynku wtórnym, z reguły nie było gwałtownych spadków cen. Wyjątki to Wrocław, gdzie średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania najpierw nagle podskoczyła (z 3777 zł/mkw. w IV kwartale 2006 r. do 7063 zł/mkw. w I kwartale 2007 r.), a potem znacznie spadła (do 5289 zł/mkw. w II kwartale 2007 r.), oraz Poznań ze spadkiem z 7243 zł/mkw. w II kwartale 2007 r. do 5426 zł w III kwartale 2007 r. W Gdyni i Gdańsku spadki były wyraźne, ale rozłożone w czasie – w obu tych miastach średnie ceny za metr kwadratowych obniżyły o ponad 2 tys. zł, ale na przestrzeni ok. 3 lat. W pozostałych miastach można raczej mówić o długotrwałym ustabilizowaniu się cen na zbliżonym poziomie.

Źródła danych: GUS, NBP, Eurostat

Mieszkania na sprzedaż

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.