Deweloperzy, jak wiele podmiotów zbywających lokale, często korzystają z pomocy pośredników w obrocie nieruchomościami. Współpraca pośrednika z deweloperem ma, rzecz jasna, doprowadzić do znalezienia nabywcy lokalu. Jako zleceniobiorca agent nieruchomości powinien, co do zasady, działać w interesie swojego klienta, czyli w tym wypadku firmy, która zleca mu znalezienie kupca. W poszukiwaniu nabywcy nieruchomości agenci nie mogą jednak tracić z oczu zagrożeń dla transakcji, pojawiających się w sytuacjach, w których deweloperzy stosują w umowach zapisy, które są lub mogą zostać uznane za niedozwolone.

Naturalna jest oczywiście dbałość dewelopera o swój interes – lecz warto postawić pytanie, czy uświadamiając dewelopera, iż stosuje klauzule niedozwolone, nie chronimy go właśnie przed konsekwencjami jego własnych działań.

Deweloperzy w bieżącej działalności często posługują się przygotowanymi przez siebie wzorami umów (np. rezerwacyjnych, deweloperskich czy zawieranych w celu przeniesienia własności lokalu). Wzorce umowne zwykle przygotowywane przez działy prawne firm deweloperskich w założeniu mają jak najlepiej zabezpieczać dewelopera.

Ponieważ jednak lepsze jest wrogiem dobrego, zapisy te częstokroć mogą przynosić skutek odwrotny od zamierzonego. Tytułem przykładu, wśród często spotykanych zapisów umów przenoszących własność, które mogą być kwestionowane przez nabywców, wskazać można:

• wszelkie postanowienia, które z góry wyłączają odpowiedzialność dewelopera za opóźnienia w wydaniu lokalu, jeśli opóźnienia te powstaną z przyczyn niezależnych od dewelopera (np. z powodu działań urzędów lub instytucji);
• zapisy przewidujące zrzeczenie się przez nabywców roszczeń związanych z opóźnieniami powstałymi w realizacji umowy;
• zapisy narzucające kupującym wyrażenie zgody na prowadzenie określonej działalności w częściach wspólnych budynku lub narzucające wybór zarządcy nieruchomości;
• postanowienia przyznające sprzedawcy prawo wyboru notariusza i wskazania daty zawarcia umowy przenoszącej własność.

Nabywcy mieszkań niekiedy nie chcą się zgodzić na takie zapisy. Pojawia się wówczas pytanie: czy można uzależnić podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu od wyrażenia zgody nabywcy na te zapisy?

Kupujący lokal, jeśli podpisze akt notarialny zawierający klauzule niedozwolone, to w przyszłości nie będzie związany umową w tym zakresie.

W takiej sytuacji profesjonalny pośrednik nieruchomości powinien uświadomić swojego klienta – dewelopera, że racja leży po stronie nabywcy lokalu i zasugerować modyfikację postanowień umownych. Każde postanowienie umowne wymaga indywidualnej analizy oraz oceny, czy w kontekście danej sytuacji można uznać je za niedozwolone. Tym niemniej jednak kupujący, częstokroć słusznie, domagają się modyfikacji lub wykreślenia spornych zapisów z projektu umowy, wskazując na ich nieuczciwy charakter. Deweloper nie może w takiej sytuacji odmówić zawarcia umowy – z obawy przed „zbyt świadomym” klientem.

Głównym skutkiem wprowadzenia do umowy tzw. klauzul niedozwolonych jest brak związania nabywcy tymi postanowieniami umownymi (pod warunkiem, że działa on jako konsument). Zgodnie bowiem z art. 3851 §1 Kodeksu cywilnego: Postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne).

Kupujący lokal, nawet jeśli podpisze akt notarialny zawierający klauzule niedozwolone, to w przyszłości nie będzie związany umową w tym zakresie. Jeśli przykładowo kupujący zrzeknie się roszczeń w stosunku do dewelopera, to mimo to będzie uprawniony do ich dochodzenia. Jeśli natomiast w zawartej umowie znajdzie się zapis wyrażający zgodę kupującego na prowadzenie określonego rodzaju działalności gospodarczej w częściach wspólnych nieruchomości, to kupujący w przyszłości będzie mógł skutecznie sprzeciwić się prowadzeniu tej działalności. Powyższe wynika z tego, że postanowienie odgórnie narzucające zgodę nabywcy na prowadzenie działalności gospodarczej w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, co skutkować może znacznymi niedogodnościami po stronie konsumenta, narusza dobre obyczaje i jako takie stanowi klauzulę niedozwoloną. Z postanowienia, na mocy którego kupujący zgadza się na prowadzenie w budynku bliżej nieokreślonej działalności gospodarczej, korzyści czerpie wyłącznie deweloper, który zmierza do uzyskania możliwości nieograniczonego przeznaczenia lokali użytkowych. W razie wynajmu czy sprzedaży tych lokali deweloper, przedstawiając otrzymane zgody właścicieli mieszkań jako dodatkowy atut, miałby ułatwiony zbyt. Dodatkowo, postanowienie to jest dalece niekorzystne dla konsumenta, ponieważ naraża go na akceptację zakłóceń mogących wystąpić w korzystaniu z własnego lokalu, takich jak: nadmierny hałas, wibracje, intensywne zapachy.

fot. Ketut Subiyanto / pexels.com

W myśl art. 3851 §1 Kodeksu cywilnego za niedozwolone postanowienia umowne uznaje się postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Z przytoczonego sformułowania wynika zatem, że możliwość uznania danego
postanowienia umownego za niedozwolone uzależniona jest od spełnienia następujących przesłanek:

1. postanowienie nie zostało uzgodnione indywidualnie, a więc nie podlegało negocjacjom;
2. ukształtowane w ten sposób prawa i obowiązki konsumenta pozostają w sprzeczności z dobrymi obyczajami;
3. ukształtowane we wskazany sposób prawa i obowiązki rażąco naruszają interesy konsumenta;
4. postanowienie umowy nie dotyczy sformułowanych w sposób jednoznaczny głównych świadczeń stron, w tym ceny lub przedmiotu umowy.

Za niedozwolone postanowienia umowne uznaje się postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualne, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy.

Jeśli zatem konsument nie będzie miał możliwości negocjowania danego postanowienia umownego, dodatkowo będzie ono naruszało jego prawa, wówczas istnieje wysokie ryzyko uznania spornego zapisu za niewiążący wobec nabywcy lokalu, nawet jeśli umowa została już podpisana. Istotne jest więc, aby deweloper, decydując się na podjęcie ryzyka i zawarcie umowy zawierającej tego rodzaju klauzule, był tego ryzyka świadomy. Przesłanką uznania postanowienia za niedozwolone jest to, aby kształtowało ono prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Za sprzeczne z dobrymi obyczajami należy uznać wprowadzenie klauzul godzących w równowagę kontraktową stron, zaś rażące naruszenie interesów konsumenta polega na nieusprawiedliwionej dysproporcji praw i obowiązków na niekorzyść konsumenta w określonym stosunku umownym. Za sprzeczne z dobrymi obyczajami można uznać wszystkie te zapisy, które w nieusprawiedliwiony sposób poprawiają pozycję dewelopera.

W wyżej wskazanych wypadkach potencjalny nabywca ma uzasadnione prawo domagać się wykreślenia kwestionowanych zapisów z umowy.Odmowa modyfikacji umowy przez dewelopera prowadzić może z kolei do niewywiązania się przez dewelopera z umowy deweloperskiej, która określa termin przeniesienia na nabywcę prawa odrębnej własności lokalu. Nieprzystąpienie do aktu notarialnego przenoszącego własność przez nabywcę będzie w takim wypadku usprawiedliwione i nie może rodzić dla niego negatywnych konsekwencji. Chęć narzucenia konsumentowi danego zapisu stanowić będzie z kolei próbę wykorzystania słabszej pozycji konsumenta, który, będąc zainteresowany zakupem lokalu, musi przystać na stawiane mu przez przedsiębiorcę dodatkowe niedogodne warunki, co świadczy o zachwianiu równowagi kontraktowej stron. W takim wypadku kontrahent będzie uprawniony do odmowy podpisania umowy przenoszącej własność, zaś to deweloper popadnie w zwłokę w przeniesieniu własności lokalu, co z kolei może skutkować powstaniem po stronie nabywcy prawa do odstąpienia od umowy lub do naliczania kar umownych, jeśli takie prawo zostało przewidziane w umowie deweloperskiej.

Podsumowując, agent nieruchomości powinien mieć na uwadze, że w niektórych wypadkach uzasadnione będzie odstąpienie od stosowania przygotowanych przez dewelopera wzorców umownych. Brak elastyczności w negocjowaniu zapisów tych wzorców skutkować może powstaniem szkody po stronie ich klienta. Pośrednik powinien mieć świadomość powyższych zagrożeń i poinformować o nich swojego zleceniodawcę.

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Michał Łomżyński - Radca prawny, partner w kancelarii BLS Legal specjalizującej się w zagadnieniach dotyczących nieruchomości. Członek Okręgowej Izby Radców Prawnych w Poznaniu. Specjalista w dziedzinie prawa nieruchomości oraz procedury cywilnej. Zajmuje się obsługą prawną spółdzielni mieszkaniowych i podmiotów zarządzających najmem. Prowadzi także spory sądowe związane z dochodzeniem roszczeń od deweloperów.